De armoede van winst

“Is de tegenpartij er vandaag ook? Nee. D66 en VVD allebei niet? Jammer” Ondanks dat er door de organisatie breed was uitgenodigd, ontbrak het aan wat tegenspraak. Ter gelegenheid van het 35-jarige bestaan van het woon-werkpand Tetterode (Bilderdijkkade, Amsterdam) hadden de bewoners en gebruikers een debat georganiseerd met de titel ‘Van de stad van de vrije geest naar de stad van de vrije markt’. Eigenlijk ging het over de Kinkerbuurt, het epicentrum van de ‘gentrificatie problematiek’.

In de zaal zaten veelal boze buurtbewoners en op de stoelen voor hen een panel bestaand uit een aantal ‘usual suspects’ die je doorgaans in Pakhuis de Zwijger ook ziet, vermengd met actieve bewoners uit de Kinkerbuurt en een PvdA-er van de stadsdeelraad die aan het warmdraaien was voor de verkiezingen. Alle kanonnen stonden opgesteld, het publiek had er zin in en ik ook! Al twee jaar volg ik voor mijn afstuderen de discussie over de betaalbaarheid van woon- en werkruimte in Amsterdam. Hopelijk zou het een debat worden waarin we eens verder konden komen dan een gemiddeld, klagerig Parool artikel.

Eigen schuld?
Wat bij een goed debat over gentrificatie hoort, en waar veel andere discussies hopeloos in falen, is een heldere definitie van de term gentrificatie. Daar was deze middag wel in voorzien. Emeritus hoogleraar sociale geografie UvA, Rob van Engelsdorp Gastelaars gaf een mini-college. Hij vertelde dat gentrificatie als een term in de jaren ’70 in de VS en het Verenigd Koninkrijk werd geïntroduceerd om de influx van jonge, hoogopgeleide mensen in de binnensteden te duiden. Deze groep creëerde haar eigen plek in oude kantoor- en fabriekspanden. Deze stonden leeg omdat veel bedrijven en industrie uit de binnensteden vertrokken vanwege de slechte autobereikbaarheid.

Tegelijkertijd werd studeren voor grote groepen toegankelijker en door de beschikbaarheid van goedkope woonruimte in de leegstaande panden, kwamen veel jongeren in de binnenstad terecht. Zij creëerden in deze overmaat een nieuw woonmilieu met hun sociaal leven, school, werk, wonen en winkelen binnen de vierkante kilometer. Zo ontstonden de hoog-dynamische stedelingen die in hun dagelijkse patroon zoveel mogelijk gebaat zijn bij efficiency en die zo min mogelijk tijd willen verspillen aan het doen van de dagelijkse (of wekelijkse) boodschappen en andere vervelende dingen.

‘Gentrificatie is inmiddels een containerbegrip geworden waar we, gezien de oorsprong van het woord, van af aan het wijken zijn. En technisch gezien zijn de mensen die deze zaterdag in verzet komen tegen de gentrificatie van de Kinkerbuurt, zelf gentrifiers van het eerste uur”, aldus Van Engelsdorp Gastelaars. De oude lettergieterij Tetterode, een oud industriepand in de 19e eeuwse gordel, werd in de vorige eeuw door jongeren gekraakt en omgebouwd tot woon- en werkplaats. Deze jongeren stonden aan de start van een populairder wordend woonmilieu. Een succes dat er uiteindelijk voor zorgde dat suburbanisatie werd omgebogen naar een re-urbanisatiegolf.

Selectieve stad
Volgens Van Engelsdorp Gastelaars heeft gentrificatie in Amsterdam vooral te maken met het feit dat in Amsterdam na de studie ook carrière gemaakt kan worden. Het is een stad die kennis ontwikkelt, maar door de goede banenmarkt deze kennis en jongeren ook kan vasthouden. Dat is vrij uniek vergeleken met andere Nederlandse universiteitssteden. Het hebben van kenniscentra en een goede banenmarkt zijn basiscondities voor de nieuwste vorm van gentrificatie: de huizenmarkt als aanjager van ruimtelijke en sociale segregatie in een stad. Studenten waar de maatschappij in heeft geïnvesteerd, leveren als ze banen hebben eindelijk iets op. “Deze waardecreatie vindt hier plaats, en is de reden dat deze stad er zo goed voor staat. Count your blessings Amsterdam“, zo sloot de hoogleraar zijn verhaal provocatief af.

