Feature —

Die tijd is voorbij

Vincent Taapken

Begin juni was het weer tijd voor de PROVADA, dé jaarlijkse ontmoetingsplek voor de vastgoedbranche in Nederland. Veel gehoorde tekst op de beursvloer was dat de tijd van vroeger wel echt voorbij is. Maar de vraag is: hoe nu verder? Ontwikkelaar Vincent Taapken (New Industry re/development) ging een beursdag op zoek naar antwoorden.

Grandstand
Er is veel veranderd in de sector sinds de start van de jaarlijkse PROVADA happening in 2005. De vastgoedmarkt is sinds 2008 in een structurele neergaande spiraal beland. In plaats van verhalen over groei en nieuwbouw hoor je nu vooral gesprekken over onderwerpen als leegstand, herontwikkeling en abstracte begrippen zoals 'duurzaamheid', 'het nieuwe wonen' en 'het nieuwe werken'. De sfeer en het sentiment op de beurs zijn dan ook veranderd.
Na het inchecken direct maar de roltrap op naar de 20.000 m2 beursvloer volgebouwd met stands van projectontwikkelaars, bouwers, corporaties, banken en stadsregio’s etc. Zo op het eerste gezicht lijkt er niets veranderd in de vastgoedwereld. De stands zijn nog steeds groot, hoog en voorzien van alle luxe zoals een bar, flatscreens en de mooiste beelden van een ideale wereld. Ook zijn er nog steeds diverse maquettes van nieuwbouwprojecten te vinden. Eigenlijk verwacht je in crisistijden een kleiner en bescheidener beurs vanwege faillissementen, bezuinigingen en slechte vooruitzichten. Maar deze wet geldt blijkbaar niet in het vastgoed: de beurs is volgens de website van de PROVADA al jaren net zo groot en de bezoekersaantallen zijn stabiel gebleven. Borrelen, netwerken en mooie stands blijven dus het credo, is er dan echt niets veranderd?

Zoektocht naar nieuwe markten

In de vette economische jaren waren gebiedsontwikkeling, kantorennieuwbouw en moderne winkelcentra de meest populaire thema’s. Dit jaar zijn er duidelijk andere trends te herkennen. Door de toenemende maatschappelijke discussies over de steeds groter wordende leegstand in de winkel- en kantorenmarkt en de slechte verkopen in de woningbouw, is het een zoektocht naar nieuwe markten. 'Maatschappelijk vastgoed' is een opkomend thema en richt op gebieden als zorg, onderwijs en cultuur. Door de toenemende vergrijzing en een terugtrekkende overheid lijkt het een opkomende markt. Voor ontwikkelaars en beleggers is het alleen nog allemaal erg nieuw. Men vindt elkaar op de beurs voor bijeenkomsten en seminars om kennis en ervaringen te delen. Ook de corporaties bundelen op de themapleinen de krachten om het hoofd te kunnen bieden aan de financiële malaise en met de hoop dat iemand een oplossing heeft.

Leegstand en crisis

Door de financiële crisis is het steeds moeilijker financieringen te krijgen en veel ontwikkelaars en bouwers proberen met veel moeite het hoofd boven water te houden. Ook voor beleggers is het een moeilijke tijd. Door toenemende leegstand staan de prijzen onder druk en wordt de dreiging van afboeken steeds groter.
Op de laatste dag van de PROVADA was er zelfs sprake van een heuse Occupy the city-actie van architectenbureau KOW. Zij gebruikten een leegstaande stand om op een ludieke manier aandacht te vragen voor leegstand en hielden een pleidooi voor meer betrokkenheid van de vastgoedbranche bij de herontwikkeling van de bestaande stad. De organisatie van de PROVADA vond het echter niet zo een geslaagde actie. Dit laat het cultuurverschil zien tussen de traditionelere vastgoedmarkt en de architectenwereld. En het is dan ook de vraag of deze actie het gewenste effect zal hebben om de dialoog en samenwerking tussen ontwikkelaars en architecten op gang te brengen. Architecten, ontwikkelaars, beleggers en overheden zullen gezamenlijk en meer gelijkwaardig de vraagstukken op het gebied van transformatie en duurzame en levendige stadsontwikkeling moeten willen onderzoeken en ontwikkelen. De architect zet zich vaak als activist neer, wat het beeld bij de gemiddelde ontwikkelaars en beleggers van de architect als serieuze gesprekspartner niet echt ten goede komt. Het leidt in deze crisistijden wel tot gespreksstof en beweging, wat naar mijn mening een startpunt kan zijn voor verandering.

Prangende kwesties
Na een volle dag op de beurs vraag je je wel af of de echt prangende kwesties zoals de steeds moeilijker wordende vastgoedfinancieringen, de snel veranderende behoeften in de markt, als ook de trends op langere termijn, wel aan de orde komen. Een gemiddelde vastgoedontwikkeling duurt van initiatief tot realisatie gemiddeld 7-10 jaar. De wereld verandert echter veel sneller mede door het mobiele internet en de ontwikkeling van smartphones en tablets, en dan met name het effect ervan op het gedrag van de eindgebruikers en consumenten. Het is daarom van cruciaal belang om verder vooruit te kijken en een langere termijn strategie te bepalen door goed trend- en marktonderzoek, maar daarover was vrij weinig te vinden op de PROVADA 2012. Het is toch de beurs waar je het liefst vertelt hoe goed het nu met je onderneming of stad gaat en niet de uitdagingen en problemen voor langere termijn aan de orde stelt.

De conclusie dat de oude tijden van vastgoedontwikkeling voorbij zijn, zal door veel bezoekers worden bevestigd. Maar ik betwijfel of deze editie van de PROVADA een nieuw tijdperk heeft ingeluid. De vraagstukken zijn complex en vragen om rigoureuze veranderingen in de cultuur van samenwerking tussen ontwikkelaars, beleggers, financiers, architecten en overheden. Een meer kwetsbare een open houding past daar beter in dan de Grandstand uit de oude tijden.