Opinie —

Wie betaalt het nieuwe wonen?

Leo Oorschot

Komende jaren gaan woningbouwcorporaties, gemeenten en huurders een geheel nieuw huwelijk aan. Na jaren van vrijheid voor corporaties is de focus weer gericht op de kerntaak: het wonen faciliteren voor mensen met een kleine beurs. Een nieuw fenomeen daarbij zijn wooncoöperaties. Groepen bewoners die zelf het wonen organiseren. De eerste initiatieven voor een nieuwe wooncoöperaties dienen zich aan. Moeten deze zelfredzame burgers ons tot voorbeeld zijn?

Spread uit het pamflet.
Spread uit het pamflet.

Recentelijk publiceerden DUS & Partizan Publik een pamflet Woon Coop beschrijving van een zoektocht naar de nieuwe woningbouwcoöperatie en in de Haagse Roggeveenstraat wil een deel van de bewoners een coöperatie oprichten oprichten om corporatiewoningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden vrij kopen.

Is een wooncoöperatie een alternatief voor een wooncorporatie die financiert en bouwt voor mensen met een beperkt budget?
Voordat deze vraag beantwoordt kan worden, eerst: wat is ook alweer een coöperatie? Voor een goed begrip moeten we terug in de tijd. In het desolate Rochdale, net buiten Manchester, werd op 21 december 1844 door de Society of Equitable Pioneers in Rochdalevermoedelijk de eerste coöperatie opgericht, .Het doel was om eindelijk eens iets te doen aan de erbarmelijke leefomstandigheden in de Engelse industriesteden. De textielindustrie was op zijn hoogtepunt en de leefomgeving en voorzieningen op een dieptepunt. Achtentwintig burgers waarvan ongeveer de helft wever van beroep richtten een winkel op die voedsel verkocht dat voorheen niet beschikbaar was voor geschoolde arbeiders. Ieder legde een pond in en men begon met 28 pond. Tien jaar later waren er 1.000 coöperaties in Engeland die tal van producten verkochten. Overigens werden de huizen in Rochdale niet door de coöperatie gebouwd maar door de Rochdale Union ; vergelijkbaar met de ‘Vereeniging tot verbetering der woningen van arbeidende klasse’ die vanaf 1854 in Den Haag woningen bouwde. Niet de huurders maar door unions en verenigingen financierden de woningen die zo hun leden konden voorzien van betaalbare hygiënische woningen. Bij coöperaties financieren bewoners zelf het onderkomen.

Spread uit het pamflet.
Spread uit het pamflet.

Neoliberale chaos
Dat mensen in dit nieuwe millennium inspiratie lijken te halen uit negentiende-eeuwse notities over sociale rechtvaardigheid, collectiviteit en leefbaarheid komt niet als een verrassing gezien het mantra van zelfredzaamheid dat overal klinkt.
Ooit waren woningbouwcorporaties verenigingen waar de huurders lid van waren en als lid ook betrokken waren bij de huisvestingsopgave. De corporaties en verenigingen bouwden deels met rijksgeld. Het subsidiëren van goedkope sociale huurwoningen werd eind vorige eeuw te kostbaar geacht. Daarnaast was het van oudsher een liberaal pijnpunt. Er ontstond na de oorlog een situatie met maar twee soorten woningen: goedkope sociale huur in bepaalde wijken en koopwoningen in andere wijken. Iets daartussenin was er bijna niet. Met premie-koop voegde verschillende kabinetten een derde smaak toe totdat men daar ook geen geld meer voor over had. Midden dure of dure huur werd nauwelijk gebouwd. In de sociale huur was inmiddels een groot deel van de middenklassen blijven wonen en dat vond het paarse kabinet in de jaren negentig een onwenselijke situatie.

Met de bruteringsoperatie van staatssecretaris Heerma werden de woningcorporaties op 1 januari 1995 zelfstandig. Het idee van het kabinet was dat de kosten voor de sociale huur opgebracht moest worden door de verkoop van dure koopwoningen die de corporaties moesten gaan ontwikkelen. Leningen voor van alles en nog wat werden geborgd door een fonds. Verenigingen met leden veranderde in stichtingen die financieel onafhankelijk werden met een zogenaamd professioneel bestuurders. In sommige corporaties begon het grote graaien. Andere corporaties waren integer maar pakten verkeerde projecten aan die ver buiten de scope van de corporaties vielen. De ene kocht een schip, de ander grondposities. Sommige bestuurders dekten meer renterisico’s dan nodig af met derivaten. En feitelijk hield men het slecht functionerende systeem met goedkope sociale huur en dure koop in stand.

Spread uit het pamflet.
Spread uit het pamflet.

Toch ging alles tot 2008 voorspoedig, totdat de wereldwijde financiële crisis het voor consumenten onmogelijke maakte om een hypotheek te krijgen voor de dure corporatie-koopwoningen. Voor de 30 % sociale huurwoningen die daarmee gefinancierd werd, was geen geld meer en het hele systeem van sociale woningbouw en financiering zakte als een souffle in elkaar. Een parlementaire enquêtecommissie werd in het leven geroepen en kwam eind vorig jaar met haar zeer kritische eindrapport waarin zowel de besturen van woningbouwvereniging, de toezichthouder en de politiek wordt gehekeld. Het echec was compleet.
De Herziene Woningwet van 2015 stelt dat op gemeentelijke schaal woningbouwcorporaties, gemeente en huurdersorganisaties samen prestatieafspraken moeten maken op basis van een gemeentelijke woonvisie, een visie die de afgelopen jaren ontbrak.

