Feature —

Sloterdijk en Amstel 3, bouwen aan de nieuwe stad?

In veel publicaties over de stad van de toekomst wordt een beeld geschetst van een plek waar volop interactie tussen verschillende groeperingen plaats vindt. Waar sprake is van een intensivering van kennis. Een plek die – uiteraard – duurzaam is en waar iedereen zich op de fiets voortbeweegt. Beïnvloedt door de Edward Glaesers en Richard Florida’s van deze wereld wordt dit archetype stad leidraad voor stadsontwikkeling. Hoe pakt dat uit voor de (voormalige) Amsterdamse bedrijventerreinen Sloterdijk en Amstel 3?

KARSP, Amsterdam Amstel 3 - OZ

KARSP, Amstel 3 Amsterdam / ontwerp OZ / foto auteur

Wie wil er nou niet een ideale plek die succes en voorspoed voor eenieder brengt? De Amsterdamse wijken Sloterdijk en Amstel 3 ondergaan een ongekende transformatie: van kantorengebied naar ‘stad’. De vraag die ik mij vooraf stelde: levert het verdichten van monofunctionele kantorengebied door een optelsom van woningen, groen en voorzieningen, het aantrekkelijke stadsmilieu op dat iedereen voor ogen lijkt te hebben? Wat voor een stad wordt hier gebouwd? Ik ging naar Sloterdijk en Amstel 3, en was getuige van de geboorte van een nieuw type stad waarvan de contouren kraakhelder zijn maar het karakter nog niet.

Stinkende pubers
‘Hoe kom ik in aanmerking voor een woning?’ vraagt Shesarah onder een internet-persbericht van de gemeente Amsterdam waarin de bouw van 592 woningen in Amstel 3 wordt aangekondigd. Shesarah is niet de enige die reageert. Bouwen binnen de bestaande stad is het mantra in Amsterdam. Sloterdijk in West en Amstel 3 in Zuidoost zijn de ruimtelijke pubers van de stad, schonkig en lelijk.  Ze hangen er een beetje bij en zetten zich architectonisch en stedenbouwkundig af tegen de algemene opinie over hoe een gezellige stad er uit dient te ziet. Het zijn non-plekken waar architectonische kwaliteit een toevallige en zeldzame bijkomstigheid is in plaats van visitekaartje. Er vinden zaakjes plaats die het daglicht niet altijd kunnen verdragen. Het kan er letterlijk en figuurlijk stinken. Alles kan er beter dan het nu is. Wie er niet dagelijks komt kijkt er vandaag de dag zijn ogen uit. Vijflaagse spiegelkantoren verkruimelen, twintig verdiepingen tellende woontorens verrijzen. Asfaltbanen verdwijnen, stoepen verschijnen, de autodominantie ingedamd. Er wordt gepland, ontworpen, gebouwd en opgeleverd. Wordt dit daadwerkelijk die aantrekkelijke, kleinschalig geparceleerde, interactie oproepende gezellige stad, of blijft het bij de zoveelste architectonisch gewaagde stapeling van appartementen?

