Feature —

Test Site Johannesburg

Joep Mol

In de bovenzaal van het NAi is nog enkele weken de IABR tentoonstelling Smart Cities – Parallel Cases 2 te zien. Een van de 23 inzendingen is JEPPE, een onderzoek naar informele handel in leegstaande gebouwen in downtown Johannesburg van de Universiteit van Witwatersrand. Enkele maanden geleden werd Joep Mol rondgeleid door Hannah le Roux, initiator van het project, door de beruchte Zuid-Afrikaanse stad.

De miljoenenstad Johannesburg, het economisch centrum van zuidelijk Afrika, is een metropool naar Amerikaans model. Toen in 1886 goud gevonden werd groeide een tentenkamp uit tot een industriële gridstad van koloniale villa’s, handelsgebouwen, arbeiderswijken en mijncomplexen. Na de Tweede Wereldoorlog werd de apartheid ingevoerd, met grote consequenties voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Het grid werd gevuld met modernistische hoogbouw voor blanken; de zwarte arbeiders werden verplaatst naar uitgestrekte townships op de droge laagvlakte ten zuiden van de stad.

In de jaren 70 viel ook Johannesburg ten prooi aan suburbanisatie: de blanke gemeenschap verhuisde naar de groene heuvels ten noorden van de stad. Tien jaar later verlieten multinationals het land vanwege de economische sancties tegen het apartheidsregime. De afschaffing van de apartheid begin jaren 90 gaf het stadscentrum de genadeslag: de laatste bedrijven vertrokken naar beveiligde winkelcentra en kantoorparken aan de noordkant van de stad. Downtown Johannesburg veranderde in een lugubere spookstad. Woongebouwen raakten in verval en werden gekraakt door migranten uit omringende landen. Hotels, winkelcentra en kantoortorens werden afgesloten en kregen permanente bewaking (eufemistisch het mottenballen van vastgoed genoemd). De informele handel groeide; overdag raakten straten verstopt met taxi’s en venters, ’s avonds werd een uitgestorven stad beheerst door criminele bendes. Johannesburg maakte naam als no go area.

Wie nu door het centrum van Johannesburg loopt krijgt echter een andere indruk. In veel modernistische hoogbouw is nog steeds geen spoor van leven te bekennen, maar twintig jaar mottenballen heeft aan de schoonheid van dit erfgoed niets afgedaan. Er verschijnen steeds meer winkels en dienstverlenende bedrijven in het centrum: van de grote Zuid-Afrikaanse ketens zoals Wimpies en Woolworth tot de Chinese en Libanese winkels die je in heel Afrika tegen komt. Door hernieuwd onderhoud aan infrastructuur en door investeringen in een enorm taxistation en openbaar vervoer, is van extreme congestie niet langer sprake.

Het stadsbestuur heeft de afgelopen tien jaar met succes een reeks revitaliseringsplannen opgesteld. Middels publiekprivate samenwerking en belastingvoordelen wordt investeren in vastgoed gestimuleerd. Er is een gemeentelijk fonds opgericht dat geld leent aan projecten in wijken die commerciële banken rood omcirkeld hebben.
Vastgoedontwikkelaars kopen tegen bodemprijzen woongebouwen op. Deze worden met minimale middelen opgeknapt door arbeiders die later ook in het gebouw komen wonen. Een beheerder met een stevig mandaat zorgt voor huurinning en afdracht van gemeentelijke belastingen. In ruil daarvoor zorgt de eigenaar voor onderhoud en beveiliging en knapt de gemeente de directe omgeving op.

We bezoeken de wijk Braamfontein, nabij de Universiteit van Witwatersrand. Jonge ondernemers hebben vastgoedbedrijven opgericht met aansprekende namen als South Point en PlayBraamfontein. Leegstaande kantoorgebouwen zijn gestript en ingericht met studentenwoningen. Bedrijfsruimtes zijn op simpele wijze voorzien van kleurrijk geschilderde storefronts. De tot voor kort desolate wijk is populair onder studenten en academici.
Nog hipper is het MabonengPrecinct. Op een voormalig industrieterrein zijn een aantal bouwblokken ingericht met ateliers, galeries, lofts, restaurants, een filmhuis en een exclusief design hotel. Op iedere straathoek staat een beveiliger, overal hangen camera’s en biometrische beveiliging. De sfeer is relaxed, de interieurs trendy, het eten heerlijk, de bezoeker bemiddeld. Als we ’s avonds in het donker terugrijden merken we welk een eiland van welvaart dit goed beveiligde complex in de verlaten industriezone is: twee blokken verder blijkt achter rood-wit lint een achtervolging geëindigd in een dodelijke schietpartij.