De Rochedale principes
De uitgangspunten van de Society of Equitable Pioniers in Rochdale worden weer afgestoft. Volgens de originele versie die in 1937 werden aangenomen waren deze: ‘Open membership; democratic control (one person, one vote); distribution of surplus in proportion to trade; payment of limited interest on capital; political and religious neutrality; cash trading (no credit extended); promotion of education.’ In 1966 werden ze opnieuw vastgesteld: ‘Open, voluntary membership; democratic governance; limited return on equity; surplus belongs to members; education of members and public in cooperative principles; cooperation between cooperatives.’
In het Pamflet van DUS en Partizan Public worden deze uitgangspunten breed uitgemeten. En er worden nieuwe aan toe gevoegd: economische participatie door de leden; autonomie en onafhankelijkheid; aandacht voor de gemeenschap.

Spread uit het pamflet.
Spread uit het pamflet.

De WoonCoop is een ontwikkelbedrijf dat zoekt naar nieuwe financiële ontwikkelmodellen en nieuwe bouwvormen. "Wij onderzoeken de nieuwe woningbouwcoöperatie: waarin de leden gemeenschappelijk eigenaar zijn en van zichzelf huren, en meewerken aan woonwijken met een herkenbare maat, waarbij gedeeld belang en eigendom hand in hand gaan."
In het Pamflet wordt verwezen naar het interbellum; de sociale woningbouwprojecten die toen in Amsterdam werden gerealiseerd, de ideologie van de sociaaldemocratie. De doelgroep van nu zijn de mensen "uit de Nieuwe Arbeidsklasse, zzp-ers, freelancers en kleine bedrijven". Meer D66 dan sociaaldemocratisch. De nieuwe architectonische stijl die bij WoonCoop past: de Nieuwe Amsterdamse School.

Delen 2.0
In het pamflet worden drie modellen geïntroduceerd: Open Woon Coop XL, een "broedplaats van nieuwe wooninitiatieven" met ca. 2.000 leden die elk 50 euro per jaar inlegt. Een Open Woon Coop M met maximaal 200 leden en een woonwens binnen 5 jaar. En Open Woon Coop S met maximaal 25 leden die samen op zoek zijn naar een complex in de stad, voor koop of huur.
Voor het opstellen van het pamflet werden oud hippies en relatie-idealisten om advies gevraagd over het realiseren van de ideale samenleving. Ingewikkelde schema’s tonen de mogelijkheden, terwijl woorden zoals: ‘verbinden’, ‘delen’, ‘ community’, ‘matchen’, ‘gezamenlijkheid’ het diepe verlangen tonen van de onderzoekers om iets samen te doen.
In hoofdstuk 8 van het Pamflet worden de idealen mooi samengevat met het ‘Delen 2.0’ Of dit wensdenken perspectief biedt wordt in het hoofdstuk daarna toegelicht met een opstapeling van ideeën. Hoofdstuk 10 beschrijft de lange weg om corporatiebezit over te zetten naar een coöperatie.
Ymere en de bewoners van een woonblok in Amsterdam Noord botsen tegen hindernissen. Mag een corporatie woningen onderhands verkopen aan een coöperatie? Nee, zo blijkt, zoiets moet openbaar worden aanbesteed en gemeente, corporaties en huurders moeten eerst prestatieafspraken maken. Afspraken die  pas in de loop van 2015 gemaakt kunnen worden op basis van een gemeentelijke woonvisie. Wellicht kijken huurderverenigingen heel anders tegen het verkleinen van de kernvoorraad woningen door verkoop. Het Pamflet klinkt heel sympathiek, maar ook een tikkeltje naïef omdat realistische financiële onderbouwing ontbreekt.

Roggeveenstraat, Den Haag
Roggeveenstraat, Den Haag

Roggeveenstraat
In Den Haag is er ook een coöperatie in de maak. Of het ook daadwerkelijk gaat lukken is ook hier nog de vraag.  Bewoners van de Roggeveenstraat in het Haagse Zeeheldenkwartier zouden de sociale huurwoningen van Haag Wonen eigenlijk moeten verlaten omdat deze gesloopt worden en er nieuwe huizen voor terug worden gebouwd. De bewoners vochten dit besluit aan. (De straat had al zeer actieve bewonersgroep. Samen toverden ze een verwilderde binnentuin tot groen paradijs om.). De bewoners willen de 52 laagbouwhuisjes uit ca. 1882-93 opkopen en onderbrengen in een coöperatie.
De straat is een mengelmoes van mensen met een totaal verschillende achtergrond. Sommige wonen er al erg lang en zijn echte Hagenezen, andere zitten er goedkoop anti-kraak, weer anderen zou je eerder tot de studie-bollen-elite kunnen rekenen. Omdat de woningen op de lijst staan gesloopt te worden zijn de huren laag en wordt er al jaren geen onderhoud meer gepleegd. Op het moment wordt er druk gewerkt aan statuten, een bestuur en tal van praktische zaken. De grote vraag is wie de renovatie van deze woningen gaat betalen. Of alle bewoners dat willen of kunnen is de grote vraag. Haag Wonen geeft aan dat zolang wooncoöperatie nog niet gerealiseerd is, zij doorgaan met de voorbereiding van de sloop-nieuwbouw plannen.

Maar stel dat de bewoners in Amsterdam en Den Haag slagen,  dan zal dit een precedent vormen voor andere coöperaties in wording. De bestaande (kern)voorraad van sociale huurwoningen in de betere wijken zal overgaan in handen van bewoners. Voor iemand met een kleine beurs zal het moeilijker worden om zich in de stad te vestigen. Sociaal-economisch contrast tussen wijken zal hierdoor worden vergroot. Of dit ook als ‘Delen 2.0’ te zien is valt te betwijfelen.