Opinie —

Stedenbouw, een private aangelegenheid?

Harry den Hartog, Stijnie Lohof en Arnold Reijndorp

Achterliggend decennium zijn in Nederland enkele tientallen woningbouwprojecten opgeleverd waarbij de buitenruimte in beheer is bij een vereniging van eigenaren ofwel in een mandeligheid. Terugtreding van de overheid roept bij burgers blijkbaar toch een tegenreactie op, zich uitend in een groeiende behoefte aan collectiviteit en de wens om invloed uit te kunnen oefenen op de directe woonomgeving.
Marktpartijen spelen doelbewust in op deze trend en bieden de woonconsument niet alleen een ‘eigen huis’ maar ook een ‘eigen woondomein’.

1 Vondel Parc, Utrecht
2 Friezenlaan, Tilburg
3 Terbregge, Rotterdam

Het Vondel Parc te Utrecht van architectenbureau Mecanoo is bijvoorbeeld is zo’n project waar in binnenstedelijke setting een aantal woningen op aangename wijze is gerealiseerd rondom een collectief park. De afzonderlijke gebouwcomplexen zijn ondergebracht in verschillende VvE’s. De gemeenschappelijke buitenruimte is eigendom van de gezamenlijke bewoners en valt onder het beheer van een overkoepelende  beheervereniging. Slechts de twee voetpaden die het terrein doorkruisen zijn openbaar eigendom; hieronder liggen kabels en leidingen.

Op borden bij de vier entrees wordt men erop geattendeerd dat het Vondel Parc eigendom is van de bewoners, en dat alleen de ‘blauwe’ paden toegankelijk zijn, en dan ook nog uitsluitend door voetgangers. De rest van het park en het houten dek zijn niet toegankelijk voor onbevoegden. Verder dienen honden te worden aangelijnd en wordt men geacht hondenpoep op te ruimen. Hiertoe heeft de vereniging besloten nadat er sprake was van nogal wat overlast en vernielingen.  Op zichzelf is dat gezien de ligging in het hart van Utrecht niet zo uitzonderlijk. Maar omdat het Vondel Parc eigendom is van de bewoners zijn de kosten voor het schoonhouden en repareren van onderdelen van het park voor rekening van de bewoners. De argeloze voorbijganger heeft wellicht geen weet van de bijzondere eigendomsverhouding en wordt te allen tijde  toegang verleend tot dit bijzondere project, want de hekken die geplaatst zijn bij de entrees zijn niet afsluitbaar.

Lokale overheden hebben vaak niet het geld of de bereidheid om hoogwaardige buitenruimten te realiseren en onderhouden. Het in privaat beheer geven kan voor  een gemeente voordelig zijn en wordt daarom dan ook dikwijls door deze lokale overheden zelf ondersteund. Zij zijn nu niet langer verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer, maar kunnen nog wel een bepaalde mate van openbaarheid vastleggen. Kosten voor openbaarheid worden als het ware bij de private partijen gelegd. Ook voor projectontwikkelaars biedt het meer kansen om een hoger ambitieniveau te bereiken aangezien voorheen belemmerend werkende regelgeving, met betrekking tot beheer door de gemeente, terzijde kan worden geschoven. Deze ontwikkeling is niet los te zien van de algemene liberalisering. Zowel de wens om te bezuinigen, als het argument om de zeggenschap van burgers te vergroten, past binnen het beleid dat de landelijke overheid op dit moment voert.

Als gevolg van een groeiende individualisering zien we dat mensen eerder bereid zullen zijn te betalen in geval van aantoonbaar eigen belang: bijvoorbeeld een eigen parkeerplaats, beveiliging en beheer. Minder bereidheid is er om bij te dragen aan voorzieningen waarvan men niet direct profiteert, terwijl er wel het besef is dat de directe woonomgeving bijdraagt aan het eigen welbevinden. De garantie dat deze omgeving ook behouden blijft doordat deze privaat beheerd wordt, zal naar verwachting een steeds belangrijker argument worden.

In de Verenigde Staten wordt hier al sinds de jaren ’60 uitbundig mee ‘geëxperimenteerd’. Meer dan 17% van de Amerikanen woont inmiddels in zogenaamde Common Interest Developments. Deze C.I.D.’s zijn juridische constructies waarin voorzieningen en buitenruimten geprivatiseerd zijn. Veel van deze projecten zijn gericht op specifieke doelgroepen bijvoorbeeld golfers of ouderen. Trendwatcher Faith Popcorn noemt dit verschijnsel ‘clanning’: de toenemende behoefte om zich aan te sluiten bij een bepaalde groep of leefstijl waar men ervaringen kan delen of zich een status kan aanmeten.

Het meest genoemde motief voor het stichten van een Common Interest Development is de zekerheid van een veilige belegging in een eigen huis. Doordat men zelf controle en invloed uit kan oefenen op het beheer en het aanzien van de buurt, zal de gewenste kwaliteit gehandhaafd kunnen worden.

Het lijkt er op dat ook in Nederland deze tendens zich zal voltrekken. De vraag is of deze vorm van exploitatie en beheer, waarbij een grotere betrokkenheid van burgers verondersteld wordt, garant staat voor het realiseren van kwalitatief betere buitenruimten en/of een grotere differentiatie aan woonmilieus. Privaat beheer brengt zeker kansen met zich mee maar ook nieuwe dilemma’s. Welke invloed heeft  de privatisering van gemeenschappelijke buitenruimten op de publieke sector en de openbare ruimte in Nederland? Op dit moment is er nog vrijwel geen zicht op de sociale en ruimtelijke gevolgen van deze nieuwe ontwikkelingen in Nederland, laat staan op de nieuwe rol die daarbij is weggelegd voor ontwerpers en beleidsmakers.