In getallen kun je niet wonen

Over de getallen die voorspellingen doen over de woningmarkt bestaat de nodige verwarring. Niet zo vreemd, want er zingen allerlei cijfers rond in de media en op internet. Wat voor nog meer verwarring zorgt, is dat enkele signalen ons vertellen dat het dieptepunt in de woningmarkt misschien wel bereikt is. Volgens minister Blok van Wonen nemen sinds een aantal maanden de transacties toe en beginnen de huizenprijzen voorzichtig te stijgen. Het kwartaalbericht woningmarkt van de Rabobank spreekt van een ‘broos herstel’ in het vierde kwartaal. Net nu we met z’n allen gewend zijn om naar beneden te staren, moeten we nadenken over hoe te handelen als we voorzichtig de blik weer wat op moeten richten. Stel dat dit het geval is, moeten we dan gaan praten over bouwen of is Nederland af, zoals onze Rijksbouwmeester Frits van Dongen onlangs suggereerde?

Getallen ijken
Deel van de ruis ontstaat door het raadplegen van verschillende bronnen die allemaal een andere tijdshorizon hanteren. Mijn voorstel is om de discussie te baseren op de breed geaccepteerde Primos Prognose van ABF Research – cijfers die ook de overheid hanteert – en ons richten op de getallen die worden voorspeld voor 2020 ten opzicht van de getallen die bekend zijn over 2012. ABF biedt ons de feitelijke informatie.
Volgens ABF stijgt het aantal huishoudens van 7.512.800 naar een geschatte 7.995.600 (een plus van 482.800) en groeit de bevolking van 16.730.400 in 2012 naar 17.141.000 in 2020 (een plus van 410.600). Behalve Noordoost Groningen, voorspellen ze tot 2020 in alle regio’s nog groei. Krimp in de meeste andere grensregio’s wordt door ABF Research pas daarna voorzien. In steden als Amsterdam en Utrecht zullen de spanningen op de woningmarkt de komende jaren hoger oplopen dan landelijke gemiddelden. In 2020 voorspelt ABF daar een tekort van maar liefst 8 tot 10 procent van de woningvoorraad.
De woningvoorraad groeit volgens het ABF van 7.266.200 naar 7.624.100 in 2020 (een plus van 357.900) en daarbij gaat ABF uit van een nieuwbouwcomponent. In totaal voorspelt ABF een tekort in 2020 van ongeveer 290.000 woningen, op basis van actuele ontwikkelingen. ABF verwacht echter niet dat het zover zal komen, omdat bij die enorme druk op de woningmarkt partijen de vraag zullen gaan bedienen en deze voorspelling de komende jaren gedempt zal worden met extra woningproductie. Overigens werkt ABF de gegevens in de komende maanden nog verder uit in zijn effecten op vraag en aanbod voor de woningmarkt.

Opgave; hoe nu verder?
Hoe we het ook wenden of keren, uit deze cijfers lijkt een serieuze woningbehoefte te spreken voor de komende zeven jaar. Gaan die benodigde woningen allemaal in voormalige kantoren en oude scholen worden ondergebracht? Of is ook nieuwbouw onvermijdelijk om in de behoefte te voorzien? Gaan we alsnog IJburg II en Rijnenburg realiseren of wordt die woningbehoefte op andere plekken opgelost?
Stel dat het tekort oploopt en wetend dat de bestaande gebouwvoorraad onvoldoende mogelijkheden biedt om te transformeren naar woningen, hoe gaan we de rest dan aanvullen? Een vraag die we onszelf al vijf jaar niet meer hebben durven stellen. De Rijksbouwmeester pleitte al voor een volledige bouwstop en heeft gezegd dat we niet meer nieuw moeten bouwen. Was die uitspraak misschien vooral polemisch bedoeld, of dacht hij echt dat er genoeg gebouwen zijn om de vraag te bedienen en neemt zijn eigen bureau vanaf nu ook geen nieuwbouwopdrachten meer aan? Waar hij volkomen aan voorbij gaat, is dat het aantal huishoudens in ons land nog decennia lang zal toenemen. En dat in een land als Duitsland, waar die groei zelfs minder is, door binnenlandse migratie en buitenlandse immigratie toch een enorme nieuwbouwbehoefte bestaat in de stedelijke regio’s. Hetzelfde geldt overigens voor Frankrijk en Engeland.
Het gaat over een groot ruimtelijke ordening vraagstuk waar de centrale overheid in ieder geval de weg niet meer in wijst. Dat moeten we op regionaal en lokaal niveau gaan oplossen.

Hoe zal de transitie- en nieuwbouwopgave gestalte krijgen?
Corporaties beheren de sociale voorraad en bouwen af en toe wat extra’s voor andere segmenten en sectoren, iets wat onder voorwaarden nog mogelijk blijft. Hoe organiseren we met elkaar in Nederland de rest? Veel zal binnen bestaande grondexploitaties gebeuren. Ontwikkelaars en bouwers kunnen daarin een rol spelen en een bescheiden aandeel kan door particulieren worden opgepakt in de vorm van  particulier opdrachtgeverschap. Ik zeg bescheiden, want de 30 procent van Remkes is in voor- noch tegenspoed ooit gehaald. We zitten al jaren rond de 10 procent van de totale nieuwbouwproductie, ondanks alle aanjaagprogramma’s en subsidies.

Grootschalige ontwikkelingen in het tempo van de Vinex zijn niet aannemelijk. Gefaseerde, kleinschalige ontwikkelingen, met lokale en specifieke oplossingen, liggen meer voor de hand. In de bestaande stad ingrijpen is relatief duur, evenals werken op verouderde bedrijventerreinen. Geld om daar een bijdrage aan te leveren om dergelijke plannen haalbaar te maken, heeft de overheid in ieder geval niet. Wie weet hoe het toch kan, mag het zeggen en kan aan de slag.

We verkeren nu in een fase waarin adviseurs, ontwerpers voorop, meer en meer zelf hun eigen opdrachten initiëren. Een rol die tot voor kort weinig voorkwam. Op eigen initiatief starten ze bouwgroepen, tijdelijk gebruik of transformatieprojecten. Een gedegen onderzoek moet eens aantonen of dit werkelijk een ‘nieuw verdienmodel’ is of slechts een sympathieke vorm van bezigheidstherapie, al dan niet gevoed door subsidiekanalen.
Ook naar nieuwe partijen wordt hoopvol gekeken om een impuls te geven aan de bouwkolom, zoals pensioenfondsen en grote technologische bedrijven zoals Siemens. Die praten er weliswaar bevlogen over, maar investeren zelf niet risicodragend. Iets meer zoden aan de dijk zet bijvoorbeeld het Havenbedrijf Rotterdam, dat zich tot een relevante speler – met een gedegen visie – in de ontwikkeling van de stad heeft ontpopt. Niet als woningontwikkelaar, maar als aanjager voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en werknemers.

Als we het met elkaar eens kunnen worden welke cijfers we vooralsnog moeten hanteren richting 2020 – mijn voorstel is om de Primos Prognose daarvoor aan te houden – kunnen we vervolgens gaan nadenken hoe en waar we die woningen die nog nodig zijn gaan realiseren. Dat zal deels een hergebruik en deels een nieuwbouwopgave worden. Misschien moet toch iemand eens, ik zeg het tegen beter weten in, gaan beginnen aan de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra. Dan is voor alle spelers in de bouwkolom, zowel bestaande als nieuwe, duidelijk welke opgave er op hen ligt te wachten.