Recensie —

Woonpolitiek, Wooncrisis, Woonwoede, …

Het boek Uitgewoond – Waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek van Cody Hochstenbach heeft sinds de eerste druk in februari dit jaar veel losgemaakt in de media. In het boek wordt de huidige wooncrisis geanalyseerd op een bijzondere manier. Hochstenbach neemt in het boek twee verschillende posities in: die van persoon met opinies en gevoelens en die van stadsgeograaf die met wetenschappelijk onderzoek deze opinies en gevoelens weet te onderbouwen.

Woonopstand Rotterdam, 17 Octoberoktober 2021 / foto Sandra Fauconnier

Woonopstand Rotterdam, 17 oktober 2021 / foto Sandra Fauconnier

Het is Cody Hochstenbach de stadsgeograaf die laat zien dat Nederland een van de grootste hypotheekschulden ter wereld heeft. Dat kopers negentig keer zo rijk zijn als huurders als je het woonvermogen meetelt. En waar woningcorporaties in de jaren ’70 tot en met ’90 nog gemiddeld 50.000 woningen per jaar bouwden, in het laatste decennium is dat gezakt naar een maximum van 15.000 woningen per jaar in 2013. Het is de persoon Cody die deze cijfers voorziet van een persoonlijk verhaal. Hij vertelt over zijn inmiddels overleden vader die een tijd dakloos is geweest. Als tiener van een meritocratische samenleving gaf hij de schuld aan zijn vader voor zijn dakloosheid, jaren later kwam hij tot inzicht dat dakloosheid niet zozeer een zorgprobleem is, maar onderdeel van het structurele woningtekort en het bijhorende politieke woonbeleid. Hij legt uit, naast een analyse over steden zoals Rotterdam, Maastricht en Utrecht, over de woningzoektocht van hemzelf en zijn vriendenkring in Amsterdam. Hij vergelijkt zijn eigen corporatiewoning in de vrije huur met de woningen van zijn vrienden die met de jubelton van hun ouders wél iets konden kopen. Zelfs een tinderdate komt aan bod waarin de date uitlegt dat haar ouders het hele pand waarin zij woont hebben gekocht, en zij ‘huurt’ een kamer bij hen.

There is no alternative

Door deze wetenschappelijke en persoonlijke een-tweetjes komen historische gebeurtenissen, tijdsgeesten, invoering van wetten en politieke nota’s op een leesbare wijze aan bod. Van de Britse premier Margaret Thatcher die in 1979 het neoliberale tijdperk inluidde met haar beroemde uitspraak: “There is no alternative” tot aan Mister Maserati, Hubert Möllenkamp voormalig bestuursvoorzitter van woningcorporatie Rochdale, die van het corporatiegeld in dure auto’s rondreed. Ogenschijnlijk lijken deze twee figuren niets met elkaar te hebben, maar in Uitgewoond wordt een tijdslijn opgetuigd die een verband legt tussen de twee. In de neoliberale tijdsgeest was een terugtrekkende overheid het devies. Voorbeeld van deze terugtrekking in Nederland was de decentralisatie van de woningcorporaties in de jaren ‘80. Uiteindelijk kregen de woningcorporaties hierdoor volledige zeggenschap over hun eigen vermogen, wat onder meer een stimulans vormde voor corporaties om risicovolle beleggingen en investeringen aan te gaan. Het leidde tot vele woningcorporatieschandalen met in 2012 een hoogtepunt. In dit jaar kwam aan het licht dat woningcorporatie Vestia door mislukte investeringen en beleggingen een schuld van 2,8 miljard euro had opgelopen, met als gevolg dat tienduizenden woningen moesten worden verkocht en de andere woningcorporaties collectieve financiële steun van 700 miljoen euro moesten verlenen. Dat zijn heel veel nieuwe sociale huurwoningen.

In dezelfde decentralisatie diende in 1989 staatssecretaris Heerma (CDA) de Nota volkshuisvesting in de jaren negentig in. Deze nota moest het scheefwonen tegengaan. Er waren te veel hogere inkomens die in de betaalbare sociale huurwoningen woonden. Een geliberaliseerde, vrije huursector werd gestimuleerd zodat de hoge inkomens daar naar konden doorstromen. Een hogere huurstijging in geval van scheefwonen was daarbij de stok achter de deur om mensen te doen bewegen. Met het inmiddels bekende puntensysteem werd de sociale van de vrije huur van elkaar gescheiden. Maar dit was niet genoeg volgens de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Vijftien jaar later in 2007 klaagden zij bij Neelie Kroes (VVD), destijds Eurocommissaris portefeuille Concurrentie. De woningcorporaties zouden een bevoorrechte positie hebben, hun woningen waren met overheidssubsidie gerealiseerd waardoor de huren lager waren dan bij commerciële partijen, maar zij konden wel in dezelfde poel van hogere inkomens vissen. Kroes gaf de IVBN gelijk en zorgde ervoor dat de Nederlandse overheid een harde inkomensgrens moest hanteren om de sociale huurders te scheiden van de ‘de markt’-huurders. Het was uiteindelijk Eberhard van der Laan (PvdA) die als Minister voor Wonen, Wijken en Integratie deze inkomensgrens van 33.000 euro per jaar instelde. Deze reeks aan politieke besluiten heeft er tot geleid dat onder andere de essentiële beroepen zoals verpleegkundigen, leraren en politieagenten gedwongen werden de duurdere en vaak onbetaalbare vrije huursector op te gaan. De politiek wijst daarom vaak naar middenhuur als oplossing. Maar volgens Hochstenbach is middenhuur een schijnoplossing en “een taalkundig trucje om alsmaar hogere huren te normaliseren.”

