Recensie —

De deeleconomie in de woningmarkt

Like Bijlsma

De markt voor de Nederlandse woningbouw wordt gedomineerd door projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties. In sommige landen, zoals Zwitserland en Duitsland, worden woningen op een andere manier ontwikkeld. De tentoonstelling ‘Bouwen aan Samenwonen’ in het Belgische Leuven geeft een overzicht.

Sargfabrik binnen – foto Wolfgang Zeiner

In steeds meer landen nemen groepen bewoners het heft in eigen hand en ontwerpen, ontwikkelen en beheren hun eigen complexen, in Genossenschaften en Gemeinschaften. Wat kunnen we leren van deze coöperatieve projecten? In de leegstaande hallen achter het station van Leuven zijn nog tot en met 6 juni twaalf projecten uit Denemarken, Zwitserland, Oostenrijk, Duitsland en België te zien. De projecten tonen in foto’s, teksten, plannen en filmische observaties een grote reikwijdte in concept, ontwikkelingsproces, realisatie, bestuurlijke structuur en vorm van gemeenschapsleven. De selectie laat zien dat deze vorm van bouwen en wonen niet alleen in nieuwe, energie neutrale en stedelijke projecten als Kalkbreite in Zurich, Sargfabrik in Wenen en Lange Eng in Albertslund toegepast kan worden, maar dat het ook goed inzetbaar is voor de renovatie en hergebruik van bestaande panden, zoals het naoorlogse studentencomplex Siegmunds Hof te Berlijn. De wooncoöperatie is in deze steden geen niche of utopisch ideaal, maar een onderdeel van een wijdverbreide, alledaagse woonrealiteit.

Woningbouw: gebruiksgoed of speculatieobject?

Wat deze projecten gemeen hebben is het feit dat ze niet alleen gemeenschappelijk ontworpen en ontwikkeld zijn, maar dat ze ook gemeenschappelijk beheerd worden in bewonersverenigingen. De coöperaties werken zonder winstoogmerk en garanderen een huurprijs op kostenprijsniveau, die niet beïnvloed kan worden door speculatie. De leden leggen geld in en worden aandeelhouder van de coöperatie, wat hen recht geeft om een woning te huren. De coöperatie vult dit ‘opstartgeld’ van de leden, dat circa 10 procent van de stichtingskosten uitmaakt, aan met geld dat ze leent op de kapitaalmarkt. Vervolgens wordt een stuk grond verworven en bebouwd. Het project wordt door de coöperatie in feite ‘uit de markt’ gehaald en wordt daardoor onderdeel van een alternatieve wooneconomie.  In deze vergemeenschappelijking van privaat bezit ligt het grote verschil met de Baugruppe, of de Nederlandse CPO (collectief private ontwikkeling), waarbij het project wel gemeenschappelijk en participatief ontwikkeld wordt, maar vervolgens overgaat in privaat eigendom, en weer onderdeel wordt van de reguliere woningmarkt.

