Opinie —

Diversiteit hoort bij de stad

Margit Schuster

Gentrificatie kan, mits goed ingezet, de leefbaarheid van de stad ten goede komen, laat een vergelijking tussen stadsvernieuwingsprocessen in Nederland en Duitsland zien.

Hip winkelcafé De Zeeuwse Meisjes op De Kaap in Rotterdam – foto Ritzo ten Cate

Onlangs zat ik met een groep studenten van de opleiding ruimtelijke ordening & planologie van Hogeschool Rotterdam bij stichting Aktiegroep Het Oude Westen in Rotterdam. Opgegroeid in een traditie van Vinexwijken leek het ons voor de studenten een goede opgave om na te denken over verdichtingstrategieën voor het Oude Westen. In het gesprek met onder andere twee bewoners die al meer dan 30 jaar in deze wijk wonen, vertelden zij hoe ze een tijdje terug geconfronteerd werden met het feit dat ze  ergens anders moeten gaan wonen. Hun woningen worden opgeknapt en ontwikkeld voor een doelgroep die Rotterdam graag in de stad wil hebben: gezinnen met kinderen. Dit staat in Nederlandse wooncarrière synoniem voor ‘rijtjeshuis met tuin’, zelfs in het centrum van de stad. Een student bracht in dat het een hele belangrijke strategie is om de diversificatie van de stad te vergroten  omdat Rotterdam verhoudingsgewijs een groot  aantal aan sociale huurwoningen heeft. In de daarop volgende discussie werd duidelijk dat er verschillen in perceptie zijn over wat een goede menging voor de stad is en betekent.

Het thema menging en wonen in de stad blijkt vooral gevoelig te liggen nu er opeens weer winst met wonen te maken valt. Wat gebeurt er met een stad als het proces van gentrificatie, dat in Rotterdam tot nu toe werd gebruikt als een soort strategie voor de opwaardering van achterstandswijken, doorslaat? Wat gebeurt er als voormalige volksbuurten door de komst van hoogopgeleide, rijkere bewoners zich ontwikkelen tot een soort binnenstedelijk suburbia voor deze groep en inwoners met lagere inkomens verdrongen worden?

Tijdens mijn studie in Berlijn, inmiddels al een tijdje terug, werd mij snel duidelijk dat het fenomeen gentrificatie iets is dat je vooral moet proberen tegen te houden, omdat het niet alleen voor meer hippe koffietenten (airspaces zoals het nu heet) in je buurt zorgt. Het betekent namelijk ook dat de woonruimte in de stad steeds onbetaalbaarder wordt. Een mooie illustratie van het discours over dit onderwerp is het filmpje  ‘Abwertungskit’[1] (Deval Kit) van ‘Es regnet Kaviar’. Het is een soort eerste hulp voor bewoners bij ‘gentrificatie symptomen’ zoals huurverhoging en de toename van zwarte limousines en Hummers in de straat. De ‘Abwertungskit’ laat een aantal simpel uit te voeren acties  zien om  gentrificatie tegen te gaan, zoals het aanbrengen van satelliet schotels aan de gevel, waslijnen op het balkon met ‘wife-beaters’, of het gebruik van buitenlandse namen op de naamplaatjes bij de ingang. Onderzoek heeft aangetoond dat deze elementen een verlagende invloed hebben op de huurprijzen in de buurt. Met deze ingrepen ‘kunnen bewoners hun huur zelf weer omlaag brengen en zo gentrificatie tegen werken’, aldus de instructiekit.

Het filmpje maakt duidelijk welk doemdenken de vernieuwing van stedelijke woongebieden in Duitsland oproept, zo sterk dat het oproept tot verzet. In Nederland zie ik dat gentrificatie tot nu toe nauwelijks een gevoelig onderwerp was. Sterker nog, dat gentrificatie zelf bewust ingezet wordt als instrument voor stadsvernieuwing om zo voor een betere menging in ‘slechtere’ wijken te zorgen.