Prospect Eleven, Bullewijk Amsterdam

Prospect Eleven, Bullewijk Amsterdam / foto auteur

Stadsinbreiding
In Sloterdijk worden de komende jaren circa 7.500 woningen gebouwd. Sinds 2017 wonen hier (internationale) studenten, jongeren en statushouders. De ombouw van de betonoase Orlyplein tot groene enclave werkte als bougie voor de broodnodige kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte. Fitnesstoestellen en padelbanen bieden de zittende mens broodnodige bewegingsmogelijkheden. Voor Amstel 3 zijn de woningbouwambities dubbel zo hoog. Tot 2027 verrijst een compleet nieuwe stad met 10.000 (kleine) woningen plus voorzieningen. Na 2027 is er mogelijk nog ruimte voor 5.000 extra woningen. ‘Het gebied stimuleert mensen om veel te gaan lopen, fietsen en het openbaar vervoer te gebruiken’ schrijft de gemeentelijke website hoopgevend.
Dat is nog niet het geval als ik er ben. Gebouwen staan gescheiden door schamel schaamgroen aan straat of stoep. De ramen aan de straat verbieden zicht naar binnen; verticale lamellen houden de wacht. Gebouwentrees zijn via de parkeerplaats volledig autogeoriënteerd in plaats van op de langslopende voetganger.
Om onbekende (financiële? historische? praktische? kaveltechnische?) reden blijft in Amstel 3, maar ook in Sloterdijk het bestaande stratenpatroon intact. Het is het enige overblijvende erfgoed, bijna alle bestaande bebouwing wordt gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Om de hoge woningbouwambities te realiseren moet de gemeente Amsterdam in Sloterdijk en Amstel 3 met kavelpachters onderhandelen, want alle kavels zijn destijds in erfpacht uitgegeven. Het binnenhalen van zo hoog mogelijke opbrengsten was het hoofddoel bij de ontwikkeling van deze gebieden, openbare ruimte is er daarom spaarzaam.

Typologische vernieuwing
Hoe mooi de renderings voor de nieuwbouwprojecten in Sloterdijk en Amstel 3 moge zijn en hoe klinkend de projectnamen moge klinken (Karsp, Spot, Brisk, Lovely Rita, Lycka… alsof hippe bakfietsouders met iets te veel artisanaal gebrouwen bier achter de kiezen kindernamen hebben zitten verzinnen), het is moeilijk voor te stellen wat voor een stad op ooghoogte aan het ontstaan is. Moeilijk en spannend tegelijk. In beide gebieden ontwikkelt zich een nieuwe typologie waarbinnen meerdere functies in één blok een plek krijgen: wonen, werken, voorzieningen en heel erg 2021: fietsen stallen en pakketjesbewaarboxen.
Dat deze plekken flink verdichten is op vogelvluchthoogte boven de virtuele maquettes te zien. Onherkenbaar veranderen deze twee stadsdelen van een verzameling een- of maximaal vierlaagse kantoren in Chinees aandoende torenwijken met dito verdichting. Fascinerend, maar hoe dit op straatniveau uit zal pakken is ongewis.
Er wordt door de gemeente veel waarde gehecht aan het toevoegen van ‘levendige plinten’, dé strategie om gebouw en straat aan elkaar te klinken. Een van de eerste  plintgeboortes in Amstel 3, het East House binnen het project Our Domain ontworpen door OZ  (1500 studentenappartementen), levert direct leven op straat op. Een café met terras en een supermarkt (ironisch: die heet hier city-editie, terwijl er in deze omgeving nog bar weinig city is) dragen daaraan bij.

Our Domain, Amstel 3 Amsterdam / ontwerp OZ

Our Domain, Amstel 3 Amsterdam / ontwerp OZ / foto auteur

Toch roept de plintenstrategie vragen op. Zo wordt voor het succes van Amstel 3 als ‘levendige stadswijk’ zwaar gestipuleerd op het bieden van kansen voor het doorgroeien van de informele economie. De naast Amstel 3 gelegen Bijlmermeer staat erom bekend, zij het dat ze grotendeels onzichtbaar is: de thuiskapsalons, de thuiskoks, de nagelstudio’s op slaapkamertjes. Is een kenmerk van informele economie juist niet die ongereguleerde vormgeving? Voorheen nog welstandsvrij, nu is voor beide gebieden recent een strak welstandskader opgesteld. Biedt dat nog ruimte voor die informele economie? Mag een plint iets sjofels hebben, of moeten het allemaal blingblingplinten worden? En hoeveel programma is er nodig om alle plinten én gevuld én levendig te krijgen? En ook, is het huidige stratenpatroon van Sloterdijk en Amstel 3 eigenlijk wel geschikt om te verplinten? Zijn de grote schaal en parcelering die ik in de maquette aflees geen belemmering voor die kleinschalige plintvoorzieningen die de gewilde stad kenmerken?
Voorzieningen die in diverse gemeentelijke nota’s worden genoemd doen wereldvreemd aan. Wie zit er te wachten op een bloemenwinkel of kantoorboekhandel in de plint van Amstel 3, zoals wordt voorgesteld in het Actualiseringsbesluit? Het type bewoner waar op gemikt wordt heeft eerder behoefte aan een vestiging van bezorgdienst Gorilla, die de verwende Amsterdammers binnen tien minuten van hun aankopen kunnen voorzien. Of dat een kwalitatief hoogwaardige plint oplevert laat ik aan u. Dat zo’n plint daar levendig van wordt kan zeker niet ontkend worden.