Kalkbreite binnenhof – foto Volker Schopp

Woonwaarden

Doordat de wooncoöperatie gericht is op het in stand houden van andere waarden dan puur alleen de financiële, treden andere prioriteiten ten aanzien van het ontwerp van woonruimtes naar voren. Curator Hilde Strobl van het Architekturmuseum Munchen, die de tentoonstelling samenstelde, vertelde tijdens de opening dat de groepen die in dit soort projecten geïnteresseerd zijn, specifieke behoeften hebben. Naast het hebben van een prettige en betaalbare woonruimte is dat vooral ook een grote betrokkenheid met de directe woonomgeving en in veel gevallen ook de wens om te wonen in een omgeving met meerdere generaties en met diverse gezinssamenstellingen. Deze wensen, die voor elk project op een andere manier ingevuld worden, leiden tot een grote variatie aan architectonische oplossingen, zowel in de private, collectieve als openbare sfeer. Maar er zijn ook constanten in de oplossingen. Om doorstroming van bewoners naar kleinere of grotere woningen mogelijk te maken, bijvoorbeeld als kinderen uit huis gaan of als er gezinsuitbreiding plaatsvindt, zijn complexen uitgerust met een grote variatie aan woningtypes. Naast appartementen voor gezinnen, alleenstaanden en stellen hebben sommige complexen ook vormen van ‘clusterwonen’ opgenomen met plattegronden die flexibel en aanpasbaar zijn. Appartementen kunnen groeien of krimpen binnenin het complex door delen van de gemeenschappelijke ruimte toe te eigenen of af te stoten. De verhouding tussen de private en gemeenschappelijke ruimtes ligt ook anders dan bij commercieel ontwikkelde complexen. In de wooncoöperaties zijn de private woonruimtes over het algemeen redelijk klein en efficiënt van opzet. De gemeenschappelijke ruimtes daarentegen hebben een enorme overmaat en weldaad. Dit begint bij een royale architectuur van de ontsluitingen, in ruime foyers, groene entreehoven, of monumentale woonhallen en zet zich door in specifieke voorzieningen als dakterrassen, logeerkamers, waskamers, werkruimtes, keukens en eetzalen. In een aantal gevallen zijn zelfs bibliotheken, zwembaden en crèches in het gebouwconcept opgenomen. Deze ruimtes en voorzieningen maken het alledaagse wonen in de hedendaagse stad royaal en comfortabel. In veel gevallen zijn deze ruimtes alleen toegankelijk voor bewoners, maar in een aantal projecten, zoals bijvoorbeeld Kalkbreite in Zurich, zijn voorzieningen, gemeenschappelijke tuinen en pleinen opengesteld voor de buurt.

Congierges van het patrimonium

Pieter Walreat, de voorzitter van vereniging Stad en Architectuur, die de tentoonstelling naar Leuven haalde, ziet naast  ecologische en sociale duurzaamheid op complex niveau, vooral de voordelen die deze initiatieven hebben voor de leefbaarheid in de stad. In Vlaanderen worden betaalbare woningen steeds schaarser. Woningen in het centrum worden opgekocht door kapitaalkrachtige bewoners of buitenlandse beleggers waardoor de minder vermogenden naar de periferie worden gedrukt waardoor steden ruimtelijk segregeren. Daar komt bij dat het grootste gedeelte van de Belgische woningbouw draait op privaat eigendom en particuliere ontwikkeling. Deze “opkaveling van de aardkloot” is volgens Walraet en met hem de gehele Vlaamse planningsgemeenschap, niet langer houdbaar. Het Vlaamse patrimonium zal op een meer duurzame wijze ontwikkeld moeten worden. Daarbij kunnen de coöperaties een grote rol spelen. Zij zijn een schakel tussen belangen en behoeften van individuele bewoners en de bredere ruimtelijke en sociale doelstellingen. Uiteenlopende belangen worden in het ontwikkelproces afgewogen en bij elkaar gebracht in tailor made oplossingen. De projecten uit de tentoonstelling tonen stuk voor stuk aan dat participatie inderdaad verder gaat dan alleen bewoners inspraak. Realisatie van dit soort projecten is alleen mogelijk door een actieve inbreng van alle betrokken partijen: bewoners, investeerders, ontwerpers en bouwers, maar vooral ook de gemeente.

Sargfabrik buiten – foto Wolfgang Zeiner

Politieke keuzen

De explosie van coöperatieve woningbouwontwikkelingen in de Zwitserse stad Zürich laat zien dat politiek commitment nodig is om dit soort projecten op te schalen. De betaalbaarheid van woningen in de stad kwam hier al in de jaren negentig onder druk te staan. Bewoners waren ontevreden met de schrale plattegronden die de commerciële markt hen aanbood. Het stadsbestuur besloot vervolgens dat een groot deel van de nieuw te bouwen woningen via Baugenossenschaften gerealiseerd moesten worden. Inmiddels zijn in Zurich meer dan 250 coöperaties actief die tussen 1998 en 2008 bijna 14.000 woningen realiseerden. De gemeente heeft hierin een actieve rol: naast het beschikbaar stellen van grond en het opzetten van een lokaal ondersteuningspunt en kenniscentrum, stelt zij ook kwalitatieve eisen, onder meer ten aanzien van energiegebruik en de dichtheid, en prioriteert zij plannen op basis van kwaliteit door het uitschrijven van prijsvragen voor kavels. Dit heeft geleid tot nieuwe gebouwtypologieën, die toegesneden zijn op de wensen en eisen van de Züricher urbanites. Met deze politiek heeft de stad het niet alleen voor elkaar gekregen om binnen korte tijd een duurzame en betaalbare woningvoorraad op te bouwen, maar is ook de leefbaarheid in de stad toegenomen, door de vele buurtfuncties en voorzieningen die in de projecten zijn opgenomen. Naast de commerciële woningmarkt is een alternatieve markt voor wonen ontstaan, die ruimte biedt voor het naast elkaar wonen van meerdere generaties, en in sommige gevallen ook expliciet een diverse sociale opbouw nastreeft. De cohesie die hierdoor ontstaat kan bijdragen aan de leefbaarheid en stabiliteit van buurten.

