Opinie —

Angst en hebzucht

Allard Jolles

Als de stedenbouw het primaat wil houden bij de inrichting van Nederland, als het vak eredivisiespeler wil blijven in de ruimtelijke sector van de huidige competitiemaatschappij, dan is het onontkoombaar twee sturende emoties uit de financiële wereld te gaan gebruiken: angst en hebzucht.

.

Angst en hebzucht vormen al jaren de basis van het wereldwijd opererende beurzensysteem, maar ook de verzekeringswereld maakt er gretig gebruik van. Hebzucht komt er simpelweg op neer meer te willen hebben dan gisteren of dan anderen, en de angst bestaat uit niets anders dan dit met veel strijd of voorkennis vergaarde (virtuele) vermogen weer te verliezen of zelfs helemaal niet te krijgen. Daarom dalen beurzen altijd zo snel als ze eenmaal aan het dalen zijn, en daarom krabbelen ze ook weer op en wel op het moment dat de meeste aandelen wat betreft winstkans weer een interessante, want haast risicoloze investeringen worden. Dat deze vlieger niet altijd op gaat, maakt het extra spannend. Dan komen angst en hebzucht namelijk héél dicht bij elkaar te liggen.

De ruimtelijke ordening moet de twee begrippen snel tot het eigen vocabulaire maken. Dat is niet eens zo heel moeilijk; een bijkomend voordeel is dat wie het ene opwekt, het andere er gratis bij krijgt. Een voorbeeld. Op het moment dat een projectontwikkelaar een bepaalde plek heeft omarmd, wordt het stedenbouwkundige werk heel eenvoudig: verder aanwakkeren van de hebzucht met een verleidelijk ontwerp, niet alleen in beeld, maar ook met een goed onderbouwde hoge winstverwachting bij verkoop of een aantoonbaar hoog lange termijnrendement. Meteen daarna doet dan, volgens de wet van de causaliteit, de angst díe winstkans te missen bij de projectontwikkelaar haar intrede. Zo eenvoudig is het nou.

Hoe zorgt de stedenbouwer er nu voor dat ‘echt geld’ hebzuchtig wordt? Het kan onder andere door als ontwerpende partij zelf niets te willen, in principe zelfs zo ver gaan om ‘alles toe te staan’. Dit is minder gevaarlijk dan het lijkt. Dingen die écht niet kunnen worden door bijvoorbeeld de milieuwetgeving wel afgevangen. In een plan horen stimulantia, geen restricties en eisen. Een lijst met positieve punten van een plek kan helpen. Zijn die er niet? Dan zal de stedenbouwer moeten temporiseren, want ieder gebied, hoe onbereikbaar, vervuild of decentraal gelegen ook, wordt eens ‘de enige plek waar nog wat kan’. Een lage grondprijs is ook niet slecht, want het gaat met grond net als met aandelen. Een ‘minder’ gebied wordt interessant als het wat betreft winstkans een haast risicoloze investering wordt.

Met angst is meer te doen. Iedere ontwikkelaar is voor het welslagen van een project afhankelijk van de stedenbouw, hetzij voor een ontwerp, hetzij voor goedkeuring. En afhankelijkheid maakt angstig. Stedenbouwers maken hier nauwelijks gebruik van, ze willen doorgaans graag meewerken. Daar kunnen ze niks aan doen, dat is inherent aan het vak. Ontwikkelen, groeien, veranderen, daar hebben ze voor doorgeleerd. Stilstand is achteruitgang, bij stagnatie ‘is er geen werk’. Dat is een verkeerde gedachte. Ten eerste bestaan stagnatie of stilstand helemaal niet, de klok stopt namelijk nooit. Wie in stagnatie gelooft, legt de angst bij zichzelf neer. Ten tweede leveren stilstand en zelfs achteruitgang stedenbouwkundig werk op. Het karakter van het werk zal anders zijn, met bijvoorbeeld meer aandacht voor beheer en onderhoud. Hoe dan ook, het uitgangspunt blijft toch dat de rem erop moet als een vooraf bepaalde randvoorwaarde niet overeind blijft. Stedenbouw gaat immers over het verbeteren van de kwaliteit van het dagelijkse leven. Met die kwaliteit mag niemand lichtzinnig omgaan, al helemaal niet in een tijd waarin dat woord synoniem wordt gesteld aan ‘duur’ en ‘overbodig’, en dus als frustrerend voor gezonde projectontwikkeling. Stedenbouwers moeten hun werk loskoppelen van de wens vierkante meters vloeroppervlak te realiseren. Dat is nooit meer dan een bijproduct. Zorg er liever voor dat iedereen in de sector meteen begrijpt dat ‘slechte kwaliteit’ synoniem is aan ‘laag rendement’ of ‘lage winstverwachting’. Bouwen we voor de toekomst of voor de sloop? Dat is nog eens een makkelijke vraag. En zo eenvoudig moet het ook zijn. Stedenbouwers moeten leren wachten, daar begint het mee. Vervolgens doen angst en hebzucht de rest.