Feature —

Herontwikkelen in Hong Kong

Willem Jan de Hek

Wie denkt dat gebouwen in Hong Kong een zeer beperkte levensduur hebben, had tot voor kort gelijk. Een verandering van het overheidsbeleid zorgt er nu voor dat betekenisvolle gebouwen een nieuw leven krijgen.

In onze straat ligt een vervallen voormalig politiecomplex, de Former Hollywood Road Police Quarters. Het bestaat uit twee gebouwen van vier verdiepingen met ertussenin een open binnenplaats. Het complex is in eigendom van de overheid en opgenomen in een speciaal programma – het Heritage Revitalization Scheme. Een programma voor erfgoed dat bijzonder geschikt is voor hergebruik. Door middel van open ontwerpprijsvragen worden niet-commerciële organisaties door de overheid uitgenodigd om met ideeën voor een nieuwe gebouwfunctie te komen. Hiermee wil de overheid bereiken dat de weinige historische gebouwen die Hong Kong nog over heeft op, een goede en innovatieve manier worden bewaard voor volgende generaties. Sterker nog, de overheid wil unieke culturele landmarks creëren om de bevolking bewust te maken van haar verleden.

Het is een voorbeeld van hoe de Hong Kong op dit moment omgaat met allerlei vragen rond projectontwikkeling enerzijds en conservering anderzijds. De stad, waar in de afgelopen honderd jaar wellicht meer gebouwen gesloopt zijn dan waar ook elders ter wereld, geeft nu publiekelijk aan dat de blinde ontwikkelingsdrift verleden tijd is. Op zijn website schrijft het verantwoordelijke departement bijvoorbeeld dat de stad 'een beschaafde en ontwikkelde maatschappij heeft en dat haar burgers daarom verlangen naar verrijking van het leven door middel van het leggen van verbindingen met het verleden en het werken aan identiteitsbesef door middel van conservering van erfgoed.' Beter laat dan nooit denk je dan.

Hong Kong loopt daarin voor op de rest van China, waar op grote schaal aan ‘stadsvernieuwing’ wordt gedaan. Regelmatig doen de media verslag van de enorme bouwopgave waar China voor staat: van massale nieuwbouw van commerciële clusters tot recentelijk de geplande nieuwbouw van tien miljoen sociale woningen. Dat daarmee vaak een stuk verleden moet wijken voor een anonieme omgeving zonder eigen karakter, is de schaduwzijde van deze ontwikkeling. Het is hoopvol dat een stad als Hong Kong deze kwestie  adresseert en de kans is groot dat andere steden in China dit voorbeeld zullen gaan volgen.

Handvaten
Eind vorig jaar organiseerde de overheid van Hong Kong, in samenwerking met de Universiteit van Hong Kong, een internationale conferentie over Heritage Conservation. Het thema van de conferentie was: ‘Conservation and Development, Partners or Rivals?’. Het programma telde meer dan dertig verschillende sprekers van over de hele wereld. De conferentie gaf de aanwezigen een aantal handvaten en inspirerende voorbeelden gebaseerd op de internationale praktijk en toepasbaar in Hong Kong maar ook in de rest van China en daarbuiten.

Geloof in de potentie van een gebouw.
Alles begint met een droom, een sterk geloof in de potentie van een plek. Een van de sprekers verwees naar de succesvolle herontwikkeling van de Pike Place Market in Seattle. Toen de overheid van Seattle in 1960 met het idee kwam om een originele agrarische markt in het centrum van de stad te vervangen door een moderne shopping mall, stuitte het plan op enorm veel weerstand. Onder de bevolking leefde een breed geloof in de potentie van de markt en naderhand bleek dat de bevolking gelijk had. Pike Place, nu een Farmers Market, werkt als een magneet en trekt meer dan 10 miljoen bezoekers per jaar.

Garandeer volledige betrokkenheid van de omwonenden.
Erfgoed is meer dan een cluster van gebouwen, het is ook de cultuur die zich ontwikkeld heeft in het gebied eromheen. Erfgoed moet dus gebruikt worden,  het is simpelweg onvoldoende om het alleen  te conserveren. Wie aan de slag gaat met herontwikkelen zal ook moeten nadenken hoe het gemeenschapsleven, dat rondom de plek is ontstaan, in stand gehouden kan worden. Een bezoeker van de conferentie zei het zo: 'De vraag is niet wie het erfgoed in eigendom heeft, maar wie eigenaarschap van het erfgoed op zich neemt.' In de meeste gevallen zijn die twee niet dezelfde persoon.

