Feature —

Kantoren worden woningen

Frido van Nieuwamerongen

In alle steden staat veel kantoorruimte leeg en in Rotterdam willen ze graag meer bewoners naar de stad trekken. Wat klinkt dan logischer dan de lege kantoren om te bouwen naar woningen?

Onder de pakkende titel ‘Een dynamietstaaf eronder’ werd in Vrij Nederland onlangs gepleit voor een massale afbraak van oude kantoren. In Amsterdam wil wethouder Van Poelgeest een boete opleggen als kantoren te lang leegstaan. Architect Herman de Kovel, hoofdspreker op de door AIR georganiseerde bijeenkomst ‘De stad is af: van kantoor tot woning’, constateert dat in tegenstelling tot de voorgaande recessies, toen de kantorenleegstand ook groot was, er nu het besef is dat een deel van de kantoren leeg blijft, ook als de recessie voorbij is. 'We' zitten dus met een probleem.  

In Rotterdam wil het stadsbestuur dat grotere aantallen mensen in het centrum gaan wonen. Wat ligt er dan meer voor de hand om de leegstaande kantoren te transformeren tot woningen? Maar kan dit? Volgens De Kovel is de meest essentiële vraag die ook als eerste beantwoord moet worden: is de locatie goed? Staat het pand niet verstopt op een vervallen industrieterrein, of langs een drukke verkeersweg? De Nederlandse Vereniging van Makelaars schat dat een kleine twintig procent van de kantoren op locaties ligt die geschikt zijn om  kantoren tot woning te transformeren. De Kovel gaat verder, als de locatie goed is, moeten er vervolgens nog drie hobbels overwonnen worden: financieel, wetgeving en techniek.
Op financieel gebied zijn het vooral de belastingsdruk en de conservatieve boekwaarde-berekening die de slaagkans van het project verkleinen. Zolang er nog één enkele huurder in een verder leeg pand zit, wordt het gehele pand voor de volle huurprijs op de balans gezet en is de waarde eigenlijk te hoog voor woninggebruik. Het besef dat een deel van het bezit afgewaardeerd moet worden, dringt slechts langzaam door bij eigenaren.
Ook de wetgeving kan een knelpunt zijn. Bij herbestemming worden de nieuwbouweisen gehanteerd. Deze zijn echter nooit volledig haalbaar. Met de gemeente moet dan overlegd worden over vrijstellingen voor bepaalde regels. Dit is een onzeker en vaak langdurig proces.  Meer nog dan de ingrijpende en dure consequenties van de nieuwbouweisen, schrikt de continue onzekerheid eigenaren af om te kiezen voor herbestemmen.
Op het technisch gebied vormen vooral de leidingen een probleem, aldus De Kovel. Een architect moet een heldere structuur bedenken om het leidingverloop beheersbaar te houden.

Maar het transformeren van oude kantoren biedt ook kansen. In Amsterdam experimenteert woningcorporatie Stadsgenoot met vrije plattegronden in nieuwbouw, Solids genaamd. Dit idee is ook goed toe te passen bij de verbouw van bestaande kantoren, de vrije plattegrond van veel kantoren geeft de mogelijkheid om grote en bijzondere woningen te maken.
Voor Rotterdam geldt nog een ander groot voordeel met betrekking tot het hergebruiken van de oude kantoren. Het behouden van deze panden versterkt de historische gelaagdheid van de stad. De Kovel verbaast zich dan ook dat bij veel gerealiseerde transformatieprojecten de gevels volledig aangepast worden, en meestal niet ten goede, zo is zijn ervaring. Hij pleit voor een meer bescheiden aanpak waarbij voortgeborduurd wordt op de aanwezige architectonische kwaliteiten. Bij monumenten is dit vanzelfsprekend maar ook bij andere kantoorgebouwen levert dit betere resultaten op. ‘Kijk naar de Churchilltorens in Rijswijk.’

In de paneldiscussie die volgt op De Kovels presentatie, springt Jean Baptiste Benraad, voormalig directeur van Stadswonen en volgens eigen zeggen verantwoordelijk voor 250.000 m2 herbestemming, hier meteen op : ‘Ga niet te snel ontwerpen!', waarschuwt hij, ‘ik weet uit ervaring dat met grote gevelaanpassingen herbestemming snel onrendabel wordt’. Volgens Benraad moeten architecten zich beperken tot plattegrondontwikkeling.
Het is voorspelbaar dat een zaal vol met architecten over zo een uitspraak gaat morrelen. Wordt het vak van architect hiermee niet te ver uitgehold, zo lijkt het publiek zich af te vragen? Volgens het tweede panellid, architect Robert Winkel, is dat niet het geval: ‘Met onze plannen voor het Lloydkwartier, waar ik negen jaar aan gewerkt heb, heb ik ervaren dat herbestemming een heel ander vak is dan nieuwbouw’. ‘Bij hergebruik moet je niet alleen dienstbaar zijn aan de gebruiker maar ook aan het gebouw’, zo valt Benraad bij, ‘en niet elke ontwerper kan dat… of wil dat.’ De zaal is nog niet geheel overtuigd. Architect Hans van de Heijden herkent in deze tweespalt de verwarring tussen de instelling van een ontwerper en een architect. ‘Een ontwerper wil als kunstenaar ontregelen terwijl een architect zich als oplosser dienstbaar opstelt’. Maar is een dienstbare opstelling voldoende om een herstructureringsproject tot een goed einde te brengen? Niet altijd, architecten zouden zich actiever op kunnen stellen, 'bemoei je al bij het opstellen van het programma en blijf niet braaf wachten tot je de plattegrond mag ontwikkelen', aldus Winkel.

Een vaste formule voor de herbestemming van oude kantoren tot woningen blijkt er (nog) niet te zijn. Dit biedt veel kansen voor architecten. Bij herbestemmingsprojecten valt wellicht minder te ontwerpen op de klassieke wijze, als kunstenaar, maar architecten kunnen de creativiteit aanwenden om buiten de ontwerpkaders te treden en op een actieve en onconventionele wijze naar werkende oplossingen te zoeken, zo luidt de – enigszins voorspelbare – boodschap aan het einde van deze architectenavond. Het wachten is nu op architecten die de woorden omzetten in daden.