Recensie —

Het roer moet om

Allard Jolles

Vraag vier economen hoe de wereld in elkaar zit en je krijgt vanzelfsprekend vier verschillende antwoorden. Laat vier economen, waaronder twee hoogleraren, onderzoek doen naar woningbouw in Nederland en je krijgt een eensluidend antwoord: de afgelopen 25 jaar is 20% van de nieuwbouw op de verkeerde plek neergezet. Allard Jolles recenseert Groei & Krimp. Waar moeten we bouwen – en waar vooral niet?

b_MG_9336_Almelo-2
Almelo – foto © Theo Baart

Twee maanden geleden haalde het bericht alle kranten: 20% van de woningnieuwbouw staat op plekken waar er geen vraag naar was. Dat is nogal wat. Volgens hetzelfde onderzoek is de helft van de nieuwbouw tussen 1985 en 2012, ruim 1 miljoen woningen, wel op goede plekken terecht gekomen. Maar daarvan is slechts 30% op een goede plek en in de goede dichtheid gerealiseerd. De les voor gemeenten waar het groeit: bouw op de locaties die er binnen de gemeentegrenzen nog zijn, en bouw daar zoveel mogelijk voor de juiste doelgroep. Maximaliseer de kansen van de plek, door bijvoorbeeld de hoogte in te gaan of op een andere manier hoge woningdichtheden te realiseren. De les voor krimpgebieden: voeg geen vastgoed toe, want dat zet de toch al lage woningwaarden verder onder druk. Op nog meer overschot zit niemand te wachten. Kies voor selectieve sloop. De dagelijkse praktijk is echter weerbarstig. Groei & Krimp laat zien dat het toch echt anders zal moeten.

 

Precies
De vier auteurs, economen Wouter Vermeulen (Centraal Planbureau), Coen Teulings (Universiteit van Amsterdam), Gerard Marlet (directeur Atlas voor gemeenten) en Henri de Groot (Vrije Universiteit) tonen in Groei & Krimp op overtuigende wijze aan dat er de afgelopen jaren in Nederland huizen zijn gebouwd op plaatsen waar geen markt voor was, zoals Almere, Oost-Groningen en delen van Limburg. Daarnaast laten zij zien dat vooral hoger opgeleiden op de stad afkomen en daar voor prijsstijgingen hebben gezorgd, en dat krimp makkelijker te voorspellen is dan groei. Is dat een verrassing? Nee, dat niet. Iedereen heeft wel een bepaald gevoel bij ‘gentrification’, het effect waarbij hoger opgeleiden de oorspronkelijke bevolking verdringen en zo zonder het te willen de stad onbetaalbaar maken voor starters na hen. En iedereen snapt de negatieve spiraal die ontstaat als de bevolking daalt, vervolgens het voorzieningenniveau daalt, het winkelaanbod verschraalt en zo’n plaats nog onaantrekkelijker wordt om zich te vestigen.

Wat Groei & Krimp doet, is met heel precies, minutieus postcodeonderzoek laten zien dat bovenstaande grove inschattingen niet alleen waar zijn, maar ook waar ze vandaan komen en hoe alle verschillen lokaal uitpakken. Want groeikampioen Amsterdam aan de borreltafel afzetten tegen Emmen of een ander perifeer gelegen krimpgebied kunnen we allemaal, maar dat ook doen voor andere Nederlandse steden (in Ede, Helmond en Arnhem is te veel gebouwd, in Hilversum, Haarlem, Apeldoorn en Leiden juist te weinig) is een stuk lastiger. Daarom is deze studie belangrijk, juist vanwege de manier waarop en de nuance waarmee de discussie voor eens en voor altijd een juiste feitelijke onderbouwing heeft gekregen. En dat is zonder meer een prestatie van formaat. Het in krimpgebieden goedpraten van nieuwbouw met het argument ‘nieuwe inwoners trekken’ – laat staan hoogopgeleiden of de zogenaamde creatieve klasse – is nu echt definitief afgelopen.

