Feature —

De ethiek van Real Estate

Mark Minkjan

Wat kunnen de Amerikaanse en Nederlandse vastgoedpraktijk van elkaar leren? Die vraag was het uitgangspunt voor de bijeenkomst Archis Speaks Volumes #2: The Art and Science of Real Estate. Twee Amerikaanse en twee Nederlandse sprekers waren uitgenodigd. Leiden ontwikkelingen die afgelopen jaren zijn ingezet, zoals bottom-up initiatieven, tot een fundamentele verandering of zijn het slechts crisisreflexen en gaan we terug naar business as usual?

Links drie woontorens aan de Boompjes, Rotterdam – Klunder architecten. Foto Borja Iza

Arjen Oosterman, hoofdredacteur van Volume, leidde de avond in met een schets van het veranderende imago van de ontwikkelaar: van boeman in de jaren ’70 en overheidsvriend in de jaren ’90 en ’00 tot bellenblazer van de recente crisis. Ontstaat er nu een nieuw soort ontwikkelaar?

Het antwoord van Jesse Keenan, research director bij CURE – Centre for Urban Real Estate aan de universiteit van Columbia, is dat er alles aan gedaan moeten worden om een ethische agenda in de vastgoedwereld te introduceren. Een normloze praktijk die vooral financieel rendement nastreefde ligt volgens hem aan de basis van de laatste crisis. Om dit te veranderen moet vastgoedontwikkeling volgens Keenan een afzonderlijke discipline worden. Een die expliciet losstaat van planologie of financieel vastgoedbeheer, maar gesitueerd tussen economie en ontwerp. Want, zo stelt Keenan, daarmee kan vastgoedontwikkeling een eigen geschiedenis (van best and worst practices) en een theoretisch kader opbouwen, waaruit vervolgens een ethische dimensie kan ontstaan. Alleen dan zullen ook andere dan financiële waarden worden nagestreefd.

Wellicht is dit een te optimistische gedachte, zeker wanneer de vergelijking wordt getrokken met opleidingen als economie en het gedrag van bankiers.
De ambitie om gedrags- en mentaliteitsverandering tot stand te brengen, ligt in elk geval ten grondslag aan de oprichting van CURE. Het mag misschien op academische bijeenkomsten niet ongewoon zijn een ‘paper te geven’; helaas was Keenan op deze avond een stuk aan het voorlezen dat lastig binnendrong bij de minder hardcore kenners van de vastgoedpraktijk in de VS. En dat is jammer, want Keenan heeft een goed verhaal dat gelukkig in het Volume-nummer ‘The Art and Science of Real Estate’ wel handen en voeten krijgt.

Na Keenan legde architect James Sanders uit hoe de opkomst van tech-startups de vastgoedpraktijk in New York heeft veranderd door hun behoefte aan soepele contracten en co-working-omgevingen in historische gebouwen. 86 procent van de door hem onderzochte bedrijven is gevestigd in vooroorlogse panden en daar waar voorheen zevenjarige huurcontracten de norm waren, zijn deze nu eenvoudiger aan te gaan én opzegbaar. Tegenwoordig gaat het dus, niet geheel onverwacht, om hergebruik en flexibiliteit.

Zelfbouw Borneo, Amsterdam. Foto Fred

Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan TU Delft en directeur Nieuwe Markten bij Nederlands grootste projectontwikkelaar BPD, sprak over veranderde gebiedsontwikkeling in Nederland sinds de crisis. Hij gaf een helder overzicht dat tegelijkertijd geen nieuw verhaal is: sinds 2008 is er een beweging zichtbaar van aanbod- naar vraaggerichtheid, van grootschalige planning naar kleine en individuele ontwikkelingen, van grote banken als investeerder naar privaat en institutioneel geld en van nieuwbouw naar hergebruik. Ook de trend naar ‘what-the-people-want-architectuur‘ gaf De Zeeuw als twijfelachtig lichtpunt, daarbij verwijzend naar Holland Park in Diemen, de nieuwbouwwijk die de plaats gaat innemen van een sleets kantoreneiland: ‘standaard-architectuur’ verstopt achter een potpourri van gevels gelegen in een dorpsachtige wijk met gezellige grachtjes.
Het succes van dergelijke populaire (of populistische) architectuur is mogelijk te verklaren doordat ‘woonconsumenten’ niet precies weten wat ze willen (of wat mogelijk is) en juist de architect dient hen inspireren wat betreft nieuwe woonvormen, wierp architect Marc Koehler paternalistisch tegen. Alsof de ontwerper van Holland Park, Sjoerd Soeters geen architect is.

De Zeeuw besprak ook opkomst van zelfbouwers, architect-ontwikkelaars en andere nieuwe spelers in het veld die nu zo’n 13 procent van ontwikkelingen voor hun rekening nemen. Hij ziet de groei van de nieuwe stadsmakers lager uitvallen dan veel mensen verwachten en hoopten, en dat grote ontwikkelaars de lakens blijven uitdelen. Toch schemerde er wishful thinking door in de analyse van de professor – die tenslotte ook gewoon een ouderwetse ontwikkelaar is. De Zeeuw drukt het optimisme over de verdwijnende macht van de ontwikkelaar graag de kop in.
Een week later, tijdens een bijeenkomst over herbestemming in Amersfoort, herhaalde De Zeeuw dat we ons “van het leervermogen van de mensheid niet teveel moeten voorstellen” en dat “de houding wel weer verandert als de crisis voorbij is”. Je kunt zeggen dat het nou eenmaal zo werkt, maar je kunt je ook afvragen hoe het anders kan. Wel betoogde De Zeeuw dat ontwikkelaars transparanter moeten gaan werken, ze moeten licht laten vallen op de donkere materie omtrent gebiedsontwikkeling. Uiteindelijk was het toch het verhaal van iemand van een vorige generatie, die de movement van kleinere, slimmere en beter aansluitende ontwikkelingen onder het mom van “realistisch zijn” afdoet als een kortstondige opwelling.

