Feature —

Minister makelaar

JaapJan Berg en Marina van den Bergen

Tijdens een architectuurbiënnale die met een zekere urgentie stofstromen agendeert, belegde het College van Rijksadviseurs de bijeenkomst ‘Diversiteit van de Leegstand’ waarin het afstoten van Rijksvastgoed centraal stond. Hoewel de direct betrokkenen meerdere malen benadrukten dat het Rijksvastgoed gefaseerd – en dus verantwoord – verkocht gaat worden, beklijfde het beeld van een verkopende marktpartij die vooral bezig is met het aanprijzen van leegstaande kantoren en gevangenissen, en een minister Blok die nuanceringen uit het maatschappelijk veld bagatelliseert en potenties niet wil zien.

Te koop Rijksvastgoed
Te koop Rijksvastgoed

Minister Stef Blok (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) acteerde tijdens de inleiding van het symposium als een volleerd makelaar door een aantal van ‘zijn’ in de verkoop staande objecten aan te prijzen: ‘Leegstand is spannend, leuk om er iets meer te doen’. Of, meer specifiek op locatie en gebouw gericht: ‘Hier liggen mooie kansen’, ‘Karaktervol gebouw op een mooie locatie’ en ‘Ik heb nog een aantal interessante koepelgevangenissen in de aanbieding’. In zijn enthousiasme – of is het gebrek aan realiteitszin – galoppeerde minister-makelaar Blok langs een paar ferme hordes en negeerde reële hobbels en valkuilen die gedurende de ochtend door sprekers en reacties uit de zaal zichtbaar werden gemaakt.

Maar eerst even terug naar de aanleiding voor het symposium. Per 1 juli is ons land verrijkt met het Rijksvastgoedbedrijf, dat ressorteert onder het ministerie van Blok. Een organisatie die is ontstaan door de fusie van alle ministeriële vastgoedonderdelen en verantwoordelijk is voor het beheer en de instandhouding van de grootste en meest diverse vastgoedportefeuille van Nederland, aldus de website. Met recht een respectabele erfenis, maar wel een met een donkergrijs randje, want een groot deel van dit Rijksvastgoed staat op dit moment geheel of gedeeltelijk leeg – exacte cijfers kan de woordvoerster van de minister niet geven. De diversiteit van het leegstaande vastgoed is inderdaad groot, van het oude gerechtshof aan de Amsterdamse Prinsengracht, naargeestige kantoorgedrochten, woningen, gevangenissen, tot militaire kazernes. Om van die leegstand af te komen, in het Regeerakkoord geformuleerd als “efficiënter beheer, onderhoud en gebruik van Rijksvastgoed”, is besloten om tussen 2012 en 2020 2.700.000m2 af te stoten, lees te verkopen aan de hoogste bieder, dan wel in de etalage te zetten voor een marktconforme prijs. Dat is 20% van de vastgoedportefeuille van het Rijksvastgoedbedrijf. Het Rijksvastgoedbedrijf acteert zonder sociale opdracht, zo bevestigde Yvonne van der Brugge – Wolring, directeur Portefeuillestrategie en Portefeuillemanagement bij het Rijksvastgoedbedrijf. En precies dat, het ontbreken van een sociale agenda, lijkt het pijnpunt te zijn.

Te koop Rijksvastgoed: kantoorpand te Roermond
Te koop Rijksvastgoed: kantoorpand te Roermond

