Recensie —

Volle Bak op woonmarkt

Piet Vollaard

Afgelopen weekend kon ‘iedereen die van plan is zijn eigen huis te bouwen’ zich uitgebreid laten voorlichten tijdens een woonmarkt in het NAi. De zaal vol marktkraampjes met architecten, opdrachtgevers, instellingen en bewoners voorzag kennelijk in een grote behoeft: met circa vierduizend bezoekers was het twee dagen lang een volle bak.

' Zij hebben hun eigen huis gebouwd. Wie volgt?' Met deze aanmoedigingskreet werd in elk geval duidelijk waar het de organisatoren om ging: Remkes' programma om voor 2010 een derde van de nieuw te bouwen woningen onder particulier opdrachtgeverschap te realiseren dient vol enthousiasme te worden ondersteund. Remkes' programma heeft zonder meer sympathieke trekjes, er zijn in Nederland absoluut te weinig mogelijkheden voor particulieren om een eigen woonhuis te realiseren, de regelgeving is vaak extreem betuttelend en er is een gebrek aan vrije kavels. Maar Remkes' droom dat vóór 2010 ongeveer 317.000 gezinnen – 23.000 per jaar – in een eigen woondroom zullen wonen slaat kant nog wal. De totale woningbouwproductie van vorig jaar was 60.000 en dat cijfer zal voorlopig blijven dalen. Zelfs al beginnen we morgen met zelfbouwen dan moet iedereen die de woningbouwproductie van de afgelopen jaren enigszins heeft gevolgd toch concluderen dat het extreem lastig zal worden om deze droom in kwantitatieve zin te realiseren.

Wat de propagandisten van dit droomprogramma valt aan te rekenen is dat er niet of nauwelijks aan werkelijke consumentenvoorlichting wordt gedaan. Er wordt niet gewezen op de vele valkuilen, teleurstellingen en praktische bezwaren die de particulier opdrachtgever op zijn weg zal vinden. Op de woonmarkt waren de architecten continue aan het voorlichten, maar potentiële opdrachtgevers met een kavel waar gebouwd kon worden waren uiterst zeldzaam. Praktische vraag 1: Hoe kom ik aan grond? werd op de markt niet beantwoord. In tegendeel, de op de markt vertegenwoordigde gemeenten gaven over het algemeen te kennen Remkes' droom te ondersteunen, maar grond, nee dat was er nu nog even niet. Praktisch probleem 2: als er grond is dan is deze extreem duur (voor minder dan fl. 1000,=/vierkante meter vind je eigenlijk niets meer in de Randstad), kwam natuurlijk helemaal niet aan de orde. Teleurstelling 1: Je kunt van alles dromen, maar is het ook te betalen? Ook wat dit betreft wordt de particulier bouwer de ene worst na de ander voor gehouden. Architecten wijzen er amper op, zullen ook zelden hun opdrachtgever aanraden, om met hun beperkte budget hun droom aan te passen. Niemand die uitlegt dat projectmatige nieuwbouw – ondanks de grote winsten van gemeenten en ontwikkelaars – over het algemeen goedkoper is (tenzij men zelf bouwt). Teleurstelling 2: heb je een architect en een stuk grond en een mooi ontwerp, dan blijkt er geen fatsoenlijke, traditionele aannemer meer te vinden die jou droom in hout en baksteen kan bouwen. De problemen die zullen ontstaan bij het ombouwen van de huidige projectgerichte massawoningbouwmachine naar individueel bouwen worden stelselmatig onderschat. En zo kunnen we nog wel een tijdje doorgaan.

Op de markt presenteerden bijna alle architecten vol trots vrijstaande woonhuizen en grote landhuizen. Het is volstrekt ondenkbaar dat Remkes' droom geheel zal bestaan uit vrijstaande woonhuizen. Daar is vooralsnog geen ruimte voor, daar zijn geen bestemmingsplannen op ingericht en daar zijn geen contingenten voor. Best mogelijk dat we daarvoor in de toekomst, ten koste van heel veel open ruimte, wel ruimte willen maken, maar voorlopig zal het programma zich veel meer moeten richten op stadswoningachtige oplossingen a la de Delftse Schutterstraat en de Amsterdamse Scheepmakerstraat. Verder zullen er snel oplossingen voor gestapelde bouw moeten komen.

De eerste ervaringen met particulier opdrachtgeverschap – onder meer in de Bouwexpo Gewild Wonen in Almere – laten zien dat het allemaal nog lang niet van een leien dakje loopt. Het verkoopapparaat (de makelaars), de bouwers en de architecten zijn nog lang niet goed voorbereid op het particulier opdrachtgeverschap. En de particulier opdrachtgever zelf ook nog niet. Echte consumentenvoorlichting betekent ook – juist – aandacht voor de vele bezwaren en problemen die op de weg van de particulier opdrachtgever liggen. Hoe sympathiek het doel ook, hoe enthousiast de architecten en ander kraamhouders, hoe groot het bezoekersaantal, uiteindelijk had de markt vooral het karakter van een verkoopmeeting en was ware consumentenvoorlichting ver te zoeken. Daar is niemand bij gebaat, de architect niet, Remkes niet en vooral de particulier opdrachtgever niet.