Feature —

De kansen van de leegstandsuitdaging

Erik den Breems

Een donderdagavond in mei, een gelegenheidscollectief van Haagse organisaties organiseert een ADHD (Actueel Den Haag Debat) over het thema leegstand, met als titel: De stad is halfvol. Ironisch is de locatie waar het debat plaats vindt, het statige pand (1921) van de voormalige Nutsspaarbank. De bank heeft het gebouw gebruikt tot 1992, het jaar dat hij werd verkocht aan de VSB bank. Om via de overname door Fortis, de woekerwinsten en ongehoorde risico’s uiteindelijk genationaliseerd te worden en op te gaan in de ‘nieuwe’ ABN AMRO bank.

Over woekerwinsten en speculatie ging het deze avonds slechts indirect. De afgesproken houding van de sprekers leek 'positief' te zijn en de sleutelwoorden, kansen en creativiteit. In de zaal bevond zich een bont gezelschap van aanjagers, ontwikkelaars en architecten op zoek naar werk, een dakloze op zoek naar rechtvaardigheid en woonruimte, en volgens de deelnemerslijst bezitters van leegstaand vastgoed. Die laatste groep luisterde zwijgzaam toe en leek anoniem te willen blijven, alle ‘matching’ pogingen van debatleider Ruben Maes ten spijt.

Het debat vond plaats tegen de achtergrond van de fototentoonstelling Off the Grid. Fotografe Corine Vermeulen maakte samen met Christian Ernsten van Partizan Public een indringende serie foto's over leegstand in Detroit. Detroit kromp in slechts een aantal decennia van circa 2 miljoen naar 700.000 inwoners. Of leegstand een probleem is hangt volgens Ernsten af van je doel en je achtergrond. Voor de oorspronkelijke bewoners is het leven hard, daarnaast zijn er ‘nieuwe rijken’ die zich in Mies van der Rohes Lafayette Park vestigen.  
De vergelijking met Den Haag is (nog) niet te maken. In Nederlandse steden strijdt de overheid tegen de leegstand. Detroit deed dat ook, maar het geld is al jaren op en de inmenging is gestopt. De favoriete leegstandsoplossing van Nederlandse overheden en ontwikkelaars: de broedplaats voor creatieve beroepen en kunstenaars, is in Detroit spontaan ontstaan. Later op de avond zal rijksbouwmeester Frits van Dongen opmerken dat het huisvesten van creatievelingen an sich niet de oplossing is. Een creatieve benadering van het vraagstuk is noodzakelijk.

Algemeen: Het betreft totaal circa 6.036 m² kantoorruimte gelegen aan de Laan van Nieuw Oost Indië, op een zichtlocatie aan de rand van het Beatrixkwartier. Locatie: Het kantoorgebouw is gelegen in het Bezuidenhout aan de opnieuw ingerichte Laan ...
Algemeen: Het betreft totaal circa 6.036 m² kantoorruimte gelegen aan de Laan van Nieuw Oost Indië, op een zichtlocatie aan de rand van het Beatrixkwartier. Locatie: Het kantoorgebouw is gelegen in het Bezuidenhout aan de opnieuw ingerichte Laan …

Stephan Bekx (beleidsadviseur gemeente Den Haag) toont enkele facts & figures over de gemeente Den Haag. Zakelijk en onbewogen somt hij op: 866.000m2 actuele leegstand waarvan zo’n 2/3 structureel. Daar komt dan binnenkort nog een slordige 200.000m2 aan vrijkomenden ministeries bij, zodat het totaal aan leegstaande kantoorruimte op een slordige 1 miljoen vierkante meter uitkomt.

Erik Pasveer (hoofd afdeling Stedebouw en Planologie gemeente Den Haag) en Frits van Dongen worden op het podium gevraagd en de discussie over het half volle Den Haag kan beginnen. Hoe is het zo gekomen en wat gaan we eraan doen zijn de heldere vragen van Meas. De antwoorden zijn minder overzichtelijk maar geruststellend en positief gestemd. Er is speculatief gebouwd en daar hebben we allemaal goed aan verdiend aldus van Dongen. Pasveer: 'de leegstand in Den Haag is met de huidige 12% nog onder het ‘frictieniveau’' (het niveau waarbij de gezonde balans is tussen vraag en aanbod wordt verstoord. Leegstand kan een nadelige invloed hebben op de stad. Denk aan: de imago schade, een mogelijk onveiligheidsgevoel en economische schade. De kolos van het CBS staat perifeer en deze leegstand schaad het imago van de gemeente niet, aldus Pasveer.