Of het nu een kwestie is van mengen of verdringen hangt af van je invalshoek, maar aan al het onderzoek en de discussies rond het onderwerp gentrificatie is volgens mij af te lezen dat de mate van menging en inclusiviteit in een stad een belangrijke rol spelen voor het beter functioneren van het stedelijke leven. Geen menging en dus een eenzijdigheid betekent namelijk ook maar één manier van denken, zijn en doen. Dit is iets wat ik herken in de dorpse setting waar ik ben opgegroeid en wat totaal verschilt met een stadscultuur zoals ik die in bijvoorbeeld Berlijn heb leren kennen. In Berlijn was het juist de enorme verscheidenheid aan niches en verschillende mogelijkheden om je leven in te richten, wat de stad zo aantrekkelijk maakte. Het idee van een aantrekkelijke stad die ook fijn is om in te wonen, is iets wat pas in laatste decennia opgekomen is. In het begin van de 19e eeuw stond de stad nog vooral bekend als broedplaats voor iedere vorm van ecologische en sociale misères, maar dit beeld inmiddels enorm gekanteld. Nu is het juist de grote dichtheid van mensen, in al hun verscheidenheid en rijkdom aan kennis, ervaring en creativiteit, die de stad maakt tot een broedplaats van innovatie en vooruitgang.

Gentrificatie kan deze rijkdom beperken. Dat het proces ook gericht ingezet kan worden om te mengen en voor meer diversiteit te zorgen, laten ‘Le Medi’, het Justus van Effenblok en het Wallisblok zien. (De voorbeelden komen uit Rotterdam, maar ook in andere steden zijn dergelijke voorbeelden te noemen). Ondanks dat de Rotterdamse projecten een heel verschillende aanpak kennen, is het doel van de ingrepen hetzelfde: een impuls geven aan een positieve ontwikkeling van de wijk; zorgen voor een meer gemengde samenstelling van de bevolking in de wijk, al dan niet met een flinke vermindering van dichtheid. Dat deze projecten niet als voorboden van gentrificatie gezien worden, heeft naast het feit dat het in verhouding slechts kleine ingrepen betreft ook met het ontwikkelproces zelf te maken. In tegenstelling tot de gebruikelijke grootschalige sloop en nieuwbouw in probleemgebieden, kenmerken deze projecten zich gezamenlijk als een eenheid. Dit komt door de kleinschalige stapsgewijze aanpak met veel maatwerk en medewerking van burgers en toekomstige bewoners. Juist deze betrokkenheid heeft uiteindelijk geleid tot een spin-off in de openbare ruimte waar ook de andere bewoners van profiteren.

Gentrificatie – een overzicht
Ondanks dat overal het begrip gentrificatie gebruikt wordt, bepaalt de context en de bouw- en wooncultuur van een land haar ware aard. Stefan Metaal geeft in zijn artikel ‘Gentrificatie een overzicht’ in Oase #73 een duidelijke beschrijving van dit fenomeen. Zo blijken bijvoorbeeld steden met een historische bebouwing en uitgaanscultuur vatbaarder te zijn voor gentrificatie als uitsluiting dan steden met een sterk eenzijdig industrieel verleden (zie het verschil tussen Amsterdam – Rotterdam, Düsseldorf – Wuppertal, Londen – Birmingham, Gent – Luik)[2]. Naast deze randvoorwaarden maakt Metaal ook een ideaaltypische indeling en benoemt hij drie fases van gentrificatie:

Fase 1 – de artistieke fase: alternatieve jongeren, studenten en creatievelingen vinden goedkope ruimtes in verwaarloosde woningen en fabrieksgebouwen die ze zelf opknappen. Lage prijzen maken informeel gebruik en experimenteren mogelijk. Er wordt gesproken van pionieren en er is sprake van een menging van ‘oude’ bewoners met jonge alternatievelingen en creatievelingen.
Fase 2 – de gemengde fase: de komst van een sociaal en cultureel bewuste middenklasse. Deze kiest bewust voor de stad, de voorzieningen en het gemengde karakter. Deze groep koopt appartementen en vormt de clientèle voor nieuwe winkels en restaurants. De zittende bewoners krijgen te maken met stijgende huren en worden vaak weggepest om de panden met grotere winst te verkopen. Vaak is er nog sprake van gezamenlijk verzet van zittende en nieuwe bewoners tegen speculatie en buitensluiting.
Fase 3 – de chique fase: de komst van welgestelde kopers die bewust voor de status kiezen die de buurt inmiddels heeft gekregen. Appartementen en bedrijfsruimtes worden te duur voor alternatief gebruik en veel voorzieningen, zelfs de airspaces, krijgen het moeilijk en beginnen te verdwijnen. Zij maken plaats voor exclusieve commerciële functies zoals designerwinkels, advocatenkantoren en praktijken van privé artsen. De nieuwe bewoners blijven meestal langer in de buurt en zetten zich in voor ‘high culture’ en historiserende architectuur. Zij hebben aanzienlijke invloed op ambtenaren en politici en zorgen ervoor dat meer toezicht op straat gehouden wordt. Voor ‘oude’ bewoners en pioniers uit de eerste fase is geen plek meer.

