Feature —

Whatever happened to particulier opdrachtgeverschap?

Joost van den Hoek

Ondanks grote aandacht in de media en beleidsmatige ondersteuning vanuit Den Haag is het slecht gesteld met het particulier opdrachtgeverschap. Het percentage eigenbouw is op dit moment zelfs lager dan eind jaren negentig, toen de campagne begon. Wat is hier aan de hand? Joost van den Hoek gaat na of het particuliere opdrachtgeverschap inderdaad in de poldersloot verdwenen is.

Het is inmiddels 10 jaar geleden dat Carel Weeber paginagroot in de NRC de knuppel in het hoenderhok van de woningbouw wierp met zijn pleidooi voor het wilde wonen. Directe invloed van de ‘woonconsument’ op de eigen nieuwbouwwoning of eigenbouw op een eigen kavel waren tot op dat ogenblik praktijken die in het instrumentarium van plannenmakers amper voorkwamen. In het kader van de liberalisering van de woningmarkt werden concepten van consumentgericht bouwen en particuliere eigenbouw vervolgens door de politiek omarmd en hoog op de agenda gezet door bijvoorbeeld voormalig staatssecretaris Johan Remkes. Talloze experimenten volgden, de manifestatie Het Gewilde Wonen in Almere was in 1999 een van de eersten. Al jaren verheugen tv-programma’s over het inrichten van de woning of het (ver)bouwen van een eigen huis zich in een ongekende populariteit. Sinds kort is er zelfs het programma ‘hoe mooi is jouw straat’ op RTL4 waarin complete straten onderhanden worden genomen. Met deze gegevens in het achterhoofd zou men zich kunnen voorstellen dat eigenbouw zich in een ongekende populariteit zou kunnen verheugen. En inderdaad, volgens marktonderzoek heeft 40% van de mensen belangstelling voor het bouwen van een eigen huis. Toch konden we na 10  jaar van experimenteren onlangs uit de media vernemen dat het percentage eigenbouw ondanks alle promotie toch met een fiks percentage gedaald is in de afgelopen jaren, van 15% van de bouwproductie in de jaren 90 tot 10% in 2004. Wat is hier aan de hand?

Het bouwen van een eigen woning, een belangrijk goed in de Hollandse burgerlijke cultuur, is na de introductie van de woningwet in 1901 in stapjes uit beeld verdwenen. De vaardigheid om bijvoorbeeld de gegoede burgerij via de aanleg van een Heemraadsingel in de stad te houden zijn verloren gegaan. Dit is jammer omdat vanuit stedelijke duurzaamheid gezien woonbuurten met een aantrekkelijke individuele variatie hoog scoren. Individueel opdrachtgeverschap zou dan ook een standaard onderdeel van de gebiedsontwikkeling moeten zijn. Het gehele apparaat van ontwikkelen plannen bouwen en gronduitgifte is echter sinds de wederopbouw gericht op seriematige woningproductie. Kwam eigenbouw al voor in de afgelopen jaren dan was het vooral op het platteland in gemeentes met een kavellijst en betreft het meestal grote kavels met vrijstaande woningen uit hogere prijscategorieën, het spreekwoordelijke gouden randje van de nieuwbouwwijk. Het rijtje patiowoningen op IJburg is hiervan een goed voorbeeld. Het verlangen dat voortkomt uit de liberalisering van de woningbouw in de jaren negentig om het bouwen van de eigen woning te bevorderen kan eigenlijk alleen maar gestalte krijgen als eigenbouw ook voor de middenklasse ontsloten wordt. We hebben het dan voornamelijk over de (semi)geschakelde rijtjeswoning van 150 m2 op een kavel van 200 m2. Alhoewel dit technisch geen enkel probleem vormt komt het heden ten dage amper voor. Waarom eigenlijk?