Hoe hoopgevend de verschillende initiatieven in stedelijke vernieuwing ook zijn, een groot deel van de uitgestrekte binnenstad van Johannesburg staat nog steeds leeg en lijdt onder armoede en verval. De economische crisis doet ambitieuze woningbouwprogramma’s haperen. Onderhoud vindt niet altijd even adequaat plaats en de overheid houdt basisvoorzieningen maar met moeite op niveau.
Toch vinden ook in het deel van de stad waar het herstel nog niet is ingezet, processen van intensivering in gebruik en verbetering van openbare ruimte plaats. Dit gebeurt echter op een informele wijze, buiten stimuleringsmaatregelen en planvorming om.

Hannah le Roux neemt ons mee naar het Ethiopian District rond Jeppestreet. Zes leegstaande bouwblokken, strategisch gelegen tussen een taxistandplaats en een busstation, werden een aantal jaar geleden opgekocht door onbekende buitenlandse investeerders. In korte tijd werd het gebied de meest compacte markt van Johannesburg. Via een complex netwerk van huurders en onderhuurders werden de voormalige kantoorvloeren opgedeeld in steeds kleinere eenheden, waarbij de vierkantemeterprijs oploopt tot hetzelfde niveau als in de shoppingmalls in de buitenwijken.

Op de begane grond, de binnenpleinen en de trottoirs vindt hoofdzakelijk kleinschalige detailhandel plaats: kleding, huishoudelijke artikelen en elektronica; veelal Aziatische import. Naarmate je hoger in de gebouwen komt worden de winkels groter, meer gespecialiseerd en gericht op groothandel. Op hoger gelegen verdiepingen liggen de naaiateliers voor de kleding die beneden verkocht wordt. Helemaal bovenin de torens bevinden zich opslagruimtes.
De dichtheid van het labyrintisch complex is overweldigend: verdiepingen vol uiteenlopend koopwaar, overal muziek en uithangborden in alle kleuren. We kunnen er vrij rondlopen, maar fotograferen is uitgesloten. In de verste uithoeken vind je koffiestalletjes met vers gebrande koffie, eettentjes met maïspannenkoeken en Ethiopisch orthodoxe gebedsruimten. De hele Ethiopische diaspora, hoofdzakelijk illegale immigratie, lijkt zich hier te concentreren in een goed functionerend ruimtelijk systeem met een sterke Ethiopische identiteit. De gemeenschap heeft een eigen beveiligingsorganisatie, een transportsysteem van kruiers en sociale voorzieningen zoals kinderopvang.
De gemeentelijke overheid weet niet hoe om te gaan met deze spontane vorm van stadsvernieuwing. De fiscale opsporingsdienst valt af en toe met veel vertoon het complex binnen in een poging de handel te reguleren. Het complex klakkeloos gedogen is geen optie, want door de enorme dichtheid zijn de constructieve en brandveilige grenzen van de gebouwen reeds lang overschreden.

Middels inventariserend onderzoek hoopt Le Roux inzicht te krijgen in het functioneren van dit dichte, gestapelde marktcomplex. Studenten brengen programma in kaart, analyseren sociale systemen en zoeken naar Afrikaanse interpretaties van de modernistische architectuur. Met het ontwerp van kleine ingrepen zoals een mobiele voorziening voor een koffieceremonie buiten het complex, wordt geprobeerd meer draagvlak voor het Ethiopisch District te creëren. Le Roux en haar onderzoekers leggen haarfijn de pijlers van het zelfregulerend mechanisme van informele handel bloot: veiligheid, een hecht sociaal netwerk en een sterke (Ethiopische) identiteit.

Het onderzoek JEPPE wordt op de tentoonstelling Parallel Cases II gepresenteerd met een perspex maquette en plaatjes op een touchscreen. Het project is op deze manier moeilijk te doorgronden. Dat is jammer, want het onderzoek verdient meer aandacht. JEPPE is een portret van een lege, mislukte stad die zichzelf opnieuw uitvindt. In deze studie hadden ook de rol van een herstelde overheid, de strategie van een nieuwe generatie ontwikkelaars en de initiatieven uit de creatieve industrie aan bod mogen komen: Johannesburg als volwaardige 'Test Site'. Een interessante casus, nu we ook in Europa niet lijken te ontkomen aan het langdurig mottenballen van kantoortorens, het radicaal afboeken van vastgoed, het hergebruik zonder architectonisch ontwerp en het toelaten van een informele economie.