Celebration time: lessen uit de Verenigde Staten (2)

De markt weet zelf wel wat hij wil.

Afgezien van enkele hilarische ervaringen (zie deel 1) zijn er voor de Nederlandse ontwikkelingspraktijk ook vele leermomenten tijdens de excursie naar de Sunshine State te ontdekken. Inspirerend is de keuzevrijheid die de consument wordt geboden. Het boeiendste voorbeeld tijdens de excursie was “Love’s Landing”, een “community” waar alle woningen zijn uitgerust met een hangar en gegroepeerd staan rondom een tweetal landingsbanen. Hier wonen de echte vliegtuigliefhebbers. Neemt in Nederland een groep het initiatief om bijvoorbeeld een seniorenstad te ontwikkelen, dan wordt de vakpers overspoeld met reacties of dit wel kan, mag of moet. Het paternalisme van de hoog opgeleidde elite druipt van de discussies af. Heb je in Nederland je hele leven lang gewerkt dan moet je in je laatste levensfase ook nog eens het cement in de wijk zijn, aldus sociaal geografen Matthijs Lenis en Sjors de Vries in dagblad Trouw van 28 maart 2006: “Los van de vraag of ouderen zelf wel in Seniorenstad willen wonen, is zo'n stad voor ouderen onwenselijk. Zij zijn immers het cement van de wijk.“ Aedes magazine meldt niet zonder trots in haar artikel “Seniorenstad geen hit onder ouderen” van 6 maart 2006 dat “Slechts éénderde van alle 55-plussers heeft belangstelling voor het wonen in een wijk of stad met voornamelijk leeftijdgenoten.” De gemiddelde marketeer zou dolgelukkig zijn met een dergelijk potentieel in zijn doelgroep. Ik weet niet hoeveel senioren Nederland telt, maar met éénderde moet je toch een paar seniorensteden kunnen vullen.

Gelukkig betalen we met zijn allen belasting, zodat professioneel bepaald kan worden wat senioren nou eigenlijk moeten en prettig vinden: Jos Smeets (Universitair Hoofddocent Vastgoedbeheer TU Eindhoven), die het ook over Dementopia heeft in Real Estate Magazine van Augustus 2005 (Van bejaardenhuis tot seniorenstad: woonzorgconcepten in beweging): “Je moet ouderen integreren in de samenleving” en “Nogmaals, ik geloof niet in een concentratie: de mensen vinden het zelf niet prettig, het is maatschappelijk ongewenst en de markt vraagt zelf om andere concepten.” Zullen we dat maar aan de markt zelf overlaten?

Het antwoord op de vraag of seniorensteden in Nederland wenselijk zijn, is simpel. Indien een partij een dergelijke stad wil ontwikkelen dan is succes wensen op zijn plaats. De consument en niet een paternalistische overheid zal uiteindelijk bepalen of er behoefte is. Allerlei angstvisioenen zijn ongepast. Interessant is juist dat men in de Villages in Florida kijkt naar wat ouderen nog allemaal kunnen.Door de hoge concentratie ouderen kan hier een scala aan activiteiten worden aangeboden, of sterker nog door de ouderen zelf worden georganiseerd. Tenslotte wonen in de Verenigde Staten ook niet alle bejaarden in senioren-communities in Florida. Een aandachtspunt is wel dat in de Verenigde Staten dergelijke steden voornamelijk bereikbaar zijn vanaf de middenklasse. In de Nederlandse context kan de eis die de overheid mogelijk zou kunnen stellen aan de ontwikkeling van een seniorenstad zich beperken tot de overbekende VINEX-norm: 30% sociaal en 70% marktwoningen.

gebiedsontwikkeling en standaardtypen

Ook op het gebied van stedenbouw en architectuur heeft de excursie een aantal interessante aanknopingspunten opgeleverd. In alle presentaties tijdens de excursie is het woord “stedenbouwer” niet gevallen. Bij het ontwerp ligt de nadruk volledig op de inrichting van het landschap en de openbare ruimte. In veel gevallen beperkt de architectuur zich tot door ontwikkelaars geperfectioneerde herhalingstypen, die al tientallen jaren meegaan of het heerlijk schaamteloos gebruik van retrostijlen. Is het in Nederland denkbaar dat zoals in het Lely-resort in Naples, een ontwikkelaar bewust kan kiezen voor een mediterrane architectuurstijl en de complete buurt in de markt zet met de naam “Olé”? Met deze benadering zijn parkeergarages in de stad ook geen visueel probleem meer. Je zet er een leuk decor omheen en ze zien eruit als een sprookjespaleis.

