De grootschalige leegstand op de kantorenmarkt noopt tot nadenken over de principes van stedenbouw en ruimtelijke ordening. Joost van den Hoek ziet de moeizame aanpak van het leegstandsvraagstuk als het failliet van de modernistische functiescheiding en stelt dat het debat over de inrichting van stad en land, waarin wonen werken recreëren en verkeer zeventig jaar na Van Eesteren nog steeds gezien worden als autonome entiteiten, toe is aan een nieuwe intellectuele impuls.
1 stedelijke monocultuur Amsterdam Zuid-Oost
2 stedelijke monocultuur Ypenburg
Situatie Amsterdamse kantorenmarkt
Stel je eens voor dat op de Amsterdamse woningmarkt 25% van het aantal beschikbare woningen te huur en te koop zou staan, dan zouden de kranten nergens anders meer over schrijven en zou een orkaan aan protesten van woningeigenaren leiden tot een acute politieke crisis. Vervang het woord woningmarkt door kantorenmarkt en je komt direct in de realiteit terecht. In Amsterdam is 25% van de kantoren in de aanbieding, bijna 2,5 miljoen vierkante meter, in omvang equivalent met het totale aantal woningen op IJburg.
Vijfzesde van de hoofdstedelijke leegstand bevindt zich op monofunctionele kantorenlocaties waar nog geen snackbar te vinden is. Amsterdam Zuid-Oost, Teleport en Riekerpolder naderen plaatselijk leegstandspercentages van 50% . Deze onverhuurbaarheid in een sterk veranderende kantorenmarkt heeft volgens marktanalyses niets te maken met bereikbaarheid of huurprijs, maar is gelegen in de algehele onaantrekkelijkheid. De gebieden worden gekarakteriseerd door een akelige openbare ruimte, slechte sociale veiligheid, afwezigheid van voorzieningen, structurele isolatie ten opzichte van de stedelijke centra en een onbestemde architectuur.
Van het hoofdstedelijke kantorenaanbod bevindt zich eenzesde in een stedelijke omgeving van wonen werken en goede voorzieningen, op gemengde locaties met een voorname openbare ruimte. Hier is de leegstand het laagst terwijl het huurprijsniveau gemiddeld genomen twee keer zo hoog is. De vraag naar dit type locatie is ondanks de grootschalige leegstand elders in de stad onverminderd groot.
Moderne stedenbouw als beperkende factor
Veel verlichte geesten hebben al suggesties gedaan om leegstand aan te pakken middels functieverandering en of hergebruik. Toch komt deze vorm van hergebruik amper voor. Vaak worden praktische bezwaren aangevoerd als bouwtechniek, financiën of juridische zaken. De hoofdoorzaak is echter de stedenbouwkundige setting van de structureel leegstaande kantoren die wonen onmogelijk maakt. Elk perspectief op een renderende exploitatie van een aantrekkelijke woonfunctie mist hier.
De naoorlogse monofunctionele woonwijken zijn slechts na zeer grote investeringen van de rijksoverheid aan een tweede leven toegekomen. Maar ook de huidige naoorlogse kantoorgebieden zijn te eenzijdig en onvoldoende flexibel van opzet om zich zondermeer te kunnen aanpassen aan verandering van de markt. De algehele malaise op de kantorenmarkt maakt het failliet van de scheiding der functies dan ook manifest.
Het achterhaalde concept van de functiescheiding
In de 20ste eeuw lag de nadruk binnen de stedelijke planning op sociale woningbouw, kantoren werden in de stedelijke oksels wegstopt en verdwenen uit de compositie van stadsbeeld. Sinds de dagen van Cornelis van Eesteren dendert de monorail van ruimtelijke ordening en de discussie over stedelijkheid, op een enkel centrumproject na, voort op het stramien van de functiescheiding.
Kantoren en werklocaties vallen buiten het discours van architectonisch en stedenbouwkundig Nederland. Architectuur en stedenbouw in Nederland zijn, mede door de opleiding in Delft, synoniem met (sociale) woningbouw. Discussies over stedelijkheid vinden dan ook overwegend plaats in termen van woonmilieus. Belangrijke Nederlandse architecten als Carel Weeber of Rem Koolhaas hebben over stedelijkheid op basis van menging en de noodzaak tot herziening van de uitgangsprincipes van Van Eesteren, weinig nuttige opmerkingen gemaakt.