Dat het Rijksvastgoedbedrijf met leegstand van bezit te kampen heeft is bepaald niet nieuw. Het werd, onder andere, inzichtelijk gemaakt tijdens de architectuurbiënnale in Venetië in 2010 met de installatie Vacant NL van Ronald Rietveld (RAAAF) in het Nederlandse paviljoen. Een zee van blauwe foammodellen verbeeldde het leegstaande (rijks)vastgoed.
Sinds 2010 wordt een steeds groter publiek zich bewust van de leegstandvraagstuk en de noodzaak tot het vinden van antwoorden. Typerend was de poging van Rijksadviseur Frits van Dongen om creatief mee te denken over wat toekomstige eigenaren met een leegstaand gebouw zouden kunnen. (Zie het NOS journaal van 20 september 2013, start 8’22”)
Door alle aandacht voor leegstaand vastgoed en de (tot nu toe) bedachte oplossingen is intussen ook een aantal beperkingen zichtbaar geworden. Zo zijn er, bijvoorbeeld, bij lange na niet genoeg jonge creatievelingen in het land om van alle leegstaande Rijkspanden bevolken als deze tot broedplaats of flexkantoor worden getransformeerd. Bovendien heeft ook de traditionele vastgoedmarkt nog wel wat leegstaande objecten die zich prima voor deze doelen lenen. En bij het transformeren van leegstaande kantoren tot studentenhuisvesting heeft de overheid weliswaar enkele regulerende hobbels geslecht om zo de transformatie soepeler te laten verlopen, maar de realiteit is dat het hier maar om een fractie van het totaal aan leegstaande kantoorpanden gaat. En ook hier is de Rijksoverheid weer niet de enige verkopende partij van in onbruik geraakte, sleetse en generieke kantoorpanden.
Met de verkoop van het Rijksvastgoed wil het dan ook nog niet echt vlotten. Aan de peptalk van de minister en de positief gestemde toevoegingen van Van der Brugge – Wolring kan het niet liggen. En zo doemt een in de vastgoedwereld ietwat klassiek scenario op: de verkopende partij denkt dat het goud in handen heeft en is, ondanks veel goed onderbouwde argumenten van adviseurs, doof en blind voor een realiteit die toch echt anders is. Of zoals een van de sprekers het verwoordde: “Beleidswerkelijkheid is een ontkoppelde werkelijkheid, de echte werkelijkheid is integraal”.

Te koop Rijksvastgoed: Armamentarium, Delft. Foto Raban Haaijk
Te koop Rijksvastgoed: Armamentarium, Delft. Foto Raban Haaijk

De wijze waarop het afstootbeleid eenzijdig is geformuleerd, zonder maatschappelijke opdracht, bracht het College van Rijksadviseurs (Frits van Dongen, Eric Luiten en Rients Dijkstra) ertoe om, vooruitlopend op hun advies aan minister Blok, Rudy Stroink (ontwikkelaar en mede-eigenaar van het failliete TCN Property Projects) te vragen een essay te schrijven over deze complexe materie én hierover een symposium te beleggen. In het essay getiteld ‘De gevolgen van de verkoop van een grote portefeuille overheidsgebouwen en argumenten voor een andere aanpak‘ (pdf) signaleert Stroink een structurele verandering in de omgang met ruimte. Anders dan vele voorafgaande decennia is ruimte niet meer schaars. De voorspelde structurele afname van ruimtegebruik wordt veroorzaakt door een aantal factoren als een lagere demografische groei, veranderingen in economische processen, financiering beperkingen en een grotere flexibiliteit op diverse maatschappelijke terreinen. Dit zal volgens Stroink onherroepelijk moeten leiden tot het besluit om vastgoed te slopen. Om de verhouding tussen vraag en aanbod enigszins in balans te brengen, zou 10 tot 30% van het Nederlandse vastgoedaanbod moet ‘verdwijnen’, aldus Stroink, zo ook bezit van de overheid. Hij pleit voor een selectie van het Rijksvastgoed naar bruikbaarheid: makkelijk verkoopbaar vastgoed dat direct verkocht dient worden, vastgoed dat met een ingreep kansrijk gemaakt kan worden, en kansloos vastgoed. Het kansloze vastgoed dient zo spoedig mogelijk gesloopt te worden want “slopen creëert waarde”; lege kavels bieden meer kansen dan lege gebouwen en met sloop wordt schaarste gecreëerd.
Het in gang zetten van het transformatieproces van vastgoed dat met een ingreep kansrijk gemaakt kan worden, ziet Stroink nadrukkelijk als een taak van de rijksoverheid in samenwerking met de lokale markt en overheden. De andere key-note speaker, Ronald Rietveld, ging nog een stap verder. Hij pleitte voor geduld, en om tijdelijkheid in te zetten als generator van het onvermoede: “geef ons geen geld, geef ons de sleutel”. Uiteindelijk moet deze categorie vastgoed in de visie van Stroink geleidelijk op de markt worden gebracht.