Bereikbaar en nabij
Een tijdje lang is de vakmatige intellectuele protestenergie gebruikt om te ageren tegen de komst van de Sluisbuurt op het Amsterdamse Zeeburgereiland: een torenwijk met hoogbouw tot meer dan 100 meter hoogte. Nergens voor nodig, uitzichtvernietigend, gecopypaste Vancouveriaanse stedenbouw: een scala aan antiargumenten kwam voorbij. Amstel 3 en Sloterdijk laten zien dat de vraag allang niet meer is óf er in Amsterdam zulke hoge torens gebouwd gaan worden. Je kan er voor of tegen zijn: ze komen er gewoon.
Dat Amsterdam hier zelf mee worstelt laat de ontwikkeling op 300 meter Karspeldreef zien. Daar speelt zich het schisma tussen gemeentelijke en private stadsontwikkeling overduidelijk af. In het deel ten westen van de spoorlijn Amsterdam-Utrecht wordt aan de Karspeldreef The Ensemble gebouwd. Een complex van twee torens van 115 en 98 meter hoog, ontworpen door het Vlaamse CONIX RDBM Architects en Van Belle & Media Architects door ontwikkelaar Wooden City Karspeldreef bv in opdracht van private equityfirma Great Grey Investments. Het programma beslaat 592 appartementen boven een 5-laagse plintsokkel met 20.000 vierkante meter kantoren en zorgfuncties. Driehonderd meter verderop aan de andere kant van de spoorlijn zijn op de plek van twee te slopen parkeergarages 200 en 500 woningen gepland. Te realiseren in een bijna ouderwets aandoende typologie, ontworpen door de Dienst Ruimte & Duurzaamheid van de gemeente: drie gesloten bouwblokken van maximaal 8 lagen. Dit samen levert ongetwijfeld grote, on-Amsterdamse contrasten op, waar nog weinigen aan gewend zijn.

Zowel Sloterdijk als Amstel 3 schermen met ‘uitstekende bereikbaarheid’ als het om ligging in de stad gaat. Doordenkend krijgt dat een licht bittere bijsmaak. Het moet vast over fysieke bereikbaarheid gaan, want de sociale of financiële bereikbaarheid in alle nieuwbouwtorens in relatie tot de stedelijke doelstelling voor een inclusieve stad blijft twijfelachtig. De private partijen hebben weliswaar de toezegging gedaan om te streven dat 25% van de woningen bij voorrang aan Zuidoosters toe te wijzen. Maar gelijktijdig knelt de doelstelling 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrije sector door de bouw van torens, waarvan iedereen weet dat de bouwkosten hoog zijn.

