Feature —

Het nieuwe winkelen in China

Harry den Hartog

Harry den Hartog sprak met Ben van Berkel over Raffles City in Hangzhou en Lane 189 in Shanghai, twee nieuwe mixed-use complexen ontworpen door UNStudio.

Raffles City in het nieuwe zakencentrum van Hangzhou, foto Harry den Hartog

Raffles City en Lane 189 onderscheiden zich van vergelijkbare projecten in China door een in deze context ongewoon hoogwaardige perfectie van detaillering, een unieke programmering, en een meer contextuele ontwerpbenadering dan gangbaar is in China. Beide complexe bieden een breed scala aan vermaak gericht op de nieuwe rijkere middenklasse van de wereldsteden Shanghai en Hangzhou waarbij daadwerkelijk winkelen op een tweede plaats komt. Raffles City is een middelgrote mall gecombineerd met een hoteltoren en luxe woontoren op een centrale locatie pal naast het nieuwe stadhuis van de metropool Hangzhou, in het nieuwe zakendistrict waar nu nog volop gebouwd wordt. Raffles City ligt bovenop de meest centrale metrohalte in dit gebied. Het iconisch vormgegeven project speelt een belangrijke rol als herkenningspunt binnen dit nieuwe stadsdeel. Lane 189 is een relatief kleine en compacte mall gelegen langs een drukke stadsstraat in het populaire stadsdeel Jing An. De locatie was de voorgaande tien jaar in gebruik als parkeerplaats. Het project vult een gat in het stadsblok door de hoek tussen twee oudere wooncomplexen op te vullen. Qua programmering onderscheidt het project zich door een unieke mix van functies, met een beperkte hoeveelheid Retail, veel horeca en op de bovenste drie etages deelkantoren.

HdH: UNStudio is een van de eerste buitenlandse architectenbureaus die in China werkzaam zijn en een van de weinige Nederlandse architectenbureaus met een zelfstandige vestiging hier, weliswaar inpandig bij de ontwikkelaar van Raffles. Is er tijdens de bijna negen jaar dat jullie hier in China werkzaam zijn veel veranderd in jullie aanpak en werkwijze?
BvB: We hebben veel geleerd. In het begin begreep ik niets van de hoge ambities bij Chinese opdrachtgevers, die veel meer vragen dan we gewend zijn, en tegelijkertijd een hoge snelheid verwachten. Later, pas na zes of zeven jaar kwam ik erachter dat er een hele andere filosofie is dan ik voor ogen had in het begin. Het is geen commerciële snelheid, het is veeleer een culturele verandering die men doorgaat. De snelheid in China gaat gepaard met een zeer adaptieve manier van werken. Men wil nogal eens de kwaliteiten verbeteren na een veranderd inzicht, zelfs na het definitief ontwerp. Dan begint men gewoon weer opnieuw en investeert ook opnieuw. Dat zie ik nergens elders. In het westen is het bouwproces veel meer lineair. Ik zou zeggen dat men in China veel meer experimenteert dan ‘wij’ gewend zijn.

HdH: Als bureau waren jullie intensief betrokken tijdens de detaillering en ontwerpfase en ook aanwezig op locatie tijdens de uitvoering. Dat is niet gebruikelijk onder internationale bureaus die in China werken. Zijn jullie in de loop der jaren ook ontwikkeld in jullie manier van samenwerken met lokale partners ?
BvB: Je moet heel open werken met alle spelers en altijd zoveel mogelijk met ‘lokalen’ werken. Zoals je weet is men in China altijd blij met internationale kennis, en vooral ook een internationale profilering. Maar men is ook erg blij als je op hoogte bent van lokale kennis. Daarom werken we binnen ons bureau in Shanghai vooral met lokale architecten, ook om ons netwerk ter plekke te vergroten. Hierdoor kunnen we onze projecten ook met hoge kwaliteit tot stand laten komen, doordat we direct met de opdrachtgever en alle betrokken partijen ter plekke kunnen communiceren.
Na verloop van de tijd kwamen we erachter dat de enige manier waarop we kwaliteit kunnen blijven leveren is door niet te snel te groeien en selectief te zijn met de projecten die we doen. Als we het doen dan moeten we het goed doen. Daarom ben ik heel bij met ons project voor Raffles in Hangzhou. Er is veel positief commentaar op de perfectie van de details, dat lukt niet altijd met zoveel complexiteit.

Raffles City, foto Harry den Hartog

HdH: Zie je ontwikkelingen binnen het werkterrein in China? Jullie veranderen, maar de context verandert ook…
BvB: Er was een periode dat men het had over ‘crazy buildings’, dat buitenlandse architecten minder geaccepteerd werden en dat men de eigen lokale cultuur meer benadrukte. Die tendens duurde een paar jaar, maar heeft zich niet doorgezet. Er is nog steeds grote behoefte aan internationale kennis omdat die gewoon niet altijd in huis is, bijvoorbeeld als het gaat over publieke gebouwen. UNStudio is inmiddels gespecialiseerd in mixed-use projecten, de combinatie van infrastructuur, wonen, werken, et cetera. Wij doen ook veel aan gebruikersgroepenonderzoek en dat is men in China niet gewend. Hoe een juiste mix te introduceren op een locatie, dat vergt specifieke kennis. Daarom worden we ook gevraagd, en niet alleen om onze internationale naam.

