Vizier op Vinex

Een handje vol mensen van de pers was aanwezig bij de update van de eerste fase van het nieuw stadscentrum van Leidsche Rijn. Bij de presentatie hoorde ook een bezoek aan de bouwplaats onder leiding van de projectontwikkelaar a.s.r. Vastgoed Projecten en architect Liesbeth van der Pol.
Het Utrechtse project is geen geringe opgave getuige de ouderwets opgepoetste data, getallen en verwachtingen. Voor het compleet nieuwe centrum werden de superlatieven aan elkaar geregen: ‘in één keer 28.000 m2 winkels, 10.000 m² kantoren, 10.000 m2 horeca en commerciële/maatschappelijke dienstverlening en 762 koop- en huurappartementen. Bovenop een parkeergarage met bijna 2000 plekken en een 200-meter lange expeditie tunnel die ondergrondse bevoorrading van het winkelgebied mogelijk maakt.’ Om daar aan toe te voegen: ‘Moeilijk voor te stellen? Kom maar kijken!’ Het is na de zeer recente impasse bij bouwend Nederland inderdaad verbazingwekkend hoe snel men terug is bij business as usual. Een voorbeeld van de vrij acute stroomversnelling die ook in andere (vooral stedelijke) locaties in het land sterk zichtbaar is.

Het centrumplan van Leidsche Rijn is zo een van de symbolen van de hernieuwde opleving van de bouw na de inmiddels tot geschiedenis verklaarde bouwcrisis. Een opleving die in dit specifieke geval bijna doet vergeten dat nog maar twee jaar geleden (februari 2015) de ‘grootse’ krant van Nederland meldde dat de bouw van het nieuw winkelcentrum Leidsche Rijn op een ongekend fiasco dreigde uit te lopen. Belangrijkste pijnpunt was de desinteresse van veel grote winkelketens om zich te willen vestigen in het nieuwe centrum van deze grote Vinex-wijk. Gerede twijfels over de grenzen van onze winkellust, versterkt door het stormenderhand opkomend online winkelen, sloegen de zekerheid onder de wenselijkheid van een nieuw winkelhart vrijwel volledig weg. Toenmalig vastgoed- en investeringsbedrijf Corio, inmiddels acterend onder de naam Klepierre Management, noemde het perspectief met gevoel voor dramatiek ‘een retailramp die zijn gelijke niet kent’. Corio/Klepierre koos vervolgens eieren voor z’n geld en stapte uit het project. A.s.r. vastgoed projecten en Vesteda project development gingen verder, maar pasten de plannen ingrijpend aan. In de praktijk betekende dat vooral inkrimpen. De oorspronkelijke geplande 38.000 m2 winkelruimte werd teruggebracht tot 28.000 m2 door het (voorlopig) cancelen van het buurtwinkelcentrum (6000 m2) en het ‘verkleuren’ van eerder gepand winkeloppervlak (4000 m2) in sportfaciliteiten en gezondheidscentra. Gehoopt resultaat: een minder eenzijdig winkelgebied met een rijkere mix aan functies.

De huidige plannen staan ontwerptechnisch onder de supervisie van Jo Coenen die zijn masterplan uitwerkte met zeven architecten (AWG Architecten, Hans Kollhoff Architekten, Geurst en Schulze, Dok Architecten, Cruz y Ortiz arquitectos, De Zwarte Hond en RPHS+). Hierdoor ontstond een ‘gezamenlijk ontwerp’ waarbij de architecten meer dan gemiddeld intensief samenwerkten zonder hiërarchie en in een voortdurende dialoog om zo een zo hoogwaardige en integrale kwaliteit van de publieke ruimte te bereiken, zo werd door Van der Pol gedurende de middag bevestigd. In de praktijk betekende dit dat de betrokken architecten niet per blok ontwierpen, maar delen van de blokken onderling verdeelden, waardoor een grotere variatie qua architectuur en gevelbeeld mogelijk werd. Los van de logica om zo een gevarieerder (beeld-)kwaliteit te bereiken, heeft de eerder genoemde crisis en de relatieve rust bij bureaus vermoedelijk ook een handje geholpen bij deze collectieve ontwerpattitude die absoluut meer overleg en afstemming vergt. De status van de bouw was helaas nog te onvoltooid om de uitgesproken ambities echt op waarde te kunnen beoordelen

Nog interessanter is de programmatische positionering van het gebied. Het project streeft naar niets minder dan de status van het tweede stadscentrum van Utrecht. Bovendien, zo werd meerdere malen herhaald tijdens de presentatie, moet Leidsche Rijn Centrum de onbetwistbare maar nu nog ontbrekende verbinding tussen de bestaande stad Utrecht en Vinex-wijk Leidsche Rijn gaan vormen. Die rol staat symbool voor de stedelijke ontwikkeling en toekomstige opgave die voor veel Vinex-wijken geldt. Doorgaans ontworpen als een suburbane leefomgeving en uitbereiding van de stad (met bijbehorende onzichtbare sociale en zichtbare infrastructurele verbindingslijnen) ontstaat nu, met de toenemende populariteit van en druk op de bestaande stad, in veel Vinex-steden de vraag wat de toekomstige relatie tussen stad en uitbreidingswijk zal zijn en hoe deze vorm moet krijgen. Daarbij volgt ook vraag of die populariteit van de stad invloed gaat hebben op de inrichting en programmering van Vinex-wijken.