Volgens Jeroen Slot, Hoofd Onderzoeken Statistiek van de gemeente Amsterdam, heeft de stad haar succes te danken aan het dynamische karakter dat ontstaat door de verschillende groepen mensen en inkomens die door elkaar wonen. De stad heeft zelfs van de Europese Commissie de prestigieuze Innovation Capital Award gekregen vanwege het open karakter en het gemixte, hoogwaardige woonklimaat. Maar al enige jaren sorteert de stad zichzelf steeds meer uit. Volgens Slot “is de stad is selectief geworden” en verliest Amsterdam haar charme door segregatie omdat met name hoogopgeleiden met goede banen of een goede baankans andere groepen uit de stad drukken. Na de uiteenzetting van Slot kon je gerust concluderen dat de uitsortering die nu gaande is, de stad in haar kernwaarde raakt en op termijn schadelijk kan zijn voor het vestigingsklimaat en de concurrentiekracht.

Bestuursvoorzitter van corporatie Stadsgenoot, Marien de Langen, die vervolgens het woord kreeg, gooide wat olie op het vuur. Amsterdam bezit voldoende sociale huurwoningen, het probleem is het scheefhuren: mensen die in een gesubsidieerde woningen wonen en daar nu op basis hun inkomen geen aanspraak meer zouden kunnen maken.(1) In 2013 ging het om circa 41.000 corporatiewoningen, 22,5% van het bezit). Deze mensen verlaten hun goedkope woning niet en bezetten zo langdurig een huis dat voor een andere inkomensgroep bedoeld is. Hij en zijn collega’s staan machteloos, door een recente rechterlijke uitspraak mogen inkomensgegevens niet meer gekoppeld worden aan sociale huurcontracten. Nieuwe groepen hebben pech en zittende bewoners met geen kapitaal kunnen geen kant op. Maar ook veel scheefwoners zitten door de nieuwste huizenbubbel klem.

Het publiek in de zaal reageerde verontwaardigd. Hun bakker is vervangen wordt door een ‘nutellawinkel’ en als ze besluiten te verhuizen, kunnen ze in grote delen van Amsterdam niet meer terecht. Mensen die zich verbonden voelen met hun buurt hebben het gevoel dat ze plaats moeten maken voor het geld: rijken en toeristen. Hoe terecht is deze lezing van de stad? Hebben we hier te maken met nimby’s die niet tegen verandering kunnen en hun geurvlaggetje op alle hoeken van straat hebben achtergelaten, of is er echt wat aan de hand?

Middeninkomens
Hoewel een verzadigde woningmarkt Amsterdam veel oplevert en metropolitane dromen heeft doen afstoffen, zijn de tegenstellingen in de bevolkingssamenstelling groter aan het worden. De toegankelijkheid van de woningmarkt voor lage inkomens is de afgelopen jaren afgenomen. Ten eerste vanwege de prijsontwikkeling, de huurprijs in het corporatiesegment is tussen 2001 en 2013 met 40% gestegen. En ten tweede omdat in diezelfde periode het aanbod met 23.300 woningen afnam, en dat terwijl je nog steeds minimaal 12,5 jaar moet wachten voordat je in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Ergens is het logisch dat de balans in de woningmarkt ten gunste van het koopsegment is verschoven omdat het aandeel sociale huurwoningen in de stad enorm hoog was. Maar tegelijkertijd levert deze liberalisering van de woningmarkt een aantal vervelende bijeffecten op. Het belangrijkste bijeffect van deze ontwikkeling zijn de wegtrekkende middeninkomens. De bindende laag tussen de rijken en armen en die voor een koppeling in buurtvoorzieningen zorgt.

Over het algemeen kun je stellen dat de Amsterdamse woningmarkt voor middeninkomens het meest ontoegankelijk is geworden. Voor het koopsegment moet een steeds hogere prijs betaald worden en voor een corporatiewoning komt slechts 10% van de middeninkomens in aanmerking. Daarnaast zijn de inkomens niet in gelijke mate mee gestegen met kosten als woonlasten. Betaalbare woningen zijn door deze ontwikkelingen dus nog verder buiten bereik gekomen van deze groep. Veel mensen, vooral gezinnen, kiezen eieren voor hun geld en vertrekken naar ruimere woningen buiten Amsterdam. In Amsterdam is straks geen politieman en leraar te vinden, of ze staan twee keer per dag vast in de file.

Vaak wordt het oppompen van het particuliere huursegment als een oplossing aangedragen voor het middenklasse probleem in de stad. Particuliere huur is echter moeilijk te sturen en bevindt zich nu alleen op plekken waar de vierkantemeterprijs de pan uit stijgt: de grachtengordel en om het Vondelpark. De prijsstijgingen en de omvang van dit segment zijn de afgelopen 5 jaar behoorlijk toegenomen. Het aandeel is gegroeid tot ongeveer 22,5% van het woningaanbod. De typologie van de woning, het grillige huurprijsverloop en de specifieke omgeving waarin dit segment te vinden is, geeft aan dat we van dit segment geen wonderen hoeven te verwachten als het gaat om de toegankelijkheid en betaalbaarheid van woningen in de stad.

