Bouwbubbels en overbewinkeling

De beamer toonde de hele avond etherische renders en lekker lang belichte nachtfoto’s van een toch vooral generiek stadslandschap; erotiserende toekomstbeloften waar steden zo afhankelijk van worden als wordt vergeten dat bouwen nooit het doel maar altijd het  middel is. De avond was dan ook het relaas van de stad die altijd moest en nu niet anders meer weet.

Gespreksleider Nico Haasbroek: Is er sprake  van een bouwbubbel?
Vanstiphout: Ja.
Karakus: Nee.

Het debat tussen wethouder Karakus en hoogleraar Vanstiphout had veel weg van een judowedstrijd: de wethouder pareerde veel en worstelde de discussie af en toe naar een irrelevant grondgevecht terwijl de hoogleraar moeizaam ageerde voor een terugtredende overheid zonder echt te overtuigen. Vanstiphout beschuldigt gemeenten – die van Rotterdam voorop – al jaren van ontwikkel- en nieuwbouwfetisjisme en lijkt niet van plan daar op korte termijn mee te stoppen; Karakus breekt al minstens even lang vastgoedpotten en verdedigde ‘zijn’ beleid deze avond met een college ‘Marktkapitalisme voor Dummies’ en een hoop geruststellende woorden over de staat van het Rotterdamse. Opmerkingen over veranderingen in stedelijke economie en de relatie burger-overheid die wat betreft Vanstiphout om een herziening van het ambacht stadsontwikkeling vragen vormen het strijdtoneel: de wethouder gelooft niet in alternatieven voor ‘traditionele’ stadsontwikkeling hoewel er van hem wél meer aandacht mag komen voor kleinschalige initiatieven.

De gemeente Rotterdam doet al heel lang niet meer aan gebiedsontwikkeling, maar faciliteert enkel marktpartijen die willen investeren in de stad. Dat er nog steeds partijen zijn die dat willen is een indicator van een gezond vastgoedklimaat, aldus Karakus. Deze marktpartijen – ‘die toch zeker niet gaan bouwen als er geen vraag naar ruimte is?’ – ontwikkelen de stad, op drie door de gemeente aangewezen locaties ‘waar we met zijn allen voor gekozen hebben’, stelde de wethouder.
Dat, zo waarschuwde Vanstiphout, is slechts het halve verhaal: de gemeente Rotterdam maakt namelijk de 160.000 vierkante meter metropolitanisme (De Rotterdam) mogelijk door een niet-bescheiden huurcontract te tekenen. Ook kocht ze in 2009 de grond onder megaproject Calypso terug van een failliete ontwikkelaar – voor drie keer het bedrag waarvoor het twee jaar eerder was verkocht. Dat laatste lijkt verdacht veel op overheidssteun en heet als de gemeente Eindhoven een soortgelijke grondaankoop doet onder het Philipsstadion ‘ongeoorloofde staatssteun’. Ondertussen gaat het slecht met de gemeentelijke financiën. Arminius organiseerde een week na dit debat niet toevallig een avond over de Rotterdamse begrotingsproblemen, onder andere veroorzaakt door een afwaardering van 200 miljoen euro op gemeentegronden.

Fundamentele vragen begonnen te rijzen: gaan traditionele manieren van stadsontwikkeling en private bouwspeculatie in staat blijken niet alleen de crisis maar ook eigen inherente tekortkomingen overwinnen? En doet de gemeente eigenlijk wel genoeg haar best in het zoeken naar ontwikkelstrategieën die aansluiten bij een ontegenzeglijk nieuw sociaal-economisch klimaat in de stad? Is de strategie die Karakus voorstaat behalve een vlucht uit de crisis ook een stap voorwaarts? De wethouder beaamde als een ware politicus dat er meer aandacht moet komen voor kleinschalig en bottom-up, maar blijft vooral herhalen dat het van levensbelang is dat marktpartijen blijven investeren in (grootschalige) nieuwbouwprojecten.

De strategie van Karakus leidt niet alleen tot in details verzandende discussies zoals ook deze avond weer bleek, moeilijke vragen werden stelselmatig ontweken en gevoerd beleid enkel verdedigen door naar markt en economie als vanzelfsprekende probleemoplossers te verwijzen. Het vervreemdt de gemeente van de burger, die er anno 2013 toch al verstandig aan doet vraagtekens te zetten bij de probleemoplossende vermogens van de traditionele stadsontwikkeling.
Gemeenten doen er, zo zei Vanstiphout, daarom goed aan zich terug te trekken uit grootschalige nieuwbouw en van ‘de ideeën, de inventiviteit en ondernemerszin van de bestaande ondernemers en bewoners’ de kern van het ontwikkelingsbeleid te maken. Kleinschalige, lokale initiatieven verdienen de couveusebehandeling van gemeentelijk huurcontract en erfpacht net zo goed.

Er zijn voldoende voorbeelden van alternatieve (gemeentelijke) strategieën op dit gebied zoals Test Site Rotterdam, de revitalisatie van beoogd-maar-vertraagde-hoogbouwlocatie Rotterdam Central Disctrict. De gemeente speelt binnen de Test Site en bij vergelijkbare projecten (Vanstiphout noemde ook klushuizen en de facelift van de Nieuwe Binnenweg) een rol als partner of zelfs initiator, maar lijkt dergelijke projecten niet te beschouwen als kernonderdeel van het stedelijk beleid. Heeft dit te maken met het zeker in eerste instantie beperkte centerfoldgehalte van dergelijke projecten?

Grote nieuwbouwinjecties dreigen bij gebrek aan werkelijke ruimtebehoefte de bestaande stad leeg te trekken en tegelijkertijd kleinschalige initiatieven weg te drukken of zelfs onmogelijk te maken. Tijdens het tweede deel van de avond ontspon zich een discussie over de wenselijkheid van Forum Rotterdam, een hybride winkel- en entertainmentblok dat graag een welkome kwaliteitsinjectie in een ongebruikt stuk binnenstad wil zijn maar wellicht enkel gevuld gaat worden met winkels die elders in de stad donkere gaten achterlaten. Guus van der Werff van de Ondernemersfederatie Rotterdam waarschuwde dat een juiste stedenbouwkundige inpassing van levensbelang voor de slagingskans van het project. Ondernemer en dus ervaringsdeskundige Anke Griffioen schetste in dertig seconden een klimaat waarin consumenten niet alleen minder uitgeven maar ook massaal uitwijken naar het internet voor hun aankopen; op meer en grotere winkels lijkt niemand te wachten op het moment.  Niet alleen de crisis maar ook ontwikkelingen in winkelgedrag en shoppingtechnologie vormen reële bedreigingen voor het slagen van grote nieuwbouwprojecten zoals Forum Rotterdam. Vanstiphout en Karakus namen helaas niet deel aan dit deel van het debat, maar hun reactie laat zich raden.

Karakus’ vastgoedretoriek verraadt een (blindmakende?) verliefdheid op de bouwdrift die Rotterdam al sinds de Tweede Wereldoorlog domineert. Een volkomen verklaarbare verliefdheid. Maar weinig wethouders zien hun argumenten voor stadsontwikkeling zo gesterkt door bouwsucces uit het verleden. Een betere toekomst lonkt.
Hoewel de discussies nauwelijks écht spannend werden viel er voor de geïnteresseerde toehoorders genoeg nieuws tussen de regels te beluisteren. Heldere antwoorden op gecompliceerde vragen waren misschien ook iets te veel gevraagd. De avond eindigt zonder een écht debat en zonder échte winnaars. Is het soms mogelijk dat zowel Vanstiphout als Karakus gelijk hadden?