Dan ineens is daar de angel. Het perverse systeem waarbij een eigenaar gebaad is bij een lege pand in een verder renderende portefeuille. Er valt belastingvoordeel te halen als er een gedeeltelijke leegstand in een portefeuille aanwezig is. En dan de pensioenen. Veel pensioengeld is belegd in zakelijk vastgoed. Door de jaren lange leegstand is de verhuurbaarheid in veel gevallen zo slecht dat afboeken van deze gebouwen de meest logische stap is. Maar helaas, als we nu afboeken zijn de heren en dames die in de jaren negentig zo goed verdiend hebben hun pensioen kwijt. Dat kan niet de bedoeling zijn. Geduld en precieze zijn noodzakelijk volgens van Dongen. We moeten het uit laten zieken.

Algemeen: Voor verhuur beschikbaar is dit bijzondere kantoorgebouw wat langdurig in gebruik is geweest bij de Postbank en daarna als hoofdkantoorvestiging van Ziggo. Dit gebouw biedt betaalbare kwalitatieve goede kantoorruimte voor een betaalbare p...
Algemeen: Voor verhuur beschikbaar is dit bijzondere kantoorgebouw wat langdurig in gebruik is geweest bij de Postbank en daarna als hoofdkantoorvestiging van Ziggo. Dit gebouw biedt betaalbare kwalitatieve goede kantoorruimte voor een betaalbare p…

Leegstand biedt gelukkig ook kansen brengen de sprekers haastig naar voren. Door instorting van de industrialisatie in de jaren 30 van de 20e eeuw kwamen veel stedelijke industriegebieden vrij. De IJ-oevers en de Kop van Zuid zouden niet zijn ontstaan als er toen geen grote kentering was geweest in het economisch systeem.
Er worden ook nog enkele leuke tijdelijke creatieve initiatieven voor het voetlicht gebracht. Van Dongen sprak laatst een jonge man die geen woonruimte kon vinden en toen zo creatief is geweest om een heel gebouw te huren. Hij heeft via sociale media huisgenoten bijelkaar gescharreld. Dergelijke tijdelijke oplossingen van nu zouden de toekomst moeten worden, aldus Van Dongen die spreekt van een creative oplossing. De vraag is of dergelijk kruimelwerk het ‘grote’ probleem oplost. Alleen als de belegger de waarde afboekt en een lagere huur of verkoopprijs accepteert kan een dergelijk initiatief slagen. Deze overgang verloopt met het oog op de eerder genoemde pensioenen traag, of met zorg zo je wil.

Daarnaast ligt een deel van de oplossing van de leegstandsuitdaging in recente stedelijke ontwikkelingen. De positief gestemde manager gebiedsontwikkeling ProperStok Joziene van de Linde constateert dat gezinnen de stad (her)ontdekken. Niet langer vlucht iedereen met een kleintje in de wieg de stad uit op zoek naar de ruimte van de VINEX. Op de vraag of VINEX-gezinnen in een leeg kantoor willen wonen antwoordt zij monter: “Als ik een gebouw heb ontwikkeld zie je niet meer dat het een kantoor was”.

Alle sprekers zijn ze het over één ding eens. Nieuwe gebouwen moeten meer hybride worden en niet slechts voor één gebruiksdoel worden opgericht. Zo voorkomen we dat de problemen zich herhalen en kunnen gebouwen makkelijker veranderen van kantoor naar hotel en terug al naar gelang de vraag. De regelgeving moet daarop worden aangepast. Een uitdaging voor regeltje-lievend Nederland.
Alles komt uiteindelijk goed zo lijkt het. Als we maar de tijd nemen, creatief met de leegstand omgaan, verwachtingen en eisen bijstellen en regeltjes schrappen.