Nesselander, Rotterdam. Foto Frans Schouwenburg

Marc Koehler (MKA) liet zien dat er wel degelijk hoopvolle ontwikkelingen gaande zijn die de oude manier van ontwikkelen uitdagen. Als architect-ontwikkelaar is hij niet alleen de ontwerper, maar ook ‘community organizer‘, zoals hij het noemt. Hij vindt ook dat de rol van architecten in de afgelopen decennia is gereduceerd tot het aanbrengen van ‘lipstick’ op bouwprojecten. Dit komt volgens hem mede doordat ontwerpers te weinig weten van de wereld van ontwikkelaars en aannemers.
Koehlers bureau pakt het anders aan: het betrekt de eindgebruikers in het proces, organiseert investeringen, zet naast CPO’s woningcoöperaties op en past de deeleconomie ook toe op onder andere energieproductie. Het delen van investeringen, middelen en ideeën zorgt per saldo voor een hogere totaalopbrengst tegen een lagere individuele bijdrage, terwijl verspilling wordt tegengegaan. Superlofts is een concept waarbij gebruikers een betonnen mainframe in een gebouw kopen en die naar gelang, al dan niet in samenwerking met MKA of andere partijen, invullen. Er wordt ook een app gebouwd die de kopers voorbeeldontwerpen toont voor trappen, vloeren en andere bouwelementen. Ook kunnen gebruikers hun eigen ontwerpen en ideeën delen met anderen. De Superlofts worden al op verschillende plekken in Amsterdam, Utrecht en Delft gebouwd.

Koehler benadrukte de mismatch tussen de grote vraag naar kavels door zelfbouwers en bouwgroepen, en een goed aanbod van gemeenten. Zo ligt bijvoorbeeld Amsterdam vaak dwars. De gemeente vraagt (te)veel geld voor de grond, waardoor alleen grote ontwikkelaars kunnen bouwen. De gemeentelijke grondopbrengst financiert uiteraard ook publieke investeringen, maar de sociale en publieke opbrengsten van collectieve ontwikkeling zouden eveneens kunnen worden meegenomen in de prijsbepaling.
Om aan rendementseisen te voldoen wordt door de grote ontwikkelaars wordt vaak op veilig gespeeld – gestandaardiseerde bakstenen blokken – en gekort op innovatief ontwerp en diversiteit, die in de regel juist door kleinschalige ontwikkelingen worden geproduceerd. Dit nog afgezien van het bedienen van een select marktsegment, een euvel waar ook kleinschalige projecten onder leiden. Ook voor de projecten van MKA, waar de prijs van de appartementen varieert tussen €150,000 tot acht ton, is het een uitdaging om deze voor meer mensen financieel toegankelijk te maken, zonder dat dit ten koste gaat van de diversiteit en flexibiliteit.

Ökohaus, Berlijn,Frei Otto. Foto Deborah Rowe

Keenan voegde in het aansluitende debat aan toe dat in constructies als die van MKA belangen van de ontwikkelaar en eindgebruikers dichter bij elkaar liggen. Daardoor worden prikkels voor onethische vastgoedpraktijken verminderd. Natuurlijk zijn ethische kwesties moeilijk te objectiveren, maar ontwikkelaars zouden volgens hem gedwongen of gestimuleerd moeten worden om over de langere termijn te denken. Keenan zegt dat historische voorbeelden laten zien dat dan niet alleen sociale en publieke winst wordt geboekt, maar ook de uiteindelijke waarde van het vastgoed hoger uitvalt. Friso de Zeeuw zei weinig te kunnen met het idee van vastgoedethiek.

Sanders besloot het debat door te zeggen dat er in architectuuronderwijs ook nog een wereld is te winnen. Hij vraagt zich af hoe je als architect kunt opereren als je niets van vastgoed weet, dat toch gewoon de dominante factor is in ruimtelijke ontwikkeling. CURE is volgens hem een goed voorbeeld van onderwijs dat de disciplines dichter bij elkaar brengt – Sanders is senior fellow bij Cure. Economie en grondpolitiek zouden volgens hem vaste onderdelen moeten zijn van het curriculum van een architectuuropleiding.

De vraag wat de Amerikaanse en Nederlandse vastgoedpraktijk van elkaar kunnen leren, werd op deze avond niet beantwoord. Het ging uiteindelijk vooral over de Nederlandse praktijk, met gezonde reflectie van buitenaf. Zal de vastgoedwereld in een ethisch verantwoord tijdperk terecht komen? Of wordt het bacchanaal hervat zodra de economische vastentijd voorbij is? Wordt het Marc Koehler of Friso de Zeeuw? Kies je held.