In 2016 startte architectenbureau krft met een studie naar zelfbouw in hoge, stedelijke dichtheid. Waar zelfbouw vooral in horizontale vorm, als laagbouw, bekend is, zagen zij uitgesproken kansen voor verticale zelfbouw. Projecten als Kleiburg, de Superlofts van Marc Köhler en Klussen aan de Klarenstraat lieten in die periode zien dat deze vorm van zelfbouw binnen een collectief casco ook in de praktijk betekenis heeft.
Kleiburg / foto Paul van den Berg
In een onlangs gepresenteerd boek heeft krft de resultaten van hun onderzoek samengebracht. Dense Individuality is niet een ‘academisch’ onderzoek, maar eerder een studie die stelling neemt en wil agenderen; ze wil de waarde van individuele inbreng in projectmatige woningbouw aantonen. Die waarde is, volgens krft, het kunnen combineren van een grote individuele diversiteit binnen de hoge dichtheid die een stad haar intensiteit en dynamiek geeft.
De timing van het onderzoek is to the point, juist omdat de hyperbolische marktsituatie (zeker in Amsterdam) de condities voor dit soort projecten ongunstig heeft gemaakt. De huidige druk om zo snel mogelijk zo veel mogelijk woningen te produceren heeft eerder de ‘oude’ manieren van werken en bouwen juist nog verder geïntensiveerd en laat geen ruimte om met de nieuwe en innovatieve manieren van werken te experimenteren die zelfbouw in stedelijke, verticale vorm vragen. Die ruimte om te experimenteren was er wel in de crisis, wat waarschijnlijk verklaart waarom juist in die periode bovengenoemde projecten een kans kregen.
In hun studie laat krft de achtergronden, historische voorbeelden en ruimtelijke modellen zien van stedelijke woongebouwen waaraan de bewoners een uitgesproken, eigen bijdrage hebben geleverd. Tegelijk stelt de architect-onderzoekers dat de randvoorwaarden voor collectieve zelfbouw nu juist heel gunstig zijn: waar in de 20ste eeuw betaalbare, ‘passende’ woningen gebouwd werden door standaardisatie van een beperkt aantal typen, zijn nieuwe communicatie en productietechnieken in de 21ste eeuw perfect in staat om individualiteit moeiteloos binnen een industriële – en daarmee betaalbare – manier van bouwen te integreren. Volgens krft is ‘mass customization’ het nieuwe normaal, of zou het dat moeten zijn.
Deze en andere recente praktijkvoorbeelden hebben laten zien dat het ruimtelijk en ‘financieel’ mogelijk is om op een andere manier gestapelde woningbouw te ontwikkelen. Het repertoire van stadmakers wordt zo verruimd. De vraag is hoe kan deze vorm van ontwikkelen tot een robuust onderdeel van de stadsontwikkeling in de 21ste eeuw worden gemaakt?
Om die stap te bespreken, kwamen op 28 juni een aantal projectontwikkelaars, ontwerpers en beleidsmakers bij elkaar in Kleiburg. Ze bespraken niet alleen de uitkomsten van het onderzoek maar spiegelden ook op een kritische manier de mogelijkheden van gestapelde zelfbouw aan de hedendaagse (post-crisis) praktijk.
Dat gesprek leverde een aantal interessante en kritische observaties over zelfbouw in het algemeen en zelfbouw in collectieve en verticale vorm in het bijzonder op. De lunchsessie was te kort om tot sluitende conclusies te komen, maar tussen de regels door tekende zich verrassend snel op een aantal punten consensus af.
Superlofts, Blok Y / initiatief van Marc Koehler Architects [MKA] / foto Stijn Poolstra
Wat is zelfbouw?
De vraag wat zelfbouw nou precies is, was niet te ontkomen. Alle aanwezige ontwikkelaars gaven aan dat zij ook in de ‘simpelste’ projecten de toekomstige bewoners veel ruimte geven om hun eigen woningen te individualiseren. Toch zijn de bewoners in deze gevallen ‘slechts’ een consument die kiest uit de mogelijkheden die de bouwer hem aanbiedt. Wat voorbij dit diffuse ‘zelfbouw’-gebied, zelfbouw echt zelf bouwen maakt, is , waar door toekomstige bewoners niet alleen gekozen wordt maar ook bepaald wordt wát er gekozen wordt. De (toekomstige) bewoners hebben, vaak al vanaf het begin, een concrete, fysieke en beslissende invloed op het proces en het resultaat: ze worden van consument een (co-) producent.