Ook voor de ontwikkelaars in het reisgezelschap waren er voldoende leermomenten. Allereerst is daar de focus op samenlevingsopbouw (“communities”) en “lifestyles”. Het begrip “lifestyles” is inmiddels wel een geaccepteerd onderdeel van de “toolbox” van de Hollandse ontwikkelaar. Behoudens enkele ontwikkelaars die actief zijn in de herstructureringsopgave, zijn de meeste ontwikkelaars niet actief bezig met samenlevingsopbouw. Voor de vaderlandse ontwikkelingspraktijk zou het een grote sprong voorwaarts zijn als enerzijds ontwikkelaars de ruimte krijgen om hier over mee te denken en anderzijds als ontwikkelaars zich hierin bekwamen. In de (semi)-overheidssector wordt veelal geredeneerd vanuit een ideaaltypische opvatting over de maakbaarheid van de samenleving, de ontwikkelaar moet uiteindelijk het risico nemen en redeneert meer vanuit “een markt maken”: de maakbare samenleving waar consumenten bereid zijn voor te betalen. Op het moment dat ontwikkelaars daadwerkelijk kunnen meebeslissen over het type “community” dat wordt gerealiseerd en aldus echte gebiedsontwikkelaars worden, zal de marketing van locaties ook een andere vorm krijgen. Er wordt dan niet een doos verkocht met een woonkamer, een bad en 3 slaapkamers, maar een ”emotie”, zorgvuldig opgebouwd rondom thema’s, landschapsinrichting, openbare ruimte, clubhuis en mogelijke activiteiten.

Op het onderdeel marketing valt meer te leren. De Hollandse huizenkoper koopt vanaf tekening, in de V.S. kan een aspirant koper door zijn “modelhome” wandelen. In de V.S. is dat ook mogelijk door het beperkte aantal typen dat aangeboden wordt. In de Nederlandse praktijk zouden we een complete wijk met talloze verschillende modelhomes moeten bouwen en dan weet een eigenwijze architect in het eerstvolgende verkoopproject toch weer net een ander huis te ontwerpen. Afgezien van het daadwerkelijk bouwen van “modelhomes”  investeert de Amerikaanse ontwikkelaar ook veel meer aan de voorkant van een ontwikkeling. Hij legt het landschap, de golfbanen, de complete infrastructuur en een reeks van voorzieningen inclusief clubhuis aan. Dat kan hij ook met rendementen die zo’n drie keer hoger liggen dan in de Nederlandse situatie.

Maatschappelijk gewenst of niet

Tot slot de vraag of een aantal ontwikkelingspraktijken in de Verenigde Staten ook maatschappelijk gewenst zijn in de Nederlandse samenleving. Het serieus nemen van de consument steekt in de V.S. met kop en schouders uit boven de Nederlandse praktijk. Het prachtigste voorbeeld hiervan was de “demonstration garden” van projectontwikkelaar Del Webb. Hier worden de planten eens in de zoveel tijd vervangen om toekomstige bewoners de juiste indruk van de grootte van de beplanting bij oplevering van hun huis te geven. Vragen over woonwensen worden in de V.S. niet alleen in een vakdebat uitgeëxerceerd, maar gewoon in de praktijk getest. Laat de consument het maar zelf bepalen. Op het gebied van ouderenzorg was de seniorenstad the Villages een verademing: die mensen die dat willen hebben hier een uiterst actief leven. Dat kan ook gezien de beschikbaarheid van gelijkgestemde leeftijdsgenoten. In de V.S. wordt echter voornamelijk de koopkrachtige consument serieus genomen: hij kan zijn woonvraag effectueren.

Rondrijden in de City of Weston is in dit opzicht een deprimerende ervaring. Hier wonen ruim 60.000 mensen in een uitgestrekt, kunstmatig eilandenrijk met een gemiddeld gezinsinkomen van $105.000,-. Elk eiland heeft zijn eigen “gate”, die naar gelang de wens van de bewoners achter de “gate”, al dan niet bemenst is en / of uitgerust met videocamera’s. Opgroeien in een dergelijke stad levert wel een heel eenzijdig beeld op van de wereld om ons heen. Toepassing van de Nederlandse VINEX-norm zou hier waarschijnlijk een opstand uitlokken. Van het beheer van de openbare ruimte in de City of Weston kunnen we wel het nodige leren. Dit beheer is volledig uitbesteed aan particuliere bedrijven en de stad ziet er dan ook in alle opzichten goed verzorgd uit. Het gemeentebestuur legt verantwoording af over de besteding van haar middelen in een lekker leesbaar en “to the point” jaarverslag. De focus is gericht op de waardevermeerdering van het vastgoed (pagina 2 van het jaarverslag: “$6.6 billion assessed value of all property in Weston”). Dit is in het belang van de bewoner, maar ook van de gemeente zelf: het grootste deel van haar inkomsten is afhankelijk van de waarde van het vastgoed.

De gerichtheid op waardevermeerdering en op zijn minst waardevastheid levert bijzondere constructies op zoals we hebben gezien in Celebration. Hier dienen kopers een contract te tekenen van een dikke drie centimeter met alle “regulations and prohibited conditions”.

Maar goed, waarom zouden mensen niet vrijwillig mogen gaan wonen in een gemeente met regels van Noord-Koreaanse proporties?