Bridges Street Market uit 1953. Over een nieuwe functie wordt nagedacht. Foto auteur.
Bridges Street Market uit 1953. Over een nieuwe functie wordt nagedacht. Foto auteur.

Accepteer een mogelijke functiewijziging.
Er zijn wereldwijd genoeg voorbeelden van succesvol herontwikkelde gebouwen die een landmark werden na een functiewijziging. Neem bijvoorbeeld het Tate Modern in Londen van Herzog & De Meuron.Oorspronkelijk een industrieel gebouw maar nu een museum. Slechts de karakteristieke schoorsteen herinnert de bezoeker aan het verleden en ik denk niet dat iemand dat onvoldoende verwijzing zal vinden. ‘Conservation is the art of managing change

Onthoudt dat het een kwestie is van 'geven en nemen'.
De Industrial Entrepeneursclub in Tokyo was in eigendom van een niet-commerciële organisatie met onvoldoende fondsen om het historische gebouw te renoveren. Na een diepgaande studie van een aantal scenario's besloten de eigenaar en de ontwikkelaar om een moderne kantoortoren toe te voegen en daarvoor een verdieping van het bestaande gebouw op te offeren. Het toevoegen van commerciële vierkante meters was de enige manier om financiële haalbaarheid van het project te garanderen. Een typisch geval van 'geven en nemen' dus.

Onderschat de rol van overheidsgeld niet.
Soms is het nodig om een grote hoeveelheid overheidsgeld in een project te pompen om een herontwikkeling tot een succes te maken. Dat geldt in ieder geval voor een aantal grote herontwikkelingsopgaven in Hong Kong die momenteel in voorbereiding zijn, zoals de herontwikkeling van een ander politiecomplex in de stad, het Former Central Police Station, van Herzog & De Meuron. Uiteraard moet een project zelfstandig en zonder overheidssteun kunnen overleven, maar soms is een extra stimulans nodig om de trein aan het rijden te krijgen.

Natuurlijk zijn er veel meer overwegingen te noemen, maar deze vijf kunnen een aanzet zijn om een herontwikkelingsopgave op een goede manier aan te pakken. Opvallend was dat veel sprekers het belang van ‘excellentie in design’ benadrukten, waarmee de belangrijke rol van de architect in dit soort opgaven werd benadrukt. Iedereen met ervaring in het ontwikkelen van vastgoed weet dat het niet gemakkelijk is om een ontwerpproces tot een goed einde te brengen, laat staan een complexe herontwikkelingsopgave. Uiteindelijk zal in het gebruik van het object het verschil zichtbaar worden tussen niet geslaagd en excellentie,  dit zal zich onherroepelijk vertalen in het commerciële succes van een project. In de Chinese bouwpraktijk is het niet onbelangrijk dit aspect nog eens extra te benadrukken.

Economische ontwikkeling
Kan een herontwikkelingsopgave überhaupt tot een commercieel succes leiden? Daarvoor is het nuttig om te kijken naar plekken in de wereld waar op dit gebied voldoende ervaring is opgedaan. In steden als Londen en New York zijn tal van goede voorbeelden voorhanden en is men enthousiast over de kracht die erfgoed kan hebben bij de ontwikkeling van een gebied. Om Robert Tierny, voorzitter van de Landmarks Preservation Commision in New York, te citeren: 'Sommigen zijn van mening dat behoud van erfgoed de economische ontwikkeling hindert. Echter, mijn ervaring is dat behoud van erfgoed de economische ontwikkeling juist stimuleert.' Het is bemoedigend dat dit geluid in China begint door te dringen.

Wat de Former Hollywood Road Police Quarters betreft, daarvoor is recentelijk een ontwerp voor transformatie van het complex tot stand gekomen. Het ontwerpvoorstel werd ingestuurd door een stichting op het gebied van cultuureducatie, in samenwerking met een drietal plaatselijke ontwerpinstituten. Het plan voorziet in de transformatie van het politiekantoor in een multifunctioneel en publiek toegankelijk complex voor de creatieve industrie. Net als onze buren hopen we dat de herontwikkeling van dit gebouw een succesvolle is. We kunnen niet wachten totdat het moment aanbreekt dat we onze achterdeur uitstappen en een vitaal en levendig historisch gebouw aan de andere kant van de straat zien. Verwijzend naar het rijke verleden en – hopelijk – naar een succesvolle toekomst van de stad waar we in wonen.