Opinie —

Grondpolitiek, 25 jaar later

Piet Vollaard

‘Fundament woningbouw kraakt, grondkosten stijgen negen keer sneller dan bouwkosten’ met deze onheilspellende aanhef begint een persbericht van de NVB (vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers). Men denkt de oplossing te weten: vrij baan voor de ontwikkelaar, dan komt alles goed.

Albert Hahn, 1905

Inderdaad bepaalt de grondprijs inmiddels voor circa 30% de koopsom van een nieuwbouwwoning en is daarmee mede oorzaak van een vastgelopen woningbouwmarkt. De NVB denkt daarvoor de oplossing te weten: 'Er moeten meer geschikte, verspreid liggende en ook kleinere bouwlocaties komen, waar ondernemers zo mee aan de slag kunnen. Hierdoor zal de concurrentie, ook die tussen gemeenten, toenemen waardoor de grondkosten dalen, de bouwproductie loskomt en de woningbouw beter betaalbaar wordt.'

Een typisch geval van een op zichzelf juiste analyse van de situatie  – de razendsnel gestegen grondkosten die de markt frustreren, met een volstrekt idiote conclusie: meer grond en vrijheden geven aan de ontwikkelaar, zodat er lekker veel gebouwd kan worden en de prijzen vanzelf zullen dalen. Alsof dezelfde ontwikkelaars, overigens in innige cohabitatie met 'ondernemende' gemeentes, niet mede oorzaak zijn van het probleem. Wie de afgelopen jaren risicoloos zijn zakken wilde vullen hoefde slechts landbouwgrond te verwerven waarop (door een transparante overheid gegarandeerd) een toekomstige bouwbestemming rustte. Dankzij het ontwikkelingsrecht van de grondeigenaar leverde dit een unieke onderhandelingspositie op die door bouwen dan wel door speculatieve verkoop kon worden verzilverd. Een oplopende spiraal van schaarste op de markt en aanpassing van de verkoopprijzen aan dezelfde markt zorgden er voor dat er altijd werd verdiend. Gemeenten pikten een lekker graantje mee door zelf in deze ontwikkelingen mee te gaan.

De regelingen nog soepeler maken, zoals NVB voorstelt, lost het fundamentele probleem van wettige grondspeculatie niet op. Hooguit wordt de markt op den duur zodanig overvoerd dat daardoor de prijzen zullen dalen. Op zichzelf is dit een economische waarheid, maar eentje die nu net voor wat betreft de woningbouwmarkt niet op gaat. Daar hebben we namelijk niet alleen te maken met een schaarste aan product op de markt, maar ook met een maatschappelijke keuze hoe we met onze grondbestemming omgaan en wie vrije bouwrechten zou moeten krijgen; de particuliere grondeigenaar/bouwer of de gronddoorverkoper/ontwikkelaar. Er is in Nederland inderdaad nog voldoende ongebruikte landbouwgrond waarop gebouwd kan worden, maar om daar nu maar een beetje ongecontroleerd op los te gaan rommelen, daarvoor is toch weer te weinig ruimte. Bovendien wordt het speculatierisico, zolang de huidige grondpolitiek gehandhaafd blijft, daarmee niet weggenomen.

De huidige regelgeving ten aanzien van grondverwerving en de ontwikkelrechten die aan grondbezit gekoppeld zijn, zijn namelijk mede oorzaak van de ontstane situatie.  De Tweede Kamer ontwikkelt daarom ook plannen voor aanpassing. Dat werd tijd, of eigenlijk is het al 25 jaar te laat. Even een stukje parlementaire geschiedenis. Op 22 maart 1977 viel het kabinet Den Uyl doordat KVP en ARP (toen lid van het kabinet, maar met oppositiepartij CHU bezig met de vorming van het CDA)  weigerden het wetsvoorstel ten aanzien van de grondpolitiek te ondertekenen. Het doel van het wetsvoorstel was om de stijging van de grondprijzen door speculatie (en daardoor de stijging van koop- en huurprijzen) te beperken. Daartoe dienden gemeenten een voorkeursrecht te krijgen bij grondaankoop. Verder moesten eigenaren bij onteigening niet op basis van de waarde in het vrije economische verkeer worden schadeloosgesteld, maar volgens de gebruikswaarde van de grond. Achteraf gezien geen slecht voorstel, maar gezien de grote stemmenbasis onder de agrarische bevolking die als eerste leek te profiteren van de 'vrije verkoop' van grond, is het geen wonder dat het er in de door CDA gedomineerde latere kabinetten nooit van is gekomen. Intussen is de agrarische grondbezitter natuurlijk niet de winnaar geworden van het Grote Grond Monopolyspel, maar de ontwikkelaar, de geprivatiseerde corporatie en de 'ondernemende' gemeente.

De NVB is volgens eigen zeggen ' erg geschrokken'  van het voornemen van de Tweede kamer om grondeigendom en ontwikkelrechten te ontkoppelen. Het zou 'het domste zijn' wat men kon doen. Goedwillende investeerders en ontwikkelaars zouden er kopschuw van worden. En dat zou weer ten koste gaan van de ruimtelijke kwaliteit en leiden tot verdere stagnatie, 'met alle problemen van dien', zo waarschuwt de NVB ons. Brutalen hebben de halve wereld en een kat in het nauw maakt rare sprongen. Er staat ons een nieuwbouwoperatie te wachten met een zelfde omvang als Vinex, net doen alsof totale liberalisering van de grond een verdere stijging van de grondkosten zal tegengaan, zoals de NVB suggereert, is gezien de druk die op de markt zal blijven bestaan grote en gevaarlijke onzin.

'De geldbedragen die gemoeid waren met de bouwfraude vallen in het niet bij de enorme speculatiewinsten op de grondmarkt en de monopolieposities op de bouwlocaties die daarvan het gevolg zijn. Het pijnlijke is: de bouwfraude mocht niet en wat hier op de grondmarkt gebeurt mag wèl, want de wetgever is hier in gebreke gebleven.' dat zei Hugo Priemus over de kwestie in een recente aflevering van Zembla waarin de kwalijke rol van de overheid, de ontwikkelaars en de corporaties ten aanzien van de grondpolitiek tegen het licht werd gehouden. Dat er aan die wettelijk ondersteunde speculatie een eind wordt gemaakt is de hoogste tijd. Laten we hopen dat de Kamer niet van de NVB geschrokken is en snel tot een betere grondpolitiek komt, daarbij is het overigens wel zaak om ervoor te zorgen dat de particulier die op eigen grond voor eigen gebruik wil bouwen niet de dupe wordt van het onmatige gedrag van de markt. En als men toch bezig is, kan het misschien geen kwaad om nog eens in de oude Kamerstukken te kijken hoe dat ook al weer zat met dat wetsvoorstel van 25 jaar geleden, dat was echt zo gek nog niet.