Te koop Rijksvastgoed: kantoorpand, Deventer
Te koop Rijksvastgoed: kantoorpand, Deventer

Tegen de krachtige pleidooien van Stroink en Rietveld stak de eerdere constatering van Blok dat de verkoop van gebouwen moeizaam verloopt vanwege een gebrek aan creatieve verbeelding wel wat bleekjes af. Het vraagstuk is toch echt wel wat problematischer. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft een inventarisatie gemaakt van alle objecten waar men vanaf wil en deze ingedeeld in categorieën. Sloop staat daar niet tussen want slopen is te duur. Voor onmogelijke, niet verkoopbare objecten wordt gekozen voor ‘gecontroleerd verval’. Hek erom en ogen dicht. Maar leegstand en ongecontroleerd verval zijn voor de gemeenten waar de panden zich in bevinden een klein drama. Het ontbreekt lokale overheden echter aan instrumenten hier iets tegen te doen. Zelfs wijzigingen in bestemmingsplannen worden door de Rijksoverheid aangevochten als ze daardoor moeten afschrijven. Hiermee ontkent de Rijksoverheid haar verantwoordelijkheid en de realiteit, aldus Hans Peter Benschop van Trendbureau Overijssel. En die realiteit is dus dat we vanwege diverse ontwikkelingen grosso modo steeds minder gebouwruimte nodig hebben.
Leegstand leidt op veel locaties tot vermindering van ruimtelijke kwaliteit wat weer samengaat met sociale achterstand. Doordat de Rijksoverheid zich opstelt als een marktpartij miskent ze de vrijheid én noodzaak van politieke keuzes, stelt Benschop. Gelijktijdig komt het transformatieproces niet op gang omdat gemeenten nog steeds grond uitgeven, hun financiën zijn hierop gebaseerd. Zolang gemeenten geen alternatieve inkomstenbronnen hebben zal deze situatie voortbestaan.

'Indicatief schetsontwerp' voor het te koop staande Mobilisatiecomplex Veldhuizen, Apeldoorn
‘Indicatief schetsontwerp’ voor het te koop staande Mobilisatiecomplex Veldhuizen, Apeldoorn

Ook in de paneldiscussie met vooral vertegenwoordigers uit lokale politiek en transformatiepraktijken werd de complexiteit van de casus herhaald duidelijk gemaakt. Daarbij werd vooral duidelijk dat de aanpak en het zoeken naar oplossingen zich nog in een soms rudimentaire en historisch belastte modus bevindt. Geen wonder dat Ronald Rietveld zijn pleidooi om leegstand tot een nieuw vakgebied binnen de architectuur te benoemen nog eens benadrukte. Meer vrijdenken, inspireren en uitgaan van de locatie zijn voor hem toverbegrippen. Typerende voorbeelden van een veel cynischer en starre realiteit passeerden ondertussen de revue. Zo laat de Rijksoverheid regelmatig studies verrichten naar de mogelijkheden van panden om zo kopers te verleiden. Maar deze studies, vaak voorzien van kosten- en batenanalyses, naar generieke oplossingen veroorzaken geen stijgende verkoop van deze panden. Zoals iemand uit de zaal stelde: “Generieke oplossingen zijn er niet. Het ontwerpen van transformatie is een totaal ander proces dan een nieuwbouwproject”.
Ook studies naar nieuwe functies voor complexe objecten, soms met een monumentenstatus als extra probleem, of hele terreinen leiden slechts zelden tot verkoop van het object. Niet omdat er geen spannende, interessante invullingen worden bedacht, maar simpelweg omdat de investeringskosten niet opwegen tegen het verwachte rendement.

Al met al lijken de problemen het in de discussie over de diversiteit van de leegstand vooralsnog te winnen van de oplossingen. Er is in de huidige praktijk en het denken over een mogelijke toekomstige nog te veel spanning tussen het op korte termijn geld willen (moeten) verdienen en de mogelijk verhelderende uitwerking van geduld hebben en (nog) niet of anders te handelen. De huidige principes lijken te zeer gericht te zijn op verkoop waarbij lokale, sociale en maatschappelijke relevante afwegingen en finesse niet voldoende meegewogen worden. Te hopen valt dat het aangekondigde advies van het College van Rijksadviseurs inderdaad de beloofde en essentiële relatie van Rijksvastgoed met maatschappelijke relevantie en rendement weet te versterken. En wel in zulke mate dat minister Blok in zijn voorgenomen brief aan de Tweede Kamer zijn huidige visie zal willen bijstellen. Ook is het te hopen dat bij verdere discussie over Rijksvastgoed, die blijvend urgent is, de polen van enerzijds de beleidsmatig denkende en handelende partijen en anderzijds de praktisch en maatschappelijk ingebedde partijen elkaar vaker zoeken en vinden voorafgaand aan verkoop, sloop of transformatie.