Feature —

Duitse Toestanden. Leren van het Tübingen model

Jelk Kruk

Derde week van december, ongekend winters weer. Niet echt een goed moment om met de auto op excursie naar Duitsland te gaan, maar we hebben afspraken staan met Duitse collega’s. De aanleiding van deze excursie is het plan van de gemeente Almere om voor de gronduitgifte in het centrumplan van de wijk Homeruskwartier de collectief ontwikkelde buurten in de Duitse universiteitsstad Tübingen als voorbeeld te nemen. Na enige twijfel valt het besluit: gaan!

John van Diepen, die sinds 2001 onder andere in Almere collectieven begeleidt bij de ontwikkeling van hun eigen woning, wilde Tübingen daarom graag met eigen ogen zien en omdat ik met Onno Faber een dating-site voor Collectieve Opdrachtgevers aan het ontwikkelen ben (CPO-dating), ging ik graag mee.

Het hele centrumplan van het Homeruskwartier in Almere moet ontwikkeld worden door collectieven van particulieren. De precieze details van het plan worden 27 februari, net voor de gemeenteraadsverkiezingen, bekend gemaakt. Almere presenteert Tübingen als voorbeeldstad, het leek daarom een goed idee om zelf te gaan kijken. Wat is het resultaat als hele wijken onder Collectief Particulier Opdrachtgeverschap worden gebouwd? Zijn deze Duitse voorbeelden ook geschikt zijn voor herhaling in Nederland? Wat kunnen we hier van leren?

De eerste indruk
De heenreis verloopt voorspoedig en rond het middaguur arriveren we bij onze slaapplaats in de Altstad. De eigenaar vertelt ons over de enorme studentenpopulatie van Tübingen en hoe hier via verenigingsachtige drankfeestjes al menig student de basis heeft gelegd voor zijn politieke carrière. Voor een geslaagd avondprogramma adviseert hij echter de nieuwe wijk ‘Französisches Viertel’ (1993-2006). Ook Ursula Müller die ons ’s middags rondleidt door het enkele jaren later gerealiseerde ‘Mühlenviertel’ (2007-2009) beveelt ons de levendige Franse wijk aan. Dat zijn de eerste tekenen dat het wel eens een écht succesvolle nieuwbouwwijk kan zijn.

En inderdaad, de projecten die we deze drie dagen bezoeken, stellen ons niet teleur. De wijken en buurtjes zijn een geslaagde eigentijdse suburbane interpretatie van de kwaliteit van oude binnensteden, met kleine winkels, kantoortjes, ateliers en broedplaatsen, een theater, wat kroegjes en een restaurant. De gemeente had in de randvoorwaarden gesteld dat er ook ‘niet-wonen’ programma moest worden gerealiseerd, maar het was aan de collectieven zelf om hier invulling aan te geven en deelnemers voor te vinden.
De gebouwen zijn werkelijk prachtig en de buurten lijken rustig en toch aangenaam levendig. De projecten in Tübingen zijn zelfstandige wijkjes met een gemixt programma. Opvallend is de mooie materialisering en uitwerking van de gebouwen. Geen gebouw lijkt op het aangrenzende en het argument van ‘Belgische Toestanden’ dat in Nederland vaak wordt gebruikt om de angst voor verrommeling aan te jagen, lijkt hier geen opgeld te doen. Natuurlijk was deze exercitie in collectieve stedenbouw ook geen vrijbrief om lukraak maar wat projecten te bouwen. We hebben hier te maken met ‘Duitse Toestanden’.

Tübingen, Französisches ViertelOpen maar niet openbaar
Tübingen, Französisches Viertel
Open maar niet openbaar

Het succes van Tübingen
Op basis van een door de gemeente opgesteld stedenbouwkundig plan werden kavels uitgegeven. Om een stuk grond te kunnen reserveren moest de toekomstige bewoner, architect of procesbegeleider met particulieren een collectief oprichten. Een zeer summier plan van aanpak was al voldoende om te kunnen reserveren. Men diende slechts aan te tonen dat het collectief uit ten minste enkele beoogde bewoners bestond die ‘de ziel’ van het project in één zin konden samenvatten. Tegen betaling van 1% van de grondprijs werd een kavel gereserveerd voor een periode van maximaal 2×6 maanden. Pas nadat met de aannemers een prijsovereenkomst was gesloten werd de grond daadwerkelijk afgenomen. De beschikbare ontwerptijd werd hierdoor erg kort.

Naast de droom om een woning naar eigen wens te bouwen, blijken ook schaarste en betaalbaarheid een belangrijke stimulans om te participeren in een collectief. De meeste collectieven zijn uiteindelijk tussen 8 en 15 huishoudens groot.
Essentieel voor het succes van de wijken is volgens de betrokkenen en bewoners de mix van functies. Dit was niet altijd makkelijk te realiseren, maar maakt het uiteindelijk wel erg prettig om te wonen. Er zijn werkplekken in de plint verwerkt, er is een supermarktje waar je de noodzakelijke (ecologische) boodschappen kan doen en er is een kroeg waar je een biertje kan drinken. De gebouwvorm, trappenhuisgebonden meergezins-huizen, zijn overigens in Duitsland geen onbekend fenomeen, maar wel om deze onder CPO met verplichte voorzieningenplint te ontwikkelen.