 

Wat nu?
Het uitgangspunt van wonen in Nederland is vrije vestiging. De markt bepaalt dus de prijzen. Waar niemand wil wonen, zijn de prijzen laag, waar weinig aanbod is en iedereen wil zijn, kookt de woningmarkt over. Een tweede basisprincipe in de Nederlandse ruimtelijke ordening is het begrip schaarste geweest. Door niet alles overal toe te staan, is het gelukt om in Nederland nog altijd een mooie balans te hebben tussen bebouwd en onbebouwd. Ondanks dat ons land dichtbevolkt is, is nog altijd 85% natuur, water of agrarisch gebied. Dat heeft waarde, ook economische. Hoogopgeleiden kiezen Amsterdam mede door de nabijheid van groen – de colonnes toerfietsers op zondag door Waterland bewijzen dat. Groei & Krimp geeft adviezen hoe hier mee om te gaan: maximaliseer de plek, en ‘gemeenten moeten hun bevoegdheden om bestemmingsplannen vast te stellen kunnen gebruiken om de kosten van de publieke infrastructuur deels te verhalen op nieuwbouw’. Misschien is in krimpgebieden de pijn te verzachten door bijvoorbeeld met sloop weer richting schaarste te gaan of te kiezen voor ‘selectieve sluiting van voorzieningen’. In plaats van niet renderende winkels in ieder dorp, zou een winkelgebied per vijf dorpen wel overlevingskansen kunnen hebben.

Dit soort maatregelen zorgen in eerste instantie lokaal voor nog meer pijn, en het zal voor het lokale bestuur niet makkelijk zijn uit te leggen aan de bewoners. De auteurs pleiten dan ook voor een hoger schaalniveau waarop dit soort beslissingen worden genomen en presenteren een voorstel voor een herindeling in 57 regio’s. En dat moet, want vechten wie de Jumbo krijgt is voor alle betrokken gemeentes contraproductief.
In gebieden waar het groeit adviseren de auteurs om de geringe hoeveelheid bouwgrond zo goed mogelijk te benutten, goed te letten op timing (bouw pas als de opbrengst ook maatschappelijk maximaal is, zodat prijs en doelgroep samenvallen) en nog eens goed te kijken naar locaties aan de randen van de stad. Want zelfs dat is volgens de vier economen op de langere termijn beter dan ‘binnenstedelijk’ in een krimpgebied; liever de Bloemendalerpolder vullen dan, bijvoorbeeld, Venlo. Dit advies raakt aan de kern van de Nederlandse ruimtelijke ordening tot nu toe.

 

Aanrader
Overtuigend en baanbrekend onderzoek maakt helaas nog geen mooi boek. De vormgeving heeft meer weg van een snel gemaakte handelseditie van een scriptie en een heleboel afbeeldingen, vooral grafieken, zijn absoluut onleesbaar. Van een boek van bijna 40 euro verwacht ik meer. Daarnaast laat ook de tekstredactie wel wat te wensen over en is voorkennis van eerder werk van de vier auteurs beslist geen overbodige luxe. Een zinsnede op bladzijde 63 als ‘Stad en land liet zien…’ komt grammaticaal vreemd over als je niet weet dat ‘Stad en Land’ een eerdere publicatie van dezelfde auteurs is. Maar dit zijn slechts kanttekeningen. De strekking van het boek en de wijze waarop die tot stand is gekomen, worden bijzonder helder uiteengezet, en ook niet-economen kunnen het gepresenteerde moeiteloos volgen. Aan het eind van ieder hoofdstuk staan de belangrijkste conclusies helder samengevat, waardoor de boodschap goed blijft hangen.
Mijn conclusie: Groei & Krimp is verplichte kost voor alle betrokkenen bij de ruimtelijke inrichting van Nederland. Politiek, ambtenarij, ontwerpers, planologen, stedenbouwkundigen, ontwikkelaars en beleggers van Nederland, verenigt u vierkant achter deze studie. Daar worden we allemaal beter van.