Door het vertrek van de middeninkomens wordt de segregatie nog pregnanter: (heel) rijk woont naast (heel) arm. Het corporatiebezit bevindt zich tegenwoordig vooral buiten het centrum en dus is er ook sprake van ruimtelijke segregatie. Én van etnische segregatie doordat armoede veel vaker voorkomt bij mensen met een ‘migratie achtergrond’, zelfs als ze al drie generaties in Nederland wonen, verdienen zij nog steeds 400 euro netto minder dan een gemiddelde ‘Nederlander zonder migratie achtergond’ (nieuwe CBS termen). Bij dergelijke gedachten komen meteen Parijse taferelen als doemscenario om de hoek kijken. Maar misschien dat is de prijs die betaald moet worden voor een neo-liberaal succes. Tel daar voor oude arbeiderswijken zoals de Kinkerbuurt, nog de problemen van massatoerisme, de woningprijsopdrijving door Airbnb, en de duurder wordende dagelijkse winkelvoorzieningen bij op, en je bent de inclusieve stad binnen afzienbare tijd kwijt.

Verder wordt in Amsterdam de woonduur steeds korter waardoor binding en betrokkenheid met de buurt verdwijnt. Met recente nieuwbouwprojecten is vooral ingesprongen op deze nieuwe trend en wordt hier geen tegenwicht aan geboden. In 2015 zijn circa 5000 woningen opgeleverd, waarvan de helft niet groter is dan 40m2! Dat is natuurlijk zorgelijk, omdat de stad typologisch niet meer geschikt of adaptief genoeg is om verschillende doelgroepen en portemonnees te huisvesten. Gezinnen en middeninkomens raakt Amsterdam kwijt aan Almere. Op deze manier kunnen we de A1 en A6 blijvend gaan verbreden, omdat mensen in Amsterdam wel zullen blijven werken. Het divers en vitaal houden van de stad, door het bieden van een gedifferentieerd woon- en werkmilieu, met gemêleerde voorzieningen, doelgroepen en beroepspaletten is er momenteel dus niet bij

Actie
Wat betekent dit alles voor Amsterdam? Helaas kwam het deze middag niet tot mogelijke oplossingen. Dit kwam vooral vanwege tijdgebrek en zwakke regie. De mensen die als bewoners in het panel zaten waren niet in staat om hun persoonlijke gevoelens goed te beargumenteren, waarmee ze te makkelijk werden weggezet. De kennis zat in de zaal en dus was het des te meer jammer dat er op het publiek geen beroep werd gedaan.

Wat je wel kunt opmaken, zeker als je dit debat op feitelijkheden al een tijd lang volgt volgt, is dat de woningmarkt op slot zit en er voor studenten, lage en middeninkomens ontoegankelijk is geworden. De huidige woningbouwproductie is aardig op dreef, maar de komende jaren gaan dat niet opwegen tegen de groeiende vraag en het achterstallig onderhoud wat er op de woningmarkt is. Het vrije woonmodel dreigt de stad te verliezen, en de woningmarkt sorteert uit. Na de uitspraken van Van Engelsdorp Gastlaars kun je concluderen dat in Amsterdam van de initiële betekenis van gentrificatie voorlopig geen sprake meer zal zijn en de stad ook het positieve effect van gentrification, de waardecreatie van studenten en jonge werkenden, kwijt raakt.

Gelet de uitspraak van Slot kun je ook stellen dat het succes van internationaal dorp Amsterdam gaat afnemen als het inclusieve woon- en werkmilieu verdwijnt. Het aantrekkelijke, gevarieerde woonmilieu, wat voor veel bedrijven een reden is om naar Amsterdam te komen, zit namelijk niet alleen in de charmante, monumentale ‘gingerbread houses’ verpakt. Als we de inclusieve stad echt zo belangrijk vinden, moet de overheid, aangestuurd door de democratisch verkozen politici, daarin sterker gaan sturen. Júist de overheid, omdat de posities van de corporaties zijn verzwakt en inkomensgroepen niet meer kunnen mengen, en júist de overheid omdat die ook andere dan louter commerciële belangen kan laten meewegen. Dit sturingsmechanisme moet komend jaar dan wel opgeëist worden door de bewoners. Hoe kun je de stad betaalbaar, gemixt en inclusief houden? Het lijkt me een mooi thema voor de verkiezingen.