Recensie —

Polder Privatopia’s

Like Bijlsma

Steeds vaker verschijnen ze in Nederland, woonwijken met een privaat beheerde buitenruimte. In het boek Privé-Terrein, privaat beheerde woondomeinen in Nederland wordt de recente ontwikkeling onder de loep genomen. Voelen bewoners zich door deze vorm van beheer meer betrokken bij ‘hun’ openbare ruimte en komt het de kwaliteit ten goede?

In 1994 introduceerde Evan McKenzie de term Privatopia om de Amerikaanse woonwijk met geprivatiseerde gemeenschappelijke buitenruimten en voorzieningen te omschrijven. Momenteel beslaan dit soort wijken 40% van de nieuwbouw in de Verenigde Staten. Hoewel een fractie van de Amerikaanse situatie, gaat het fenomeen van het privaat beheerde woondomein ook aan Nederland niet voorbij. De publicatie Privé-Terrein, privaat beheerde woondomeinen in Nederland is de eerste studie die de Nederlandse versie van dit Amerikaanse model uitvoerig beschrijft. Centraal staat de vraag welke invloed privatisering heeft op de openbare ruimte.

Het boek bestaat uit een aantal essays en een praktijkonderzoek. De planoloog Barrie Needham en de jurist Aart van Velten gaan in op juridische aspecten. Stadssocioloog Arnold Reijndorp beschrijft hedendaagse, 'lichte' vormen van collectiviteit in de woonomgeving. Stedenbouwkundigen Stijnie Lohof en Harry den Hartog verzorgden een documentatie van twaalf gebouwde projecten. Zij leggen de nadruk op praktische aspecten zoals de ontwikkeling, het beheer en het dagelijks gebruik door bewoners. Aanleiding voor de studie is de verwachting dat dit type wijken in de toekomst vaker ontwikkeld zal worden en de gedachte is dat bewoners van deze buurten zich meer betrokken voelen bij hun omgeving dan bewoners van buurten waarbij het beheer in openbare handen is.

boven: Golf Residentie Dronten,
foto Ruud Ploeg

De studie laat echter zien dat van gedeelde verantwoordelijkheid en hechte gemeenschapszin nauwelijks sprake is. In een meerderheid van de bestudeerde projecten leven de bewoners vrij anoniem. Bewoners vormen in tegenstelling tot wat men wellicht zou verwachten vaak ook geen homogene groep. In die gevallen werkt de collectieve ruimte of de collectieve organisatievorm niet als binder maar eerder als buffer. Als in de Golf Residentie te Dronten een kat de golfbunker als kattenbak gebruikt, wordt niet de eigenaar van het huisdier, maar het bestuur van de vereniging aangesproken op het feit dat huisdieren niet los mogen rondlopen. En in Sveaparken te Schiedam is een handhavingsambtenaar aangesteld die moet letten op naleving van de regels ten aanzien van erfscheidingen en inrichting van de voortuin. Het collectief is daar geen platform voor inspraak en zeggenschap maar lijkt eerder repressief te werken.

De drijfveren van initiatiefnemers (gemeenten en projectontwikkelaars) en gebruikers blijken behoorlijk uiteen te lopen. Voor de projectontwikkelaar is het ontwikkelen van een woondomein met een daaraan gekoppelde collectieve of semi-publieke buitenruimte aantrekkelijk omdat dit de waardevastheid van zijn woonproduct zou garanderen. Gemeenten hebben twee motieven om private woondomeinen te stimuleren. Het eerste motief is een economische, ingegeven door de liberalisering: de beheerkosten worden gedrukt en de grondopbrengsten worden gemaximaliseerd als een terrein als geheel uitgegeven kan worden. Een geheel ander motief is het zeker stellen van de architectonische kwaliteit. In Sveaparken te Schiedam is beeldkwaliteit onderdeel van de erfpachtvoorwaarden. In het project Mariaplaats te Utrecht speelden cultuurhistorische waarden ten aanzien van binnen- en buitenruimte een belangrijke rol in de ontwikkelingsfase. Ook wordt de constructie gebruikt om een menging van functies af te dwingen. Op Landgoed Wittenoord wordt natuurontwikkeling met een woonprogramma gecombineerd; het gebied draagt hierdoor bij aan de duurzame ontwikkeling van de Gelderse Vallei. De drijfveren van bewoners zijn totaal andere: zij zijn eindconsumenten, die niet bewust voor collectief beheer gekozen hebben. In veel gevallen ervaren zij het als een last om de buitenruimte te moeten onderhouden en extra te moeten betalen voor voorzieningen als postbodes, vuilnismannen en straatverlichting. Als dan ook nog de kwaliteit van die ruimte niet hoger is dan normaal is de vraag wat bewoners winnen bij een privaat beheerde buitenruimte; de waarde van het vastgoed zou hierdoor wel eens negatief beïnvloed kunnen worden.

Ook stedenbouwkundige aspecten komen in de studie aan bod. Nederlandse woondomeinen blijken, in tegenstelling tot de Amerikaanse, niet volledig privaat te zijn. In de helft van de besproken projecten is een openbaar beheerd gebied of een openbare verkeersroute in het plan opgenomen. De enige projecten die echt als enclaveachtige 'gated communities' werken zijn de Golf Residenties. Deze zijn op geen enkele manier verweven met het omringende weefsel. Er is maar een toegangspoort en die is voor de auto bedoeld.

De ruimtelijke potenties en valkuilen worden helaas niet uitvoerig belicht. Om het architectonisch succes van een project te duiden is meer nodig dan het indelen in de categorieën cul-de-sac, hof, tuin, park en landgoed. De architectonische grenzen tussen publieke, collectieve en private domeinen worden slecht benoemd. Ook de wijze waarop het project is ingebed in de stedelijke of cultuurhistorische context krijgt weinig aandacht. De vraag over wenselijkheid en concrete toepasbaarheid blijft onder de oppervlakte liggen. Heeft het privatiseren van een stuk land een even grote maatschappelijke impact als het afsluiten van een stuk stad? Het is wat dit betreft jammer dat ervoor gekozen is om de de meest representatieve projecten te bespreken in plaats van de ‘beste’. De selectie van projecten bepaalt in hoge mate de bevindingen. De studie biedt een waardevolle impressie van de stand van zaken maar is daarmee nog geen scherpe analyse.

Ondanks de brede opzet zijn de redacteurs er niet in geslaagd de verschillende gezichtspunten op een overtuigende manier bij elkaar te brengen. Wellicht heeft dit te maken met het feit dat de buitenlandse ervaringen weinig overeenstemmen met de gevonden Nederlandse ontwikkel- en gebruikspraktijken. Wat boven komt drijven is een inventarisatie en evaluatie van juridische- en beheersaspecten. De privaat beheerde woondomeinen blijken vooral heel gewone woonwijken, zonder hekken of slagbomen. Het boek heeft door de uitgebreide beschrijvingen het privaat beheerde woondomein als ontwikkelmethode op de kaart gezet maar heeft de locale potenties nog niet naar boven gehaald.