Feature —

De fragiele industriële poëzie van De Nieuwe Stad

De Nieuwe Stad, op het terrein van de voormalige Prodentfabriek in Amersfoort, won de NRP Gulden Feniks 2020 in de categorie gebiedstransformatie. De jury noemde de transformatie een game changer: “slow gebiedsontwikkeling door een niet-traditionele opdrachtgever die de traditionele opdrachtgeversrol van de gemeente heeft overgenomen.” Martijn Kruijf ging kijken.

De Nieuwe Stad, Amersfoort

De Nieuwe Stad, Amersfoort / foto auteur

Net buiten de oude vesting van Amersfoort ligt het Oliemolenkwartier, een voormalig industrieterrein van ruim zes hectare. Halverwege de negentiende eeuw werd hier aan de oevers van rivier de Eem de Rohm & Haas zeepfabriek gebouwd. Op 27 mei 1937 opende ook de Erdalfabriek hier er haar deuren, een fabriek die naam en faam zou krijgen door de productie van Prodent tandpasta en waar decennia lang vele Amersfoorters zouden werken.
Tot de jaren ’70 van de vorige eeuw groeide de fabriek stapsgewijs. Op het terrein werden naar een ontwerp van architect Philippe Anne Warners diverse productiehallen, opslagloodsen en de opvallende fabrieksschoorsteen gebouwd. In 2011 viel het doek voor de Prodentfabriek. Het terrein met prachtige historische fabrieksgebouwen in het hart van de stad bleef verlaten achter en verval lag op de loer.

In 2013 – midden in de bankencrisis – besloot het Amersfoortse familiebedrijf Schipper Bosch de voormalige Prodentfabriek te kopen. Niet direct een voor de hand liggende keuze. “Voor Schipper Bosch lag deze keuze door die bankencrisis juist wel voor de hand”, zo vertelt Marike de Meester van De Nieuw Stad, zoals het project van Schipper Bosch heet. “Ze kregen namelijk de kans om de fabrieken direct van eigenaar Unilever over te kopen. Iets wat gemeente Amersfoort door de financiële crisis op dat moment niet kon”. De droom om niet alleen de gebouwen, maar het hele kwartier te herontwikkelen was geboren en de start van De Nieuwe Stad was een feit.
Er is gekozen om vooraf geen programmatische en ruimtelijke blauwdruk te maken, maar om de ontwikkeling de tijd te geven om organisch te groeien: ‘slow gebiedsontwikkeling’. De Prodentfabriek is binnen de ontwikkeling het uitgangspunt en de katalysator en er wordt ingezet op een mix van functies: werk, onderwijs, evenementen, recreatie en in de toekomst ook wonen. Wat en hoeveel van iedere component gerealiseerd zal worden, zal de tijd uitwijzen.

De Nieuwe Stad, Amersfoort

De Nieuwe Stad, Amersfoort / foto auteur

In de traditionele gebiedsontwikkeling hebben gemeenten de rol van opdrachtgever. Hoe beter de grondpositie (de hoeveelheid grond in eigendom), hoe meer regie over het ontwerp en het proces. De gemeente verkoopt haar grond onder bepaalde voorwaarden aan ontwikkelende partijen en met de opbrengsten worden de (ondergrondse) infrastructuur, de inrichting van de openbare ruimte en voorzieningen betaald. De Vinex wijken zijn bekende voorbeelden van deze traditionele gebiedsontwikkeling.
Nu de vrije ruimte schaarser wordt, zien we steeds vaker transformaties van bestaande gebieden met soms een veelvoud aan grond- en/of vastgoedeigenaren. De grondpositie en dus de invloed van gemeentes op de ontwikkeling van een gebied wordt daardoor kleiner. De gemeente is niet langer de allesbepalende opdrachtgever, maar een meer gelijkwaardige, faciliterende ontwikkelpartner. Hiernaast zien we dat gebiedstransformatie vaak kleinschaliger en meer gefragmenteerd is. Men ontwikkelt per blok, soms per individuele kavel, waarbij de markt en de belangen van partijen met grondpositie bepalend zijn.

