Feature —

Leegstand en de bubbel

Erik Stekelenburg

Leegstand is het gevolg van een verschil in vraag en aanbod. Interessant is in welke markt dat verschil optreedt. Dat bleek afgelopen 7 december bij de bijeenkomst Laat duizend blokken bloeien in AL16. In de voormalige lerarenopleiding aan de Archimedeslaan 16, nu het grootste tijdelijke studentenhuis van Utrecht, belegde architectuurcentrum Aorta onder het mom van ‘inspiratie op locatie’ een avond over leegstaande kantoren.

Waarom alweer een avond over leegstand? Lindy Schuin van Aorta stelde de voor de hand liggende vraag meteen maar in haar inleiding. Gezien de stand van zaken is deze misschien wel te vergelijken met de vraag ‘Waarom alweer een avond over nieuwbouw?’ in de jaren negentig. Leegstand is nu actueel en door het belang van de regio is het onderwerp leegstand een locaal architectuurcentrum op het lijf geschreven. Aorta maakte er overigens meer van dan een verzameling lezingen op een leegstandslocatie. De avond had het karakter van een markt, een netwerkbijeenkomst. Er was veel ruimte voor kennismaking, informatie-uitwisseling en om een initiatief of vraag plenair aan de orde te stellen. Zo vroeg tijdens de discussie iemand de aandacht: 'We zijn met vier stellen/gezinnen op zoek naar een pand in de stad om daar gezamenlijk te gaan wonen met deels gemeenschappelijke voorzieningen. We kijken ook naar kantoorpanden, scholen, naar herbestemming.'

Verschillende markten kwamen aan de orde. De vastgoedmarkt, de huisvestingsmarkt en de maatschappelijke markt. Er was niet veel meer nieuws te melden dan via de media al tot ons komt. Dat is echter niet weinig. Zo was er de maandag na de avond alweer nieuws over de vastgoedbubbel na een overleg van de Kamercommissie voor Financiën: alleen systeeminstellingen zullen worden geholpen. Op de avond zelf werd een bericht van begin december geciteerd: de veiling van de kantorenportefeuille van vastgoedonderneming Uni-invest was mislukt, ondanks een korting van 40%. Igor Sanjee van de provincie Utrecht vroeg zich af hoe lang het gaat duren voor beleggers zich realiseren dat ze toch iets met de lege panden moeten. 'Er zijn teveel kantoren, die gebruiker gaat echt niet meer komen. Wellicht staan we aan de vooravond van een grote afwaarderingslag onder beleggers.'

Jean Baptiste Benraad van het Transformatieteam ziet die afwaardering ook komen en ging nog een stap verder. 'De tijd van vastgoed als goede belegging die door de jaren heen in waarde toeneemt is voorbij. Als we nu niets doen hebben we in 2015 15 miljoen m2 en in 2030 22 miljoen m2 leegstand', citeerde hij uit een nieuwsbericht van ING. Na afloop vertelde hij over zijn vader, die kon na de Tweede Wereldoorlog geen machines krijgen omdat Duitsland plat lag. De enige manier om aan machines te komen was op veilingen. 'Zo is het nu ook, nieuwbouw is over, voor nieuwe functies moet je naar bestaande gebouwen.' Dat hét struikelblok voor de herbestemming van leegstaande panden louter de boekwaarde voor de belegger is, het feit dat er een bubbel is, vestigt de aandacht op het feit dat de vastgoedmarkt is losgezongen van de huisvestingsmarkt. Men wil zijn verlies niet nemen en daarmee is de relatie gelegd naar de hele economie, de landencrisis, maar ook de pensioencrisis, want afwaardering, zo viel te vernemen, betekent ook substantieel lagere pensioenen.

Benraad richt zich op de reële markt van vraag en aanbod van huisvesting, gericht op bestaande gebouwen. Met het adagium ‘haalbare transformatie begint met optimaal hergebruik’, begon hij zijn enthousiasmerende verhaal. 'Het gebouw is een gegeven, zoek daar klanten bij'. Met de neiging van architecten om altijd maar weer een ontwerpende oplossing te geven, had hij daarom niet veel op. Licht provocerend stelde hij, 'we hebben geen architect nodig maar een plattegrondontwikkelaar'.

Daarmee kreeg hij Hein de Haan effectief in de steigers. Deze wees op de maatschappelijke markt. 'Wat ik heel erg mis in je verhaal is het woord programma. Architectuur is in feite het organiseren van het programma en daarin het antwoord geven op een maatschappelijke vraag.' In zijn lezing had De Haan aan de hand van Amstel III uitgelegd wat hij daarmee bedoelde. 'Amstel III is een stedenbouwkundig verkeersongeluk, onvoorstelbaar dat dit is ontworpen door mensen met een opleiding. Zo eenzijdig, CIAM op een verschrikkelijke manier. Op een of andere manier zit CIAM (de scheiding van functies, red.) tussen onze oren. Dat geldt ook voor een Vinex-wijk als Leidsche Rijn. We zouden er lering uit moeten trekken dat er meer is gebouwd onder art. 19 dan onder reguliere bestemmingsplannen!'
Om het verschil aan te geven. Benraad zal om reden van de reële vraag naar huisvesting gerust een heel complex uit louter studenten laten bestaan, terwijl De Haan een mix zou programmeren om de maatschappelijke vraag te beantwoorden; de vraag naar een omgeving die niet doods is, monofunctioneel, etc.

Positief is dat er over de oplossing verder niet veel verschil van mening bestaat: stapje voor stapje. Ook Benraad is daarvoor, 'investeer pas als je geld hebt en niet als je kunt lenen', zoals de financiële markt graag ziet. De anderen zien dat ‘stapje voor stapje’ ook in verschillende richtingen. Tsaijer Cheng liet aan de hand van een analyse van de groei van Aziatische steden zien hoe juist de mix succesvol is, waarbij de ene ontwikkeling de andere uitlokt: ‘huizen komen in kantoren en winkels komen in huizen’. Dat is ook hét idee van De Haan, en van de netwerkorganisatie Leegstand van Zaken die sprak over het maken van zo'n kantelpunt in een gebied. Leegstand van Zaken nam een heel andere aanvliegroute om tot dezelfde conclusie als De Haan te komen. Zij zien de asymmetrie tussen vastgoed en bezetting, gebouw en gebruik als een scheefgroei in de aandacht voor dingen en de aandacht voor handelingen. Het belang van het programma formuleren ze als het belang van software naast hardware. En daarmee zijn we bij een andere reden voor de teruglopende vraag naar kantoren: Het Nieuwe Werken.

Voor de discussie was het beter geweest als er ook vastgoedbeleggers aanwezig waren. Nu werd de bal wel heel eenzijdig bij de belegger en de noodzaak tot afwaardering van vastgoed gelegd. Zoals onlangs Maarten van Poelgeest nog deed in het Parool van 22 december. Heeft de gemeente geen verantwoordelijkheid naar kantooreigenaren als ze hun bestaande bestand met een nieuwe Zuidas leegzuigt?