Dure winkels als laatste fase van gentrificatie in wijk Charlottenburg in Berlijn – foto Bodo Kubrak

Als ik kijk naar de geschiedenis van de ontwikkeling van de woningbouw en de randvoorwaarden rond koop en huur wordt duidelijk hoe verschillend de cultuur van bouwen en wonen in Duitsland en in Nederland zijn. In Nederland wordt met de invoering van de woningwet in 1901 de basis gelegd voor een langdurige en enorme investering in de bouw van huurwoningen. Tot in de jaren negentig werd het overgrote deel van woningen door coöperaties in opdracht van de overheid gebouwd en beheerd en het aandeel van koopwoningen lag in deze tijd rond de 5 %. Het voorzien van de bevolking met goede en architectonisch waardevolle woonruimte was een belangrijke overheidstaak. Werd dit in het begin heel erg van boven af gestuurd, vanaf de jaren 70 kregen de bewoners een stem en werden ze actief betrokken bij de processen rond woningbouw en herstructurering.

Volkshuisvesting en architectuur werd onderdeel van een publieke debat. Dit leidde niet alleen tot bijzondere projecten maar ook tot een sterk besef van bouwcultuur in brede lagen van de bevolking. Verandering in het beleid zorgde er in de jaren negentig voor dat de overheid zich meer terug trok en dat de coöperaties zelfstandiger en marktgerichter moesten opereren. Zo werden zij gedwongen een groot deel van de huurwoningen te verkopen. De bouw van huurwoningen wordt, op een aantal bijzondere projecten na, niet meer door de overheid gesubsidieerd waardoor sociale huurwoningen in principe niet meer worden gebouwd. Uitzonderingen daarop is onder andere Amsterdam waar het stadsbestuur heeft bepaalt dat er nog steeds een bepaald percentage aan sociale huurwoningen gebouwd moet worden.

Deze veranderingen in het woningbeleid in de jaren negentig hebben ook geleid tot een splitsing van de woonconsumenten in een huur- en kooppubliek. De huurwoningenmarkt is vooral gericht op lage inkomensgroepen. Als je tot middenklasse behoort wordt je vooral gestimuleerd om te kopen. Het hypotheken- en belastingssysteem in Nederland is  er op ingericht om mensen al vroeg te laten starten met een (koop-) wooncarrière. Bij iedere levensfase hoort dan vanzelfsprekend een leefstijl waarbij een andere type woning en woonomgeving past. Als ‘starter’ met eerste vaste baan krijg je op de woningmarkt een hypotheek voor de koop van een kleine ‘starterswoning’ zonder dat er eigen kapitaal nodig is. Vaak zijn de maandelijkse kosten voor een koopwoning door de hypotheekrente aftrek vergelijkbaar met die van een huurwoning of zelfs lager. Een bijkomend voordeel is een aanzienlijk grotere woningkeuze en geen wachtlijst. Met de verandering van levensfase en woonwensen wordt van (koop)woning gewisseld. Door de positieve ontwikkelingen op de woningmarkt kan een woning na relatief korte tijd  met winst verkocht worden en in een grotere woning geïnvesteerd worden. Het is geen echt eigen huis, men ‘huurt’ eigenlijk van de bank .