Bij de Nieuwe Stad is dit nog een stap verder gegaan. Schipper Bosch – naast initiatiefnemer ook ontwikkelaar, opdrachtgever, grondeigenaar én architect – heeft de gemeente Amersfoort overtuigd dat het publieke deel aan het private initiatief overgelaten kan worden. De gemeente heeft haar volledige grondpositie opgegeven door ook de openbare ruimte aan Schipper Bosch te verkopen. Dit maakt De Nieuwe Stad een echt pioniersproject. Schipper Bosch werd door deze transactie verantwoordelijk voor de financiering, aanleg en het beheer van de openbare ruimte. In de eigendomsakte is echter wel vastgelegd dat de openbare ruimte ook daadwerkelijk publiek toegankelijk blijft.

Schipper Bosch heeft een uitgesproken visie op de ontwikkeling van het kwartier. Ze willen een duurzame, zelfvoorzienende, innovatieve microstad (een stad in een stad) maken. Ze streven naar permanente tijdelijkheid: alles kan altijd weer opnieuw worden getransformeerd. Om dit mogelijk te maken, blijven ze eigenaar van het vastgoed. De jury van de NRP Gulden Feniks merkt in haar rapport terecht op dat dit iets is waar publiek opdrachtgeverschap gewoonlijk niet op is ingericht. Dit is zonder twijfel een van de manieren waarop de karakterisering als ‘game changer’ geïnterpreteerd kan worden.
Maar wat mij betreft is het ook van toepassing op Schipper Bosch: een Amersfoortse ontwikkelaar met een groot hart voor de stad en haar inwoners. Het behoud van alle historische gebouwen – en daarmee het geheugen van de stad – is relatief duur en zou voor een traditionele ontwikkelaar niet direct voor de hand liggen. Ook het experimenteren met nieuwe kantoorconcepten en de inzet op burgerparticipatie om het een plek van en voor alle Amersfoorters te maken, vallen hierbij op. Als het doel was om zo snel mogelijk veel geld te verdienen, dan had het Oliemolenkwartier er heel anders uitgezien. Dit is pijnlijk zichtbaar in het in 2012 opgeleverde Eemplein dat ontwikkeld is door Multi Vastgoed. Ook dit maakte vroeger deel uit van het Oliemolenkwartier; bulldozers hebben de historische fabrieksgebouwen weggeveegd om plaats te maken voor een grootschalig, anoniem stadsplein met zo veel mogelijk winkels en horeca.

De Nieuwe Stad, Amersfoort

De Nieuwe Stad, Amersfoort / foto de auteur

Het Rotterdamse bureau ZUS [Zones Urbaines Sensibles] heeft het masterplan voor De Nieuwe Stad gemaakt. Op basis van dit plan werd een ambitiedocument opgesteld, waarin aan de hand van vijf pijlers (verbonden identiteit, mix van functies, industriële poëzie, 18-uurs dynamiek en innovatieve duurzaamheid) de kaders en spelregels voor de ontwikkeling zijn vastgelegd. Binnen deze kaders krijgt Schipper Bosch alle vrijheid om te ontwikkelen en kan de gemeente de teugels laten vieren. ZUS heeft vervolgens ook de openbare ruimte in De Nieuwe Stad ontworpen en is op dit moment ‘urban curator’ van het gebied. In deze rol geeft ZUS sturing aan de toekomstige ontwikkeling en aan nieuwe (tijdelijke) initiatieven en inzichten.

Tijdens de tweede lockdown bracht ik een bezoek aan De Nieuwe Stad. Het voormalige fabrieksterreinen heeft geen duidelijke ingang. Je komt het gebied binnen via een van de paden en straatjes. Ik liep door de Oude Fabrieksstraat die compleet verlaten was. Het ontbreken van mensen gaf een surreëel gevoel, maar tegelijkertijd leek de schoonheid van het industriële ensemble van gebouwen daardoor onder een vergrootglas te liggen.
Centraal in De Nieuwe Stad ligt het Oliemolenhof, naar een ontwerp van ZUS dat in 2017 in gebruik is genomen. Hier was onverwachts meer reuring: een coffee-to-go kiosk, een rij voor de streeksuper ‘Het Lokaal’ en jongeren op mountainbikes die het hof als parcours gebruikten.

