Opinie —

Projectontwikkelen? Doe het zelf

Piet Vollaard

Ooit richtte de jonge, Rotterdamse architecten een eigen projectontwikkelingsmaatschappij op. Daardoor konden ze meedoen aan een prijsvraag voor buitenplaatsen in Leeuwarden. Ze wonnen. Een voorbeeld dat navolging verdient?

Situatie, ‘artist impression’ en plattegronden van het blok met drie stadsvilla’s.
(klikvergr.)

Vanwaar toch die huiver onder architecten om zelf – als het zo uitkomt – de rol van opdrachtgever/ontwikkelaar op zich te nemen? Bezwaren dat daarmee de traditionele driehoek opdrachtgever-architect-aannemer wordt ondergraven snijden nauwelijks meer hout. Het bouwproces is inmiddels zo complex geworden, met zo veel partijen die zich in allerlei tijdelijke allianties tot elkaar verhouden dat ook architecten zich maar eens moeten gaan beraden over hun positie in deze wervelstorm. In sommige gevallen kan het zinvol zijn te overwegen om zelf de rol van financier of opdrachtgever te vervullen. Bijvoorbeeld bij kleinschalige opdrachten waar het niet zozeer gaat om het nemen van grote financiële risico's (die relatief eenvoudig afgedekt kunnen worden), maar meer om het organiseren van het bouwproces, een taak die architecten zich – onder groot geweeklaag – door eigen schuld hebben laten afnemen. Vooral kleinschalige, min of meer ideële opdrachten zijn eigenlijk nauwelijks interessant voor ontwikkelaars. Architecten kunnen dit 'gat in de markt' vullen en daarmee hun positie versterken. Kom op architecten: niet zeuren, maar doen! Kijk maar eens naar die jonge blagen van architecten die zo brutaal waren om zich zo maar projectontwikkelaar te noemen en daardoor een prijsvraag wonnen.

In de zomer van 2002 schreef de gemeente Leeuwarden een prijsvraag uit onder opdrachtgever/architecten teams uit voor de ontwikkeling en het ontwerp en de ontwikkeling van 'Buitenplaatsen in Leeuwarden'. In de Vinex-locatie Zuiderburen is een deelgebied opgenomen – het Bos van Pylkwier – waarin een aantal 'buitenplaatsen' ontwikkeld wordt. Voor de prijsvraag stelde de gemeente vijf locaties in dit plandeel beschikbaar. De geselecteerde ontwerpen kregen als prijs het recht van koop en ontwikkeling van één van de percelen. Het jonge architectbureau Apex Architecten was al in november 2001 naar de Kamer van Koophandel gegaan om Apex ontwikkeling bv op te richten. Met de ontwikkelingsmaatschappij als deelnemer en het architectenbureau als ontwerper kon aan de prijsvraag worden meegedaan. Om de ontbrekende vaardigheid aan te vullen werd samenwerking gezocht met het DS Landschapsarchitecten.

Het plan dat de combinatie inzond onder het motto Het Rode Klif bestaat uit een drietal volumes die gezamenlijk een collectieve binnenhof omsluiten. Rondom deze cour is een acht meter brede gracht aangelegd. Twee van de drie blokken zijn royale vrijstaande woningen. Het derde blok is een 'chinese puzzel' van drie stadsvilla's. Aan het programma is een gecombineerde kas/gasthuis en een aantal collectieve fruitboomgaarden en een moestuin toegevoegd. De gevels die naar het hof zijn gekeerd hebben een gesloten karakter met ramen die gericht zijn op een specifiek uitzicht. De naar buiten, naar het omringende bos, gerichte gevels zijn vrijwel geheel van glas.

Alles bij elkaar een goed doorwerkt plan met interessante plattegronden en een fraaie materialisering. Geen avant-garde, maar wel van een meer dan gemiddelde kwaliteit. Dat Apex Ontwikkeling won is dan ook geen verrassing. Wat dit project zo bijzonder maakt is het feit dat Apex, juist doordat ze zelf ontwikkelden, precies dat ontwerp hebben ingeleverd dat ze het liefst zouden willen bouwen. Concessies die gedaan zijn, zijn eigen concessies en niet die van een ontwikkelaar met een eigen agenda. Het is wat dat betreft grappig om de plantoelichting van Apex te lezen omdat het de taal en het beeld van de gemiddelde ontwikkelaarsbrochure nauwkeurig volgt: een 'artist impression' op het voorblad, de introductie van DS als 'het gerenommeerde bureau', de kleine lettertjes waar staat dat 'de koper verplicht is om te bouwen overeenkomstig het ingediende schetsontwerp' etcetera.

Nu Apex gewonnen heeft en een kavel kan gaan ontwikkelen krijgt het overigens wel te maken met de problematiek van een ontwikkelaar. De woningen zijn zoals gevraagd in de opdracht van een hoog niveau, met andere woorden: op dit moment te duur. Het komt er nu op aan om als ontwikkelaar een zodanige onderhandelingspositie te creëren dat er verder gedacht kan worden over mogelijke herontwikkeling met behoud van de architectonische kwaliteit. Waar de traditionele, 'zelfstandige' architect op een dergelijk moment zijn plan in het archief kan opbergen, heeft Apex de kaarten in handen kunnen houden. Gezien de no-nonse houding tijdens de prijsvraag is er grote kans dat ze deze uitdaging ook wel aan kunnen. Het kan even duren, maar als ze het slim blijven spelen wordt er daar in Leeuwarden ooit wel een keer gebouwd.

Wie volgt?