Deze processen en bewegingen in de wooncarrière maakt dat de woningmarkt in Nederland in vergelijking met Duitsland veel dynamischer lijkt. In Duitsland wordt met zicht op een gezekerde toekomst vaak al bij de geboorte door ouders of grootouders een speciale bouwspaarrekening geopend. Tegen de tijd dat men van plan is om zich te ‘settelen’ (al dan niet met de komst van een kind) wordt dit inmiddels flink gegroeide spaargeld ingezet als verplichte inleg om een hypotheek af te sluiten. Heb je geen eigen middelen, dan is het niet mogelijk om een huis te kopen en blijf je gewoon huren. Kan de stap naar een ‘Eigenheim’ dan eindelijk gemaakt worden, dan is dat vaak ook een keuze voor de rest van het leven (tenzij er bijv. gescheiden wordt). Het is dé plek waar je oud wordt en die je nalaat aan je erfgenamen.

Dit verschil in dynamiek in de woningmarkt heeft ook zijn invloed op de effecten van gentrificatie. Het betekent dat in Duitsland een wijk of buurt minder snel verandert van samenstelling en dus minder mobiliteit onder bewoners en eigenaren kent. Ook zijn de bewoners door hun woongeschiedenis op een plek vaak veel meer aan deze gehecht en kijkt men veel kritischer naar veranderingen in de omgeving. In Nederland werkt het anders: gaat het minder goed met de buurt waar je woont, dan zoek je een huis in een andere leukere buurt.

Het Justus van Effen Complex – foto Ymblanter

Een wijk als Prenzlauer Berg in Berlijn, die vanwege de goedkope woonruimtes direct na de Wende veel studenten en jonge creatieve mensen aantrok is inmiddels verandert in een chique buurt met daarbij horende voorzieningen. Veel van de toenmalige veelal armlastige pioniers die de huizen hebben opgeknapt (fase 1) zijn inmiddels doorgegroeid en hebben goed betaalde banen. Deels hebben ze zelf hun huurwoningen gekocht of werden de huizen in de buurt een goede investering (fase 2) waardoor goedkope woonruimte in deze wijk een zeer schaars goed is geworden (niet in laatste plaats door buitenlandse investeerders die makkelijk goedkope woningen konden opkopen). De pioniers die niet konden blijven, veroveren andere wijken aan de randen of nog verder van het centrum. In wijken als Charlottenburg en Wilmersdorf is te zien wat er gebeurt als een groot deel van de bewoners in hun wijk oud wordt; dan maken de hippe cafés en galerijen geleidelijk plaats voor apotheken en voorzieningen voor ouderen.

In een stad als Düsseldorf, die als één van de weinige in de regio nog groeit, kan men een andere dynamiek zien. Het is een attractieve stad van een overzichtelijke grootte, met grote parken en mooi aan de Rijn gelegen, met een florerende mode- en reclamewereld, een uitgangscultuur, en culturele instellingen die ver buiten de stadsgrenzen bekend staan, waardoor de stad steeds meer well off mensen aantrekt die een eigen woning in de stad willen. De schaarse grond in de stad vindt gretig aftrek bij ontwikkelaars die de vraag naar dure en luxe woningen nauwelijks aankunnen. Huurwoningen worden geüpgraded (het uitvoeren van duurzaamheidsmaatregelen bij woningen is inmiddels het instrument geworden om huren snel op een aanzienlijk hoger niveau te krijgen) waardoor het voor lagere inkomensgroepen steeds moeilijker wordt om überhaupt nog betaalbare woonruimte binnen de stadsgrenzen te vinden. Dit heeft ook gevolgen voor andere sectoren van de stedelijke economie: voor kleine ondernemers wordt het steeds lastiger om in de stad servicepersoneel te vinden. Ondanks dat de overheid ruime subsidies voor de bouw van sociale huurwoningen beschikbaar stelt, wordt er in steden als Düsseldorf al jaren geen gebruik meer van gemaakt. Er wordt er bewust voor gekozen om de schaarse en dure grond in de stad niet te verspillen aan betaalbare sociale woningen.