De zwakke plekken
Niet alle woningen zijn ontwikkeld door toekomstige bewoners. Enkele gebouwen zijn ontwikkeld door woningcorporaties met een sociaal programma of door particuliere investeerders die een woning willen bouwen voor de verhuur. Deze gebouwen herken je meteen. Ze lijken goedkoper in de afwerking en doen anoniemer aan. Het is lastig om precies te definiëren wat er anders is, maar deze gebouwen missen het karakter dat de onder CPO gerealiseerde bouwwerken wel hebben. Misschien komt het door een gebrek aan aandacht, een gebrek aan dromen en enthousiasme van de mensen die hier later zouden gaan wonen. Wellicht heeft de institutionele opdrachtgever hele andere belangen dan de particuliere opdrachtgever die een plek wil maken waar hij graag de komende decennia zou wil wonen. De inkomensonafhankelijke grondprijzen hebben er overigens toe geleid dat de doelgroep beneden modaal in de bezochte wijken nagenoeg volledig ontbreekt.
Ook het parkeren vraagt nog wel wat aandacht in het nieuwe Tübingen. De ondergrondse parkeergarages zijn ondanks het geringe autobezit te beperkt en ook hier blijft een parkeergarage een anonieme en dooie plek in de wijk, waar – in tegenstelling tot elders in de wijk – de graffiti welig tiert.

Tübingen, Französisches Viertel
Tübingen, Französisches Viertel

Het verschil met Nederland
Dat een Duitse architect traditioneel in staat is om op te treden als zowel ontwerper, ontwikkelaar en hoofdaannemer is een wezenlijk verschil met de Nederlandse situatie. Volgens architect Otmar Veit kan een dergelijke combinatie van werkzaamheden en verantwoordelijkheden leiden tot flinke kostenbesparingen en is er zo meer mogelijk met hetzelfde budget. Daar tegenover staat dat de architect flink meer risico loopt voor een niet veel hoger honorarium dan we in Nederland gewend zijn.

En hoewel we tijdens de excursie architecten ontmoeten die beweren dat het geen enkel probleem is om een collectief op te richten, te begeleiden, en tegelijkertijd de rol als architect te vervullen, valt het vaak niet mee. Andere architecten zweren daarom bij het splitsen van deze functies, juist om niet steeds de handen vol te hebben aan het begeleiden van onervaren deelnemers die vaak voor grote verrassingen komen te staan. Van Ursula Müller horen we een voorbeeld waar de gemeente haar afspraken niet nakwam waarna het collectief de procesbegeleider aansprakelijk probeerde te stellen voor de geleden schade, terwijl deze geen enkele blaam trof. Een architect vertelde gekscherend nooit te bouwen voor groepen groter dan zes huishoudens, omdat één op de zeven een querulant zou zijn. Samengevat: het bouwen met leken gaat niet altijd over rozen.

Ook in Duitsland is CPO nog relatief onbekend en de deelnemers aan deze projecten blijken vooral boven modaal verdienende gezinnen te zijn met een bewuste levenswijze. Verschillende bewoners wilden ons daar toch even op attenderen. ‘Bij de laatste verkiezingen hier, stemde 80% op de Groenen! Ik stem zelf ook op de Groenen, maar het is best een beetje eng. Je woont zo toch een beetje op een sociaal eiland’.

Tübingen voorbeeldstad?
Voor sommige bewoners zijn de CPO projecten een aantrekkelijk alternatief, waarbij ze een woning kunnen realiseren naar eigen wens en binnen eigen budget. Voor de gemeenten zelf levert het buurten en wijken op met bijzondere architectuur en vooral met betrokken bewoners. Voor architecten die een dergelijk initiatief opstarten kan het een risicovolle en tijdsintensieve onderneming zijn, maar ook tot prachtige resultaten leiden. Met enige (ingehuurde) ervaring in de procesbegeleiding is een CPO-project voor architecten een mooie reality-check met betrekking tot hun ideeën over wonen. Er zijn immers geen ontwikkelaars die uit naam van de bewoner willen bezuinigen op de essentie van het plan en er zijn ook geen makelaars die twijfelachtige adviezen geven over de mogelijke doelgroepen en de mogelijke marktwaarde. De architect heeft direct te maken met de echte toekomstige bewoners die bouwen voor de echte vraag.

Dat het Tübingen-model tot schitterende resultaten kan leiden, juist zonder institutionele beleggers, corporaties en projectontwikkelaars, is duidelijk. Dat er veel redenen zijn voor architecten om enthousiast mee te doen, is evident. Dat het geen eenvoudige exercitie is, staat echter boven kijf. De professionele procesbegeleider, architect of niet, moet stevig in zijn schoenen staan want anders loopt het uit de hand. Maar bovenal valt of staat een dergelijk project bij het voorop stellen van de toekomstige bewoner en dus bij een faciliterende rol van de gemeente en een goed stedenbouwkundige plan dat, met enige flexibiliteit, ook een minimale mix van functies borgt.