Wanneer is er voor het laatst een serieus stuk stad gerealiseerd waar wonen werken voorzieningen en een goed te gebruiken openbare ruimte in evenwichtige samenhang met elkaar ontworpen zijn? Aantrekkelijke stedelijkheid beperkt zich overwegend tot de historische centrummilieus en de eventuele herstructurering daarvan.
Functiescheiding heeft zijn nut bewezen in tijden van grootschalige expansie van industrieel werkareaal, woningbouw en mobiliteit. In een tijd waarin de bevolkingsaanwas krimpt en de stedenbouwpraktijk meer en meer bestaat uit kleinschalige kwalitatieve interventies, is functiescheiding geen werkbaar concept meer.
Het debat over de consequenties die de omslag van een nationale maakindustrie naar een mondiale dienstverlening heeft voor een adequate inrichting van stad en dorp, is in wezen nog niet op gang gekomen. De eigentijdse diensteneconomie vraagt juist om fysieke integratie van wonen en werken en voorzieningen. De vraag naar een all inclusive omgeving die eerder weerslag vond in de ontwikkeling van retail en entertainment wordt nu ook gesteld aan de accommodatie van s lands werkgelegenheid.
De meerwaarde van gemengde stedelijkheid
Functiescheiding zit inmiddels in de genen en dient geen ander doel dan (bestuurlijke) gemakszucht. Voor eigentijdse kantoren geldt dat zij, mits de ontsluiting goed georganiseerd is, naadloos te mixen vallen met de meeste vormen van woningbouw. Sterker, beide programmas trekken een synergetisch profijt uit elkaars nabijheid.
Voordelen van menging zijn legio. Het begint met efficiënter gebruik van infrastructuur en openbaar vervoer. Door een groter gebruiksintensiteit gedurende de dag neemt het gebruik van openbare ruimte toe en ontstaat een groter draagvlak voor voorzieningen. Door uitwisselbaarheid van functies in een gevarieerd stadsmilieu ontstaat een grotere duurzaamheid en daardoor rendeert investeren in gemengde stadsmilieus ook op lange termijn.
Heel praktisch voordeel is bijvoorbeeld een aanmerkelijke reductie van een aantal benodigde parkeerplaatsen door dubbelgebruik voor gemengde stadswijken. Wonen in nabijheid van werkgelegenheid zorgt bovendien voor toename van de sociale veiligheid, maar vooral voor ontstaan van een grotere sociale en economische en culturele diversiteit of wel stedelijke attractiviteit.
Naar nieuwe opgaven???
Een pleidooi voor een terugkeer naar functiemenging is natuurlijk niet nieuw. Toch valt het leeuwendeel van de nieuwbouw te classificeren als monofunctioneel. De recente RPB studie Bloeiende bermen heeft dit nog weer eens bevestigd. Aanzetten naar een gemengde stedelijkheid vinden we bijvoorbeeld wel in het Amsterdamse structuurplan. Ook op de Amsterdamse Zuidas wordt voor het eerst op grote schaal gestreefd naar wonen en werken in een evenredige verdeling.
Toch zijn dit uitzonderingen en zou een verdergaande herziening van de sectorale traditie van functiescheiding onontbeerlijk zijn voor een duurzame en hoogwaardige inrichting van het land. Dit vraagt om een andere houding en nieuwe coalities van overheid en markt.
Wellicht kunnen ze in Delft beginnen met het installeren van een hoogleraar stedelijkheid die zich wijdt aan ontmoderniseren van de eigentijdse stad en zoekt naar een instrumentalisering van functiemenging. Een eerste onderzoeksopgave zou kunnen bestaan uit gemengde herstructurering van monofunctionele kantorenlocaties. Laten we hopen dat de Vinexjes IJburg, Ypenburg en Leidsche Rijn en kantoorparken als Amsterdam Zuid-Oost, Teleport en Riekerpolder de laatste oprispingen waren van de Hollandse monobouw.