De wooncoöperatie in Nederland

Ook de Nederlandse steden, met name Amsterdam, zijn sinds een paar jaar onder invloed van speculatie en almaar stijgende woningprijzen. Met name in de grote steden staat de betaalbaarheid van woningen voor de middenklasse en de leefbaarheid van buurten onder druk. Ook hier zou het uit de markt nemen van gebouwen en percelen een oplossing kunnen bieden. Nederlandse steden hoeven hun inspiratie overigens niet van ver te halen want veel woningcorporaties zijn voor de fusies en verzelfstandigingen in de jaren negentig ooit begonnen als wooncoöperatie. In Amsterdam zijn er nog een aantal in bedrijf, waaronder de coöperatie Samenwerking in de Concertgebouwbuurt. Zij bouwde rond 1910 een aantal bouwblokken met 700 portiek etagewoningen plus een appartementengebouw met restaurant voor de middenklasse, rondom twee gemeenschappelijke binnentuinen. De woningen hebben lage huren, het complex en de tuinen zijn bijzonder goed onderhouden en in de plint van het appartementengebouw zit een buurtvoorziening. Voor het complex bestaat een lange wachtlijst. Sinds deze eerste experimenten met wooncoöperaties is deze ontwikkelingsvorm in Nederland in onbruik geraakt. Een recent gestart initiatief van Het Rotterdams Woongenootschap, die zich tot doel heeft gesteld om betaalbare woningen voor de stedelijk georiënteerde middenklasse te realiseren, gaat hier hopelijk verandering in brengen. Een paar maanden geleden is het genootschap gestart met de ontwikkeling van een plot op de Rotterdamse Lloydpier.

Architectonische innovaties

De projecten in de tentoonstelling laten zien dat specifieke woonwensen en woongebruiken leiden tot verschillende architectonische oplossingen, van strenge stedelijke bakstenen architectuur van het project Kraftwerk Hardturm totaan het vriendelijke groene woonhof Lange Eng in Albertslund. Innovaties zitten echter niet in de gevel en het iconisch karakter van de projecten maar op het niveau van de typologie: nieuwe manieren van samenwonen vragen om nieuwe ruimtelijke organisatievormen. In plaats van een standaard programma gebaseerd op bouwefficiëntie staat diversiteit en gebruikscomfort centraal. Daarbij verschuift de architectonische aandacht van het architectonisch object naar het vormgeven van ruimtes en sequenties. Architectonische innovaties zitten vooral in de flexibele gebouwstructuren en de variatie in overgangselementen tussen de openbare, collectieve en private sferen. De vormgeving van deze ‘tussenruimtes’ bepaalt de sociale en architectonische identiteit van het complex. Ze worden gekenmerkt door meerduidigheid, laten ruimte voor toe-eigening en afzondering, zijn ingericht voor overlap in gebruik, doen dienst als afstandshouder en gebruiksruimte. Deze ruimtes vormen de essentie van de architectuur van het nieuwe gemeenschappelijke wonen voor de middenklasse. Een stedelijke architectuur, niet gebaseerd op eenduidigheid en uniformiteit van gevels en plattegronden, maar gevormd door hybride en open architectonische systemen. Zo ontstaat een stad van collectieven en enclaves, die de openbaarheid niet buitensluiten maar juist binnenhalen, die de stad niet leegzuigen maar voeden. En dat heeft de huidige stad broodnodig.