Feature —

Naar een gebiedsontwikkeling zonder projectontwikkeling?

Joost van den Hoek

Roombeek Enschede wordt door betrokkenen gepresenteerd als een nieuwe modus operandi voor de Nederlandse stadsontwikkeling na de Vinex; de steriele eenvormigheid van de gemiddelde nieuwbouwwijk wordt na het passeren van de projectontwikkelaars vervangen door het instant patina van zelfbouw. In hoeverre is deze claim gerechtvaardigd? Joost van den Hoek analyseert.

Roombeek Enschede, onderscheiden met de Gouden Piramide 2007 en in de Volkskrant bestempeld als 'revolutionair', is een rare eend in de bijt van de Nederlandse stedenbouw en gebiedsontwikkeling. Waar de gemiddelde wijk meestal het (top-down) product is van marketingconcepten en bilateraaltjes met de wethouder, is in Roombeek, 107 jaar na de woningwet uit 1901, een (bottom-up) wijk ontstaan waar het leeuwendeel van de woningen is gebouwd door particulieren en amper een institutionele bouwer aan te pas is gekomen. Deze keer is particulier opdrachtgeverschap niet ingezet voor de extreem koopkrachtigen als gouden randje van de wijk. In Roombeek is zelfbouw voor alle beurzen bereikbaar door een variëteit aan zelfbouw typologieën en een simpele grondprijsdifferentiatie; aan de kleinere zijstraatjes kan men op kavels van 150 m2 een woning bouwen van rond de twee ton, aan de prestigieuze Museumlaan heeft men een kavel van 800m2 met villa vanaf zeven ton. Zelfbouw wordt op deze wijze de structurerende bouwsteen voor een grote gebiedsontwikkeling.

De sociaal economische heterogeniteit van de Roombeek gaat hand in hand met een grote functionele diversiteit van wonen, voorzieningen en werken. Niet alleen bewoners maar ook ondernemers en instituties hebben (al dan niet in samenspraak met een professionele partij) de realisatie van de eigen huisvesting ter hand genomen. Vanuit stedenbouwkundig ontwerp en supervisie zijn al deze kleine initiatieven samengebonden middels een strak systeem van openbare ruimte en verschillende gradaties van beeldregie. Opvallend aan Roombeek is dat de kleine korrel niet automatisch leidt tot een historiserend beeld zoals wel vaak het geval is bij projectontwikkelaarswijken als Brandevoort en Dierdonk in Helmond. Designhuizen, cataloguswoningen en boerderettes staan gebroederlijk naast elkaar en leiden tot een variatie in samenhang die met een organische afwisseling van schoonheid en onbeholpenheid gezien kan worden als een afspiegeling van 'het leven zelf'.

Roombeek past in het ideaaltypisch profiel van de tijdgeest van de 21e eeuw dat de Franse stedenbouwtheoreticus François Ascher beschreef met het begrip reflexieve moderniteit. Binnen de reflexieve moderniteit wordt een nieuwe verhouding bereikt tussen individu en collectief. Individuen krijgen de ruimte om hun individualiteit tot uitdrukking te brengen middels 'bespiegeling op de eigen mogelijkheden', waarbij ook 'de traditie en het gewicht van het verleden een rol spelen'. Vanuit meerdere benaderingswijzen kan Roombeek worden gezien als een breuk met het de erfenis van het modernisme van de 20e eeuw die in actoren en mechanismen van de Nederlandse stadsontwikkeling nog alomtegenwoordig is. Wie Adri Duijvestein in Almere aan het werk ziet met het ontsluiten van particulier opdrachtgeverschap voor de middengroepen, zou kunnen concluderen dat het bouwen van een 'eigen huisje voor alle arbeiders' is uitgegroeid tot een nieuwe ambitie van de sociaal democratie. Een ambitie die logischerwijze volgt op de voltooiing van politieke doelstellingen uit de tijd van het modernisme zoals herverdeling van kennis, macht en inkomen en maatschappelijke emancipatie.