Sloterdijk Amsterdam

Sloterdijk, Amsterdam / foto auteur

Vermarkte openbaarheid
Omdat maquette en huidig straatbeeld weinig aanknopingspunten bieden richting het uiteindelijke straatbeeld zocht ik naar aanknopingspunten in het Actualisering Investeringsbesluit Amstel III Bullewijk en Paasheuvelweggebied 2021-2024. Hier las ik het dilemma tussen de gemeentelijke verdichtingsambities en de behoefte aan levendige plinten in een gebied dat dermate privé verkaveld is dat de stad amper openbare ruimte tot haar beschikking heeft als contramal van de ongekende verdichting. Een praktijkvoorbeeld uit dit Investeringsbesluit: ontwikkelaar Synchroon wilde een kavel ontwikkelen. De gemeente stelde Synchroon voor om met elf partijen van omliggende kavels rond de tafel te gaan zitten om een bredere deelvisie te formuleren. Tot zover niets aan de hand. Een goed voorbeeld van de kaveloverstijgende regie waar de gemeente een belangrijke rol in heeft. Echter, omdat alle kavels in erfpacht zijn uitgegeven heeft de gemeente weinig tot geen middelen om de broodnodige openbare ruimte toe te voegen. De elf ontwikkelaars en Synchroon zagen in overleg af van volledige bebouwing van het kavel en realiseren straks stukjes ‘openbare ruimte’ in de vorm van een langgerekt publiek toegankelijk binnenhof. Nu komt het het aan op goed lezen, want die ruimte is niet openbaar, ze blijft privaat eigendom. ‘Maar er wordt een belangrijk puzzelstuk aan het publieke domein toegevoegd’ aldus het gemeentelijke Investeringsbesluit. Het lijkt me dat het puzzelstuk hier niet mee is opgelost: er komt geen openbare ruimte bij, wel openbaar toegankelijke privéruimte. Een twijfelachtige oplossing waarmee de gemeente zich afhankelijk maakt van de grillen van privé-eigenaren. Met een beetje ongeluk wordt in de allereerste vergadering van de Vereniging van Eigenaren besloten deze ‘openbare ruimte’ niet meer publiek toegankelijk te laten zijn. Of zorgt een trits verbodsborden er voor dat je het als bezoeker wel uit je hoofd laat om dit publieke domein te betreden. Eenmaal privaat leidt tot onomkeerbaarheid: het wordt nooit meer 100% openbaar. Dit door de gemeente positief voorgestelde voorbeeld doet de wenkbrauwen dan ook fronsen.

Lycka, Sloterdijk Amsterdam / ontwerp Team Paul de Vroom + Sputnik

Lycka, Sloterdijk Amsterdam / ontwerp Team Paul de Vroom + Sputnik / foto auteur

Zout in de pap
In beide gebieden zijn meerdere interessante smaakmakers te vinden zoals café en werkplaats Bret in Sloterdijk en Prospect Eleven, verzamelgebouw voor kunstenaars en ondernemers in Amstel 3. Ze zijn het zout in de pap van de brei aan woeste woningbouwplannen. Elke geschiedenis wijst uit dat dergelijke gangmakers altijd het onderspit delven. Inderdaad: Bret mag blijven tot 2027, Prospect Eleven moet deze zomer plaatsmaken voor de bouw van The Ensemble. Daarmee verdwijnen plekken die de voorwaarden voor de aantrekkelijke inclusieve, interactieve, kennisintensieve stad zijn, waar Amsterdam zo hoog van opgeeft. Hoe mooi zou het zijn als bij de verdere ontwikkeling van Sloterdijk en Amstel 3 dit proces zou worden doorbroken. Initiatieven als Bret en Prospect Eleven geven het gebied karakter. Broodnodig, want karakter komt helaas niet van de architectuurplannen die er liggen, waarbij sommige architectenbureaus de term landmark niet schuwen. Laat dat nou nét zijn wat deze gebieden kenmerkt: een verzameling landmarks zonder enige samenhang. Storend is dat in de gemeentelijke plannen makelaarstaal als ‘binnen 20 minuten in het centrum’ binnensluipt. Dat verkopende partijen de daadwerkelijke potentie van deze plekken niet inzien is tot daar aan toe, maar dat de gemeente meegaat in dat verkoopframe past niet. Is de opgave niet juist om Sloterdijk en Amstel 3 dermate aantrekkelijk te verstedelijken dat de beweging andersom is, dat mensen het overvolle centrum verlaten om zich hier tussen de woontorens met een lokaal speciaalbiertje van Brouwerij Kleiburg in Amstel 3 of een wijntje van wijngaard Bret neer te vlijen?

Enkele gerelateerde artikelen