Bij sommige Vinex-wijken is dit scenario en daarmee de vraagstelling urgenter dan bij andere. Leidsche Rijn behoort zeer zeker tot de Vinex-wijken waar de urgentie tot reflectie op de transformatie en verdere ontwikkeling van de suburbane stedelijkheid groot is. De huidige bouwplannen voor Leidsche Rijn Centrum vormen hierbij slechts een deel van het antwoord. Want ondanks de aanpassingen van de oorspronkelijk opzet en invulling ervan, betreft het hier feitelijk slechts het afbouwen of voltooien van een eerder gepland onderdeel van de wijk. Ook met de gehoopte brugfunctie van het gebied tussen oude en nieuwe stad wordt nog geen bevredigend antwoord gegeven op de talrijke scenario’s van verstedelijking die hier mogelijk gaan plaatsvinden. Vinex-wijken als Leidsche Rijn ontwikkelen zich, ondanks of juist door hun jonge leeftijd, opvallend snel waarbij vooral de verdere invulling van programmering en ruimte bepaald wordt door gebruikers en bewoners. Meest kenmerkende voorbeelden daarvan in de voorbije jaren zijn de tijdelijke benutting van nog onbebouwde ruimtes door varianten van guerrilla gardening of tijdelijke winkel- of horecafuncties.

Het mogelijk verwachte olievlek-effect waarbij de hogere dichtheid van het centrumgebied zich als gevolg van de verdere ruimtedruk binnen de gemeente vanzelf over de wijk zal verspreiden is niet vanzelfsprekend. Een dergelijk scenario, alsmede de huidige programmering van het centrumgebied, gaat voorbij aan de gedachten, opinies en mogelijke wensen van (tenminste een deel van) de huidige bewoners van de Vinex-wijk. De gemene deler daarvan is dat die wensen uit de wijk zelf komen, vaak veel kleinschaliger zijn, en niet uit de hoed van gemeente of projectontwikkelaar komen. Er gaapt zodoende, ondanks de manmoedige pogingen van gemeente, bouwers en ontwerpers om tot een betere mix van functies (inclusief 762 appartementen waaronder 440 huurwoningen) te komen, een flinke kloof tussen de inwoners van de wijk – de Vinex-mensen – en deze vorm van centrumontwikkeling.

Natuurlijk is men blij met de (voorlopig) grootse Jumbo Foodmarkt van het land, nieuwe restaurants en een bibliotheek, annex wijkbureau met horecavoorziening ontworpen door Rapp+Rapp en met de veelzeggende projecttitel ‘De Verrijking’. Maar die kunnen de kloof niet dichten; deze wordt immers gevormd door het simpele feit dat projectontwikkeling op deze schaal en met de benodigde investeringsbudgetten per definitie over de hoofden van inwoners heen gaat. Het is een vorm van stedelijke ontwikkeling die per definitie geen rekening kan houden met de, wederom als gevolg van de crisis, kleinschalige, bottom-up initiatieven die de laatste jaren Vinex-wijken zoals Leidsche Rijn op een zo prettige (en voor sommigen onverwachte wijze) kleur gaven. Kleinschalige ontwikkelingen, bedacht en uitgevoerd door Vinex-mensen, en die zo, onbewust, veel vooroordelen over vermeende ‘slaapwijken’ en eentonige bevolkingssamenstelling logenstraften.
Het zijn ook juist deze ontwikkelingen die een inspirerend en onderscheidend perspectief bieden voor de toekomstige en wellicht typerende ontwikkeling van veel Vinex-wijken. Niet de grootschalige door grote ontwikkelaars bedachte en uitgevoerde plannen, maar initiatieven uit de buurt zelf, al of niet gesteund door externe financiers, die zorgen voor een verdere transformatie en het verder kleur verschieten van bestaande Vinex-wijken.

Vermoedelijk is men zich bij het projectbureau Leidsche Rijn wel op de relatie met de wijk en inwoners, anders dan potentieel winkelpubliek, aan het bezinnen getuige de wat opzichtige wijze waarop de brasserie, waar de presentatie plaatsvond, op het schild werd gehesen met de nadrukkelijke verwijzing naar de wijk-roots van de oprichters. Mogelijk dat de ontwikkeling van het tweede stadscentrum van Utrecht door zijn huidige generieke aanbod zo toch nog een kans is misgelopen. Namelijk die van eerste echte Vinex-centrum met een aanbod van diensten, producten en goederen uit de Vinex-wijk zelf en gericht op de bestaande stad én omstreken.