Individuele of collectieve, verticale zelfbouw
Zelfbouw is vooral bekend in grondgebonden vorm: de wijkjes met een putpourie van te grote woningen op kleine kavels, een notariswoning naast een ‘strakke’ doos. Of de gevelwanden met een soms psychedelische optelsom van individuele uitingen, tegen elkaar aan geperst binnen strakke kavelpaspoorten alsof zo geprobeerd is om van los zand toch nog een geheel te maken. In de Nederlandse context lijkt het er op dat de zeldzame ruimte voor zelfbouw een haast dwangmatige reflex oplevert waarin de persoonlijke, individuele wensen ongefilterd geëtaleerd moeten worden.
Collectieve zelfbouw biedt een alternatief tussen de individuele wens en de publieke ruimte van de stad: de gedeelde, collectieve drager. Dit gedeelde element introduceert een interessante gelaagdheid in collectieve zelfbouwprojecten. In negatieve zin ‘beknot’ het collectieve raamwerk de puur individuele uitdrukking in een project. Er zullen noodzakelijkerwijs regels moeten zijn die de individuele vrijheid zullen beperken. In positieve zin kan de collectieve structuur juist ook wat opleveren. Ze kan meer zijn dan een ‘neutraal’ grid dat alleen de individuele wensen zo goed mogelijk ‘faciliteert’. De collectieve drager kan een ‘architectonische’ meerwaarde hebben, maar ook in sociaal, procesmatig, technisch en economisch opzicht kan zij een interessant vertrekpunt voor ‘meer’ zijn. In praktisch alle collectieve zelfbouwprojecten heeft zij ook meer opgeleverd, of is de collectieve structuur zelfs het startpunt van het project geweest (zoals bijvoorbeeld Vrijburcht op IJburg in Amsterdam).
Gedeelde verantwoordelijkheid
Met zelf bouwen komen ook andere verantwoordelijkheden dan het ‘consumeren’ van een al ontwikkeld ‘woonproduct’. Dat is een serieuze verantwoordelijkheid: het aanvragen van bouwvergunningen, het aanbesteden, het regelen van (voor)financiering van de grondaankoop etc. Voor veel mensen is dit voor een enkele grond gebonden zelfbouwwoning al een hele opgave, maar de verantwoordelijkheid wordt alleen maar groter bij de complexiteit van gestapeld wonen. Dit soort projecten zijn niet alleen technisch complex, maar zeker ook in sociaal opzicht. De groep van toekomstige bewoners zal dergelijke zaken gezamenlijk moeten regelen en dat vaak ook over de periode van enkele jaren. Dat is niet makkelijk, sterker nog: dat is erg moeilijk. Er zijn maar een paar uitzonderlijke voorbeelden waarin bewoners de verantwoordelijkheid zelf van begin tot eind gedragen hebben (Vrijburcht). In de meeste verticale zelfbouwprojecten wordt de ontwikkeling van de collectieve (draag)structuur door een professionele ‘derde’ georganiseerd die vaak ook de initiator is – denk aan Kleiburg, Superlofts, Patch 22. Die andere partij kan een architect zijn, een (project)ontwikkelaar, een makelaar of een ondernemer, of dat allemaal tegelijk zijn. Hij/zij bewaakt de ‘set of rules’ die het collectief van individuen een geheel laat zijn.
Voor wie?
Zelfbouw heeft nu een relatief klein aandeel in de bouwproductie, blijkt uit de historische analyse in Dense Individuality: hoogstens 10-15%. Deze ordegrootte werd door de deelnemers aan de lunchsessie in de praktijk herkend. Een onderzoek naar Wonen in de regio Amsterdam van de Gemeente Amsterdam dat tijdens het gesprek wordt aangehaald liet zien dat 50% van de ondervraagden interesse zouden hebben in (een vorm van) zelfbouw, als ze daartoe in staat waren (of werden gesteld). De behoefte is dus heel veel groter dan de mogelijkheden die er nu zijn.
Zelfbouw vereist wel een specifieke (levens)houding, die niet per se gebonden is aan de gebruikelijke opdeling in woningmarktcategorieën leeftijd, opleidings-, of inkomensniveau. ‘De zelfbouwer’ kan arm, rijk, hoog- of laagopgeleid zijn, jong of oud, alleenstaand of een gezin hebben. Alleen al om die reden daagt het fenomeen zelfbouw uit om anders naar de ‘woningmarkt’ te kijken.
Okohaus (Berlijn) / foto Deorah Rowe
Wat levert zelfbouw op?
Zelfbouwers brengen een lange termijn perspectief in het ontwikkelproces. Doordat ze als ontwikkelaar én gebruiker de consequenties van investeringen kunnen koppelen aan het gebruik van het gebouw zullen ze bijvoorbeeld positiever tegen investeringen in duurzame energiesystemen aankijken.