De zelfbouwstad volgens het model Roombeek is behalve een kans voor de burgers ook een bedreiging voor instituties. Wie onlangs de Provada (Professionele Vastgoed Dagen) bezocht en de wijze beziet waarop het hegemoniaal complex van Nederlandse vastgoedinstituties en accommoderende overheden hun producten presenteerden, weet dat zelfbouw het laatste is waar de bouwkolom op zit te wachten. Veel vastgoedontwikkelaars draaien hun rendementen op substantiële hoeveelheden seriematige woningbouw. Architectenbureaus hebben liever een paar grote opdrachten dan een heleboel kleintjes. De overheid zit niet te wachten op een systeemverandering waardoor opeens met een zwerm individuen moet worden gesproken in plaats van enkele institutionele partijen. Pogingen van de institutionele bouwers om een verdergaande individuele invloed op het gebouwde eindresultaat te bewerkstellingen door velerlei vormen van consumentgericht bouwen en mede-opdrachtgeverschap, maken een zeer trage opmars, zijn relatief duur en wijken in beeld amper af van de traditionele projectontwikkeling.

Roombeek, Enschede
Roombeek, Enschede

Vrienden en vijanden van Roombeek zijn het er echter over eens dat de modus operandi van het model Roombeek niet zomaar over het land kan worden uitgerold. Hier volgt een greep uit veel gehoorde opmerkingen die de uitzonderingpositie van Roombeek benadrukken. (1) Door de enorme hoeveelheid media aandacht voor de ramp stonden in Roombeek altijd alle stoplichten op groen. (2) In Roombeek kon alles omdat niemand ervan beschuldigd wilde worden de wederopbouw in de weg te zitten. (3) De vergelijking van Roombeek met enig andere gebiedsontwikkeling in Nederland is zinloos omdat de rijkssubsidies voor dit gebied (naar schatting 350 mln) extreem hoog waren. (4) Na de ramp kon de gemeente de grondeigendommen naar zich toe trekken en bestaande grondposities uitplaatsen of compenseren. (5) De versnippering van particulier grondeigendom in het rampgebied was zodanig dat seriematige ontwikkeling niet mogelijk was. (6) De uitkering van de verzekering en de coulante houding van de gemeente na de ramp maakte het mogelijk dat vele particulieren voldoende kapitaalkrachtig waren om een huisje (terug) te bouwen.

Aan de zelfbouwstad  worden door de betrokkenen vervolgens ook een aantal voordelen toegeschreven. Tijdens de rondgang langs bewoners en bij Roombeek betrokken professionals komen de volgende verworvenheden veelvuldig voorbij: (1) de woonsatisfactie is aantoonbaar veel hoger in de zelfgebouwde woning dan in een ontwikkelaarsproduct. (2) Zelfbouw is minder duur dan menigeen veronderstelt en in een aantal gevallen zelf goedkoper dan seriematige woningbouw. (3) De bedragen die ontwikkelaars rekenen als risico en winst komen in mindering op de bouwsom of kunnen worden aangewend voor een mooie keuken, carport of extra hoge begane grond. (4) Zelfbouw leidt tot een sterkere sociale cohesie en sociale veiligheid omdat de betrokkenheid bij de buurt groter is en men onderdeel wordt van een stedelijk groeiproces. (5) Zelfbouw leidt tot een veel grotere mate van stedelijke en culturele rijkheid omdat elk huis een eigen geschiedenis laat zien waarin inzet en uniciteit van de burger bijdraagt aan de verschijning van de stedelijke vorm. Dat de mogelijkheid om een eigen huis te bouwen niet alleen in Twente populair is, kan men ook zien in de regio Amsterdam.  De vraag naar mogelijkheid tot zelfbouw met name op stedelijk locaties overstijgt het aanbod tientallen malen. In Amsterdam had heel IJburg moeiteloos volgebouwd kunnen worden met woningen onder particulier opdrachtgeverschap.

Hoe de toekomstige stadsontwikkeling eruit zal zien, en of er wat van model Roombeek in te herkennen zal zijn door substantiële toename van particuliere inbreng, valt niet te voorspellen. Het is een feit dat de grote bouwopgave voor de komende decennia plaats zal vinden binnen de bestaande stad. Of particulieren of de institutionele partijen in deze opgave de overhand krijgen hangt van velerlei factoren af. In essentie is de stap naar een gebiedsontwikkeling zonder (of met heel weinig) projectontwikkeling een ideologische keuze die om mentale en politieke veranderingen vraagt. Veranderingen die instrijken tegen de haren van de gangbare ruimtelijke ordening. Telt uiteindelijk het resultaat op het niveau van de eigen woningen, of wegen de gevestigde institutionele belangen zwaarder?