HdH: Het cliché bestaat dat de Chinese planningspraktijk sterk gekarakteriseerd wordt door een tabula rasa benadering waarbij aansluiting op omringende percelen niet relevant is. Hoe sluit Raffles City aan op de context?
BvB: Om het project een meer menselijke schaal te geven op het maaiveld, zijn aantrekkelijke stedelijke openbare ruimtes gecreëerd in een samenvloeiende vorm, die als trechters het publiek naar de mall en de lobby’s van beide torens begeleiden. Vanaf deze openbare ruimtes kan men beide torderende torens zien wat de oriëntatie versterkt. De mall heeft ook twee verbindingen met de metro in het souterrain, de ene is al verbonden en de andere zal op korte termijn ook worden geopend.

HdH: Was het programma vanaf het begin al bekend en zijn er tijdens het proces veranderingen in de programmering doorgevoerd?
BvB: Tijdens het conceptuele ontwerp was het programma al ruwweg vastgesteld, maar we hebben tijdens het schetsontwerp in tweespraak met onze klant en zijn specialisten enkele veranderingen aangebracht. De wensen voor het hotel veranderden als gevolg van een verandering in uitbater, en in toren 2 hebben we de bovenste verdiepingen veranderd in wooneenheden. De retail- en vrijetijdszones van het podium (de mall) moesten in ieder geval vrij flexibel blijven. Maar we hadden in de conceptontwerpfase samen met de klant een krachtig programmatisch basismodel ontwikkeld, waarmee meerdere variaties in latere fases mogelijk blijven zonder het concept te verstoren.

 

Raffles City, foto Harry den Hartog

HdH: Het project heeft relatief lang geduurd. Hoe komt dit?
BvB: Vergeleken met andere projecten in Azië lijkt bijna negen jaar vanaf de architectenselectie tot en met de voltooiing inderdaad lang. De graafwerkzaamheden duurden ongeveer twee jaar. De aanbesteding van ons parametrisch model duurde ook langer dan voor een standaard repetitie-gevel. De gevels van beide torens werden parallel aan elkaar gebouwd door twee verschillende aannemers.

HdH: Wat waren de grootste uitdagingen bij het ontwerp voor Lane 189, een relatief kleine mall in het Jing An district van Shanghai?
BvB: De opdracht was om een gevelontwerp te maken voor dit reeds lopende project. Het voorstel voor de gevel sloeg aan bij de opdrachtgever waarna deze UNStudio vervolgens ook de opdracht voor het interieurontwerp gaf.
De uitdaging voor de gevel lag vooral in het detailleren en het vinden van constructieve oplossingen. Bij het interieurontwerp was de uitdaging de beperkte omvang van het perceel. De verticale leegte die door het hele gebouw snijdt en naar het spectaculaire dakraam leidt moest zodanig worden uitgewerkt dat er interessante zichtlijnen zouden ontstaan tussen de verschillende niveaus. Tegelijkertijd moest dit het waardevolle winkeloppervlak niet teveel wegsnijden. De spiraalvormig geplaatste balkons versterken de interne zichtlijnen.

HdH: UNStudio heeft al meerdere malls gemaakt in China, met name in Shanghai. De algemene tendens in China, en vooral in Shanghai, is dat malls grote problemen hebben met aantrekking van winkeliers en klanten, en daarom op een ander programma overgaan. Waarmee probeert Lane 189 zich te onderscheiden, behalve haar relatieve kleinschaligheid?
BvB: Lane 189 is een relatief kleine mall en heeft daarom iets bijzonders nodig om zich te kunnen onderscheiden ten opzichte van de talloze malls die Shanghai rijk is. Daarom is gekozen voor het concept ‘lifestyle mall’, waarbij het meer gaat om interactie met bezoekers in plaats van alleen maar winkelen.
De programmering van Lane 189 heeft een sterke focus op kinderen en familie-activiteiten, evenals op jonge professionals. De mall heeft een grote variëteit aan Food & Beverage, er zit een bekende delicatessenwinkel, en in de ondergrondse lagen zit een breed supermarktaanbod met een scala aan lekkernijen. Elke verdieping en elk plateau heeft een ander thema (zoals art street, urban farm, en een literatuur zone) wat niet alleen helpt om de nieuwsgierigheid van bezoekers te verhogen, maar ook om hen naar de hogere verdiepingen van het gebouw te begeleiden.
Lane 189 was ons eerste Retail-project in Shanghai, maar we werken momenteel aan enkele andere projecten die op verschillende manieren atypisch zijn. Ze hebben allemaal één ding gemeen: het creëren van een ervaring die verder gaat dan winkelen: vrije tijd, cultuur, eten. Malls als semi-publieke ruimtes zijn belangrijk, en richten zich daarom steeds meer op sociale en culturele ervaringen. Technologie heeft een grote impact op de dingen die mensen doen, maar mensen willen nog steeds communiceren met andere mensen en daar kan de mall als ruimte een rol in spelen.

