Journalist-ontwikkelaar Edwin Oostmeijer en architect-ontwikkelaar Tom Frantzen spraken tijdens de CASA-bijeenkomt op 6 maart over de doe-het-zelfontwikkelaar. Wie voelt er voor op deze manier te werken, vroeg avondvoorzitter Edwin Verdurmen aan de zaal nadat beiden hadden verteld over hun aanpak. Veel handen gingen de lucht in.
Patch 22, ontwerp Tom Frantzen, ontwikkelaar Lemniskade BV, visualisatie A2 studio
Verdurmen, directeur van het Arnhemse architectuurcentrum CASA liet doorschemeren dat bij voldoende belangstelling ook CASA zelf gaat ontwikkelen: geen gebouwen, maar bijvoorbeeld een leergang. Het past bij de thema’s die het centrum het laatste jaar aanroert zoals tijdelijke ontwikkeling, uitpluggen en bottom-up planning. Dat alles onder de gemeenschappelijke noemer Doe-het-zelf.
Een opleiding tot ontwikkelaar is er niet, stelde journalist-ontwikkelaar Edwin Oostmeijer in zijn voordracht. Hij leek er niet onder gebukt te gaan. Zelf kreeg hij de smaak te pakken na wat geoefend te hebben op een verlaten bunker van defensie aan het Servaasbolwerk in Utrecht. Daarna volgden woningbouwprojecten in Almere en Arnhem. Dat een journalist zelf aan het tekenen slaat ligt niet voor de hand. Oostmeijer gebruikt dan ook architecten van naam als breekijzer en kiest voor projecten en locaties die door andere ontwikkelaars worden gemeden of over het hoofd worden gezien. Tussen de bedrijven door organiseert hij excursies naar inspirerende projecten uit de jaren vijftig, zoals de Case Study Houses aan de Amerikaanse westkust.
Voor Oostmeijer is het in crisistijd overal Far West. Toen hij in Utrecht de bunker zag, dacht hij ‘die moet ik hebben’, zeker toen hij ontdekte dat er een woonbestemming op zat. Met architect AWG bOb van Reeth Architecten, in Utrecht bekend geworden met het veelgeprezen woningproject Mariaplaats, realiseerde hij op de gesloopte bunker het project Bolwerk, bestaande uit zestien appartementen boven een halfverdiepte parkeergarage.
In Almere ontwikkelt hij met VMX Architects op zeven kavels veertien koopwoningen rond een open ruimte waarvan de bewoners ook mede-eigenaar zijn. In het Spijkerkwartier in Arnhem werkt hij momenteel samen met Atelier Kempe Thill en landschapsarchitect Piet Oudolf aan drie blokjes met royale grondgebonden woningen. ”Champagne voor het budget van bier”, aldus Oostmeijer, ”het gaat tegen elk marktonderzoek in”.
Tom Frantzen is teveel architect om louter ontwikkelaar te worden. Vertrekpunt is en blijft het eigen ontwerp. Maar als dienstverlenend architect, zo vertelde hij, kreeg hij altijd te maken met wijzigingen en vertragingen die het oorspronkelijke ontwerp aantastten. Vandaar dat hij op zoek ging naar een vorm van ontwikkelen waarbij alle partijen belang hebben bij realisatie van het oorspronkelijke idee. De carrière van Frantzen vertoont ogenschijnlijk een grillig verloop, maar er zit wel een lijn in: de behoefte aan controle over het lot van het eigen geesteskind. Hij beschouwde zich ooit als conceptueel architect, maar was al gauw ook concept-manager, een beroep uitgevonden door beeldend kunstenaar Hans Venhuizen met wie Frantzen eerder samenwerkte.
Hoe kun je de kans op realisatie van je concept opvoeren? Die vraag bracht hem er eveneens toe het rendement van zijn jaarlijkse deelname aan een prijsvraag te berekenen. Al snel zag hij dat de kans om te winnen, laat staan te bouwen, kleiner was dan het winnen van de Lotto. De energie en het geld konden beter worden besteed; de overstap naar ontwikkelend architect was snel gemaakt.
Maar hoe krijg je anderen zover het geesteskind van de architect te dragen? Frantzen is er van overtuigd dat hij met zijn ontwerpen “cultureel kapitaal” kan creëren waar andere partijen ”hebberig” van worden. Verenigd in Lemniskade BV ontwikkelt hij momenteel samen met een bouwadviseur en een marketingdeskundige het project Patch 22 in Amsterdam-Noord.
Lemniskade BV won in 2010 een prijsvraag voor duurzaam bouwen met een ontwerp voor een energieneutraal en flexibel gebouw in zeven lagen, voornamelijk uit te voeren in hout. Om de gevraagde duurzaamheid te behalen werd al in de ontwerpfase een beroep gedaan op ieders creativiteit. De marketingdeskundige bedacht de prikkelende slogan ‘Hoogbouw in hout’. Om de units tot woon- of werkruimte te kunnen inrichten ontwikkelden de architect en de bouwadviseur een ”omgekeerde vloerconstructie” – waarbij bestaande elementen van balkendozen met vloerplaten worden omgedraaid, hierdoor kan de gebruiker desgewenst zelf de leidingen leggen, waar hij maar wil. Ook de aannemer werd in het spel betrokken. In normale gevallen dalen de algemene kosten van een project wanneer de bouwkosten zakken, zodat de aannemer minder gaat verdienen. Hij zal dus altijd proberen goedkoper te werken maar het volle bedrag in rekening brengen. Bij Patch 22 worden de algemene kosten vooraf vastgelegd. Het voordeel dat de aannemer zou weten te behalen door – met behoud van kwaliteit – slimmer, efficiënter en goedkoper te bouwen, vloeit voor 50 procent naar hem terug. Frantzen: ”Zo is er voor alle partijen een economische stimulans om echt samen te werken”.
Het project vraagt vanwege de beoogde flexibiliteit niet alleen om ontwerpende maar ook om procedurele vindingrijkheid, bijvoorbeeld bij de onderhandelingen over het bestemmingsplan. Frantzen raadde de aanwezige architecten aan niet alleen oog te hebben voor ruimtelijke opgaven maar ook voor procedurele of juridische kwesties. Zelf geniet hij van de rolwisselingen die dat met zich meebrengt. ”Werkruimte valt bij de bank onder een ander loket dan woonruimte. Als architect ben je in dat soort kwesties minder gevaarlijk dan een jurist”, is zijn ervaring. “Dat levert leuke discussies op: ‘Als ik in mijn woning in pak aan de keukentafel achter mijn laptop zit, is het dan woon- of werkruimte?’ Men gaat mee in dit soort discussies omdat men snapt dat het jou erom gaat een leuk ontwerp te maken”.
In het voorjaar wordt met de verkoop van de cascoruimten gestart. De drie risicodragende investeerders c.q. aandeelhouders delen straks gelijkelijk in de winst of verlies. Zelfs bij (dragelijk) verlies is het nog maar de vraag of Frantzen bij een aantrekkende economie zal terugkeren naar de rol van dienstverlenend architect. Hij heeft de smaak van het ontwikkelen te pakken en ziet het niet louter als werkverschaffing. ”Als het werk door de crisis niet minder was geworden had ik me hier niet mee bezig kunnen houden. Maar omdat ik er mee bezig was heb ik veel gewonnen. Het geeft ook meer bevrediging dan louter dienstverlening”.