Voorbij dit soort technische kwaliteit, levert zelfbouw ook nog iets anders op, en dan vooral in de collectieve, verticale vorm. Grond gebonden zelfbouw levert vaak geen collectieve kwaliteiten op. Bij collectieve vormen van zelfbouw is dat anders, hier ontwikkelt zich een sterk eigenaarschap, in fysieke en sociale zin.. Het proces dat de toekomstige bewoners – met elkaar – doormaken levert een instant gemeenschap op. Het gevoel van ‘eigenaarschap’ dat voortkomt uit het zelfbouwen, vertaalt zich (vaak) ook naar een eigenaarschap dat zich verder uitstrekt naar de wijdere omgeving en buurt. Een mooi voorbeeld daarvan is dat CPO projecten in Buiksloterham samen het Manifest Ciculair Buiksloterham hebben opgesteld waarin ze hogere ambities met elkaar hebben afgesproken dan de gemeente had opgelegd.
Doel of middel?
Het beperkte aandeel van zelfbouw op dit moment is een politieke keuze. Door hun actieve grondbeleid hebben gemeenten de mogelijkheid om de juiste randvoorwaarden voor zelfbouw te maken, of te frustreren. Almere is een duidelijk voorbeeld van een gemeente die heel bewust voor zelfbouw heeft gekozen, en er ook de condities voor heeft geschapen. Zelfbouw is geen doel op zich (of een oplossing voor iedereen) maar kan wel een (beleidsmatig) middel zijn om tot een andere soort stadsontwikkeling te komen. Met name het ‘sociale rendement’ van collectieve zelfbouw is daarbij een unieke en waardevolle kwaliteit, bijvoorbeeld in de pioniersfase van een gebiedsontwikkeling. Maar ook wordt de bijzondere waarde van collectieve zelfbouw bij transformatieprojecten ingezien. Zoals Kleiburg en Klussen in de Klarenstraat laten zien, bieden de casco’s van bestaande gebouwen in een bestaande buurt een sterk vertrekpunt om ook zonder de sloopkogel in buurten een nieuwe dynamiek te ontwikkelen.
In alle gevallen zijn deze kwaliteiten ‘zacht’ en lastig te kwantificeren laat staan in euro’s uit te drukken. Het is een specifieke, lokale kwaliteit waar politieke en ambtelijke ambitie voor nodig is om haar te realiseren. Of er moet een groep doorzettende bewoners zijn die hen die ambitie opdringt.
Koop of huur?
Zelfbouw, in Nederland en internationaal lijkt tot nu toe alleen in koopvorm te bestaan. Verhuurders, corporaties en beleggers waren daarom niet aanwezig tijdens de lunchsessie. Dat is op zich opmerkelijk want twee aansprekende voorbeelden van gestapelde zelfbouw zijn in (voormalig) corporatiebezit uitgevoerd; Kleiburg (was van Rochdale) en Klussen aan de Klarenstraat (door De Alliantie). De rol van deze corporaties was in beide gevallen niet die van verhuurder (beide projecten waren koopprojecten), maar die van experimenteerder, voordat kabinetsbeleid dergelijke experimenten verbood.
Toch is er een voorbeeld van zelfbouwhuur: in Berlijn wordt nu gewerkt aan het project ‘Wohnregal’ van FAR Frohn and Rojas, een gebouw waarin delen van het casco verhuurd zullen worden en bewoners op de vloer die ze huren zelf een woning mogen bouwen.
Na intensieve en scherpe discussies, die natuurlijk te kort duurden, is de afsluitende conclusie dat zelfbouw in gestapelde vorm een grote kans biedt. Niet alleen voor een forse groep bewoners die zelfbouw zouden willen overwegen, maar vooral voor de stad. De studie van krft veronderstelt dat vooral praktische en technische bezwaren een groter aandeel van gestapelde zelfbouw in de weg zit. Dit werd ook door de praktijkdeskundigen tijdens het gesprek onderschreven. Maar meer nog lijken de opbrengsten van zelfbouw niet in verhouding staan ten opzichte van de vermeende kosten, de: complexere processen en het moeten leren van een andere manier van werken zonder dat daar méér (financiële) opbrengsten uit volgen. Want door alle regelgeving en afstemming, duren projecten vaak te lang voor zelfbouwers, zeker bij grotere, gestapelde projecten. Is de bouwpraktijk te ingewikkeld geworden? Gaat ze, in het geval van zelfbouw, ten onder aan haar eigen (goedbedoelde) complexiteit? Door de hysterie op de bouwmarkt en bij gebrek aan sterke politieke ambities ontbreekt vooralsnog de experimenteerzin die nodig is om dit soort ontwikkelingen een volwassen deel van het stad maken te laten worden.