De meeste ruimtelijke bouw- en planningsprofessionals tonen zich sceptici op het gebied van eigen bouw en particulier opdrachtgeverschap voor midden categorieën. Veelgehoord is de opmerking dat het bouwen van een eigen huis veel te moeilijk is voor ‘de mensen’. Andere professionals denken dat eigenbouw vanwege de kleinschaligheid veel te duur is en dat eigenbouw derhalve alleen iets is voor de rich and famous. Het is een feit dat de moeizame zoektocht naar een kavel en de complexiteit van aannemer, bouwsom, architect en vergunningen de meeste mensen afschrikt. Ook de mensen voor wie geld en complexiteit niet primair een eerste beperking zijn. Toch is er ook een andere werkelijkheid die de mogelijkheid tot eigenbouw zeer ernstig beperkt en dat is het hegemoniaal complex van ontwikkelaars, gemeenten en architecten die simpelweg niet zitten te wachten op burgerlijk initiatief en realisatie. De geschakelde rijtjeswoning met tuin is sinds jaar en dag de melkkoe van de ruimtelijke ordening. Op een nieuwbouwwoning haalt een ontwikkelaar makkelijk een rendement van 25%. Voor gemeentes is gronduitgifte aan particulieren een tak van sport waar men de vaardigheden voor mist of simpelweg niet op zit te wachten. Architecten kunnen aan het ontwerpen van individuele huizen geen droog brood verdienen en ontwerpen dan ook liever een paar rijtjes of een flat. Uit onderzoek blijkt dat mensen met eigenbouw veel meer waar voor hun geld krijgen, omdat geld dat traditioneel toevalt aan de ontwikkelaar kan worden aangewend voor vergroting van het eigen woongenot. Met toename van bouwkosten door schaalverkleining lijkt het wel los te lopen, zeker als men nog een paar handige neven achter de hand heeft die een beetje mee kunnen klussen. Toen de overheid in de jaren negentig dan ook opriep tot het faciliteren van eigenbouw zijn de rijen van de professionele goegemeente gesloten en is het op het eerste gezicht bij een reeks van experimenten zoals het gewilde wonen in Almere en Nieuw Leyden te Leiden gebleven. Of heeft de wens tot het ‘individuele’ wonen toch een sterkere invloed op de bouwpraktijk gehad dan wij wellicht vermoeden?

Ontwikkelaars en bouwers hebben veel in het werk gesteld om de lucratieve opgave van geschakelde rijwoningen met tuin niet door de vingers te laten wegglippen en toch tegemoet te komen aan wensen van individualisering. De eerste strategie is die van het consumentgerichte bouwen van met name bouw- en ontwikkelingscombinaties waar bewoners individuele inspraak krijgen in seriematige woningbouw, zodat de rendement op grootschalige woningrealisatie bij de ontwikkelaar kan blijven. Door het inzetten van een slimme tunnelkist of prefab systemen kan er binnen een rijtje redelijk gevarieerd worden. Hiervan zijn mooie voorbeelden te vinden in Almere van bouwers/ontwikkelaars als Heijmans en Koopmans.  Projectontwikkelaars die niet gelieerd zijn aan een bouwbedrijf en zodoende buiten de boot vallen bij de consument gerichte seriematige woningproductie hebben massaal voor een andere oplossing gekozen. Wie nieuwbouwlocaties gaat bezoeken, zoals Iepenburg en Vathorst, ziet in recent opgeleverde woningbouw dan ook de nieuwste trend. De traditionele geschakelde rijtjeswoning wordt tegenwoordig verkleed als pand. Geproduceerd in serie verkoopt men de illusie van een eigen individuele woning.  Waarschijnlijk zal Bernard Hulsman hier binnenkort wel een stukje aan wijden. Seriematige woningbouw verkleed als gezellige pandjes is ‘de trend’ in de woningbouw van het nieuwe decennium. Eerlijk is eerlijk, soms ziet het er gewoon goed uit. Ontwikkelaar blij, bewoner ook blij? De essentie van eigenbouw, zeggenschap over realisatie van de eigen woning en het financiële voordeel, komt hiermee wel te vervallen, de sores van de bouw blijven de bewoner echter bespaard.

Roombeek na de ramp

Carel Weeber is inmiddels terug naar de Antillen en bouwt daar zijn eigen woning. Toch zijn er in Nederland ook recente voorbeelden van hoe het echt anders kan. Het meest treffende voorbeeld is wellicht de rampwijk Roombeek in Enschede. Na de vuurwerkramp werd een traditionele invulling van het gebied door ontwikkelaars en seriematige woningbouw geblokkeerd door versnipperd grondeigendom waar mensen ondanks de verwoesting van hun woning geen afstand van wilden doen. Daarnaast werd voor de getroffenen een grond voor grond regeling van kracht. Wie voor de ramp een kavel in het gebied bezat en hiervan afstand had gedaan kon toch terugkeren in het gebied, op een kavel van dezelfde afmetingen. In de ontwikkeling van het wederopbouwplan is ervoor gekozen om individueel opdrachtgeverschap door versnippering van het grondeigendom te verheffen tot leidmotief. Niet alleen als gouden randje maar vooral ook voor woningen in de middencategorie, die verspreid over het gehele gebied langs hoofdstraten, zijstraten en in binnenhoven liggen. Mensen worden hiertoe door de gemeente gestimuleerd, gesubsidieerd en gefaciliteerd. Uiteindelijk zullen verspreid over het gehele gebied vele honderden woningen onder individueel opdrachtgeverschap gerealiseerd worden. Wellicht is de methodiek van rampwijk Roombeek in Enschede dan ook het panacee tegen de Randstedelijke Vinex ellende. Moeten we daar binnenkort niet eens met zijn allen gaan kijken?