Het Oliemolenhof is één grote shared space voor voetgangers, fietsers en auto’s. In het midden vormt de cirkelvormige waterberging met trappen een soort arena. De plek nodigt uit tot ontmoeting, ontspanning, speels gebruik en is geschikt voor het houden van evenementen. In de winter kan de waterberging zelfs als schaatsbaan worden gebruikt. De vloer van de rest van het hof is grotendeels in asfalt uitgevoerd, afgewisseld met meerdere kleine groene oases met wel veertig verschillende boomsoorten. Aan de randen van het hof bevinden zich laadplekken voor elektrische auto’s.
Om het Oliemolenhof zijn centrale functie te geven, moest één belangrijke barrière doorbroken worden, de muur die rond de voormalige Prodentfabriek stond. Een van de gevels van het ‘Poorthuis’ werd in 2014 weggebroken. De pleinruimte loopt daardoor in een vloeiende beweging over naar de achterliggende Oude Fabrieksstraat. Een geniale ingreep! Saillant detail is dat de gevel al werd weggebroken voordat de gemeente hier toestemming voor had gegeven. Het in het poortgebouw geplaatste lichtkunstwerk ‘Wishful Thinking, Wishful Doing’ van kunstenaar Tjeerd Veenhoven is hier een treffende knipoog naar.

De Nieuwe Stad, Amersfoort

De Nieuwe Stad, Amersfoort / foto de auteur

Voor de toekomstige ontwikkeling is op dit moment een stedenbouwkundig plan in de maak. ‘Een stedenbouwkundig plan?’, hoor ik u denken. Waarom van organische groei terug naar blauwdruk? Mijn eerste gedachte was dat gemeente Amersfoort misschien koudwatervrees heeft gekregen en dat ze haar traditionele top-down rol terug wil. Waldo Ramsoender, projectleider bij gemeente Amersfoort, geeft aan dat dit niet de reden is. “Het heeft te maken met de spelregels die in het ambitiedocument zijn vastgelegd. De Nieuwe Stad is onderverdeeld in ruimtelijke kamers en het was de bedoeling om per kamer te ontwikkelen. Men kreeg zaken als parkeren, ontsluiting en duurzaamheid echter niet per kamer opgelost”. Een overkoepelend ruimtelijk plan blijkt dus toch noodzakelijk om verder te kunnen. Het stedenbouwkundig plan wordt overigens samen met Schipper Bosch gemaakt en zal naar verwachting eind 2021 klaar zijn. Op het gebied van parkeren wordt er al aan een interessante oplossing gedacht: de bouw van een parkeer ’huis’. Een parkeergebouw dat in de toekomst – als de behoefte aan parkeerplaatsen verder daalt – getransformeerd kan worden tot woongebouw.

De transformatie van het gebied is gestart in 2013, maar is anno 2021 nog zeker niet af. In het juryrapport van de NRP Gulden Feniks wordt de vraag gesteld waarom het project op dit moment van de langjarige ontwikkeling wordt ingezonden. “De initiatiefnemers van De Nieuwe Stad zijn hier duidelijk over: op dit moment is een publieke ruimte bereikt die zij voor ogen hadden,” aldus de jury. Ook al ben ik het daar niet mee oneens, ik vind de toekenning van de prijs toch opmerkelijk en premature. De ruimtelijk meest ingrijpende ontwikkeling van De Nieuwe Stad staat nog ‘voor de deur’: het toevoegen van het woonprogramma waarbij bouwhoogtes van 30 meter zijn toegestaan.

Op de website van De Nieuwe Stad schrijft Schipper Bosch dat “De Nieuwe Stad laat zien dat respectvol omgaan met het verleden kan samengaan met ambitie en vernieuwingsdrift”. Op dit moment ben ik het roerend met dit statement eens: de ontwikkeling is erg geslaagd! Maar wat is de waarde van dat oordeel als we kijken naar een momentopname van een ontwikkeling die nog lang niet af is? Ik kan dus niet ontkennen dat ik sceptisch ben over de toekomst. Poëzie valt of staat met de zorgvuldige keuze en schikking van woorden. Waar valt of staat deze bijzondere industriële poëzie mee?

Enkele gerelateerde artikelen