Lane 189, Life ‘urban eye’, foto Harry den Hartog

HdH: In hoeverre heeft UNStudio bijgedragen en sturing gegeven aan de bijzondere programmering en functionele mix in het ontwerp? Dit is geen standaard procedure bij internationale bureaus werkzaam in China.
BvB: We moesten uiteraard rekening houden met de wensen van de huurders, qua maatvoering en mix, waarbij flexibiliteit en aanpasbaarheid belangrijk zijn. Hoewel de uiteindelijke keuze van huurders een zaak is van onze opdrachtgever hebben we hierin nauw samengewerkt met hun marketingteam om de onderliggende ontwerpstrategie en architecturale ontwerpkeuzes in stand te houden.

HdH: De naam Lane 189 verwijst naar een snel verdwijnende typologie, de lilong, een zeer compact stelsel van laanhuizen in vele varianten met een lange complexe geschiedenis. In hoeverre is deze mall een “lane”?
BvB: Inderdaad, is de naam enerzijds een verwijzing naar de verdwenen typologie op deze site. Samen met de klant hebben we het idee ontwikkeld van de ‘vertical lane’: de leegte van het atrium. Deze mall heeft een relatief kleine footprint en is daarom nogal verticaal qua routing en beleving. We hebben een verticale circulatieruimte ontwerpen die gebruikers stimuleert zich naar hogere verdiepingen te bewegen. Anderzijds verwijst de naam “Lane 189” ook naar de flair van het oude Shanghai, dat in dit winkelcentrum een terugkerend thema is door de keuze van geometrie, kleur en materialiteit.
Andere verwijzingen zijn de kleinschaligheid en diversiteit van de functionele programmering in de mall en de verschillende thematische plateaus, waarbij de bezoekers worden uitgenodigd om de ruimte te verkennen en in plaats van door de steeg te slenteren zich verticaal te bewegen of voyeuristisch omhoog of omlaag te kijken via de open binnenruimte.
Lane 189 is een hoekperceel met uitzicht op een zeer levendige straatovergang. Om zoveel mogelijk te profiteren van deze prominente hoek bevindt de hoofdingang zich direct op de hoek. Als gevolg van de bouwregelgeving voor licht en geluidsoverlast mochten er geen ramen in de zijgevels. De dichte compartimentmuren op de grens met naburige percelen versterken het ‘urban eye’ effect.

Lane 189, ‘Vertical Lane’, foto Harry den Hartog

HdH: Gezien de enorme hoeveelheid aan shopping malls die afgelopen vijf jaar in China gebouwd zijn, lijkt functionele en typologische vernieuwing een noodzaak. Veel malls kampen met leegstand, en ook in Lane 189 staat de helft van de verhuurbare ruimtes nog altijd leeg. Raffles City in Hangzhou lijkt qua intensiviteit aan gebruik meer succesvol, en dit zal met de opening van de nieuwe metrolijn en de oplevering van enkele grootschalige naburige mix-used complexen ongetwijfeld toenemen. Dit neemt niet weg dat het ontwerpen van grootschalige winkelcomplexen in de nieuwe Chinese realiteit een riskante zaak is waarbij flexibel gebruik en aanpassingsmogelijkheden van het gebouw essentieel zijn. Beide projecten van UN Studio bezitten een zekere mate van aanpasbaarheid, met name Lane 189. De kleinschaligheid en inpassing in het bestaande stedelijk weefsel van Lane 189 is binnen de Chinese context buitengewoon slim en vakkundig opgelost. Wat dit betreft is Lane 189 absoluut een typologische verrijking binnen het stedelijke landschap van Shanghai, en na verloop van tijd zal het zeker gaan bruisen.

In het geval van Raffless City is het ingewikkelder, gezien de schaal en vooral de stedelijke context van Hangzhou’s nieuwe zakendistrict dat nu nog grotendeel levenloos is en weinig woningbouw heeft. Hopelijk zal ook hier verandering in komen, al zal dat de nodige tijd vergen. De grote schaal van de het monumentaal vormgegeven stadsdeel met te brede straten en te grootschalige open ruimtes maken dat het complex enigszins geïsoleerd ligt in haar omgeving. Alleen het feit dat Raffless City bovenop een belangrijk metroknooppunt ligt, en naast het stadhuis, garandeert dat bezoekers zullen blijven komen.