München, een stad met dezelfde oppervlakte als Rotterdam maar met het dubbele aantal inwoners, is ook de stad met de hoogste vastgoedprijzen van Duitsland. Hier heeft men met de invoering van het Münchner Modell al in 1996 geprobeerd bij nieuwbouwprojecten bewust op de bouw van woningen (huur en koop) voor lagere inkomensgroepen te sturen (huur 70/30 koop). De overheid stelt bouwgrond goedkoop ter beschikking en geeft extra voordelige leningen aan kopers. Het doel is om wonen in de stad ook voor lage inkomens betaalbaar te maken en gezinnen met kinderen in de stad te houden. Ondanks alle goede bedoelingen vliegen de woningen niet ‘als warme broodjes over de toonbank’ en blijkt het soms zelfs lastig om huurders of kopers te vinden. Het overgrote deel van de nieuwbouwprojecten is namelijk eerder in de minder favoriete periferie van de stad te vinden en de woningprijzen zijn ondanks alle financiële voordelen uiteindelijk toch nog relatief hoog.

Ondanks allerlei subsidies blijkt het bouwen van betaalbare huurwoningen niet altijd aantrekkelijk. Daar komt bij dat de eisen en standaarden die inmiddels voor de woningbouw gelden op tamelijk gespannen voet staan met een huurprijs die nog als draagbaar ervaren wordt. Vooral de EU energiestandaarden die in Duitsland heel ijverig nageleefd worden, zorgen voor hoge bouwkosten die direct hun weerslag vinden op de huurprijzen. Een ander misschien niet onbelangrijk aspect is dat de Duitse huurder zich heeft weten te ontwikkelen tot een beschermde soort met vooral veel rechten en weinig plichten. Van een huurder kom je dan ook niet zomaar af, ook al betaalt die allang zijn huur niet meer.

Shoreditch, Londen – foto Kyla Borg

Deze korte schets van twee verschillende woonculturen met achterliggende mechanismen maakt duidelijk hoe complex en gevoelig het organisme stad is. Bekijk je de Rotterdamse voorbeelden in het licht van de verschillende fases van gentrificatie dan valt op dat deze, in een situatie tussen fase 1 en 2, als instrument voor stadsvernieuwing ingezet wordt. Een instrument dat gebruikt wordt om een eenzijdige bevolkingsstructuur op te breken en voor een betere menging in wijken te zorgen. Verder valt op dat het inzetten van gentrificatie als instrument vooral op kleinere schaal gebeurt en eerder vergelijkbaar is met acupunctuur dan met een grote operatie: het gaat om symbiose. Ondanks dat gentrificatie op kleine schaal plaatsvindt is er wel altijd een bepaalde kritische massa nodig om werkelijk iets te kunnen veranderen. Het is belangrijk dat de ingrepen onderdeel zijn van een langetermijnstrategie en gezien worden in samenhang met de stadsontwikkeling op een groter schaalniveau. De aantrekkende woningmarkt en de toenemende populariteit van de stad zorgen ervoor dat binnenstedelijke gebieden opeens sterk onder druk komen te staan.

De overheid heeft een belangrijke taak om deze ontwikkeling te sturen en ervoor te zorgen dat de stad ook daadwerkelijk een plek voor iedereen blijft. Voorbeelden als Londen laten zien wat er gebeurt als de sturing vooral meebeweegt en overgelaten wordt aan de werking van de markt. Uiteindelijk is de vraag in hoeverre ‘de markt’ met zijn oriëntatie op ‘quick wins’ en objectdenken überhaupt in staat kan zijn om sturing te geven aan zo’n complex organisme als een stad? Aan alle plekken die belangrijk zijn voor stedelijk leven. Aan alle groepen die de diversiteit van een stad uitmaken. En aan al die dingen die misschien niet direct een bijdrage leveren aan de economie van de stad.

De stad is niet alleen maar een markt, de stad is meer. In zijn essay ‘Van wie is de stad?’ beschreef Errik Buursink dit heel mooi. Hij stelt dat “de stad de grootste uitvinding is van de mens en dat het broedplekken van economische innovatie en culturele en politieke vernieuwing zijn. Diversiteit is een begrip dat als geen ander bij de stad hoort en er is geen grotere bedreiging denkbaar voor de stad dan verstarren door eenzijdigheid.“[3] Het is deze diversiteit waar wij zuinig op moeten zijn, want dit is juist wat de stad zo bijzonder maakt.

Een fragment over de toepassing van de Abwertungskit van Talassa Bremer, Susanne Hausmann, Phillip Knoche en Christian Walter. Zie 0:15- 1:11.