Toen de kredietcrisis van 2008 ten einde liep nam de overheid een actieve rol in het aanjagen van de vrije woningmarkt. Beeldend is hoe er in 2015 een Engelstalige Rijksoverheid website online ging met de titel Investing in Dutch Housing en hoe Stef Blok (VVD) als woonminister internationale beurzen afging om de Nederlandse woningmarkt in de verkoop te zetten bij buitenlandse beleggers. De vrije woningmarkt werd ook door andere politieke besluiten begunstigd: de verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting, Anti Tax Avoidance Directive, Woningwet 2015, kostendelersnorm en het betrekken van de WOZ-waarde bij het huurpuntensysteem. Het zijn allemaal maatregelen die ervoor zorgden dat een alsmaar kleiner wordende groep aanspraak kon maken op de sociale volkshuisvesting,met als gevolg dat de vraag op de vrije woningmarkt alsmaar groter werd. De volkshuisvesting die ooit voor alle lagen van de samenleving bedoeld was, werd hierdoor gereduceerd tot een laatste redmiddel voor diegenen die echt niet anders kunnen betalen.

Wonen is politiek

Uitgewoond biedt een overzicht van de politieke keuzes die ten grondslag liggen aan deze verschuiving. Door deze kroniek aan politieke keuzes is Hochstenbach overtuigd dat de uitholling van de volkshuisvesting zorgvuldig is georkestreerd en geen “geïsoleerde beleidsbeslissingen in reactie op misstanden of een financiële crisis” is. Als je in dit frame mee gaat dan is de instandhouding van de lage hypotheekrente en het aanbieden van hogere startersleningen een meesterlijke zet te noemen. Door de alsmaar groter wordende vraag op de woningmarkt te voorzien van nog meer financieringsruimte worden de prijzen alleen nog maar meer opgedreven, ten koste van de woningzoekende en ten bate van de bestaande eigenaars en investeerders – groot en klein.

Uitgewoond laat er geen twijfel over mogelijk: Wonen is Politiek. Hochstenbach betoogt dat hierdoor de doelgroepen tegen over elkaar zijn te komen staan. Door de sociale huursector zo te isoleren, is het niet meer in het belang van de middeninkomens dat er meer sociale huurwoningen worden gebouwd. Met een tekort aan huisvesting is er een beeld ontstaan dat sociale huurwoningen ten koste gaan van de plek voor middeninkomens. In het recente voorbeeld van de Rotterdamse Tweebosbuurt wordt de sloop van sociale huurwoningen door politiek en woningcorporatie gerechtvaardigd om plek te kunnen maken voor middeninkomens.

Collectieve woede

Het zijn dit soort perverse keuzes, aangewakkerd door politiek woonbeleid, die Hochstenbach heel erg boos maken. Met zijn boek wil hij dat andere mensen zich ook gaan boos maken en dat er meer collectieve woede ontstaat over wat er de afgelopen decennia in Nederland heeft afgespeeld. Zijn boosheid werkt aanstekelijk en als je als lezer erin meegaat, geeft Uitgewoond je – figuurlijk gesproken – een uitgebreide menukaart aan personen op wie jij je boosheid kan richten. Als we in de metafoor van de menukaart blijven zien we bij het aperitief de usual suspects staan: prins Bernhard junior, Wybren van Haga en George Soros. Daaronder staan de kleine particuliere beleggers die een tweede huis verhuren voor een extra inkomen of als spaarpot voor hun pensioen, de zogenaamde “mum and dad investors”. Het hoofdmenu begint met de grootschalige pandjesbazen die maar al te graag gebruik maken van de maximale huurprijzen. Gevolgd door de voormalige topmannen van de woningcorporaties die door hun gretigheid een groot deel van de Nederlandse volkshuisvesting hebben vergokt. Als toetje zijn er nog de ouders die met hun jubelton hun financieel privilege doorgeven aan hun kinderen en daarmee vele andere leeftijdsgenoten van hun kinderen buiten spel zetten. En als laatste profvoetballer Ryan Babel, die op Tik-Tok zijn volgers uitlegt hoe hij zijn nieuwste Rolex door zijn huurders heeft laten betalen.

screenshot TikTok-post van Ryan Babel, klik hier om de post te zien

Doordat Uitgewoond zo persoonlijk is geschreven zal je je als lezer ook persoonlijk aangesproken voelen. Tijdens het lezen voelde ik me als huiseigenaar bezwaard raken. Als huiseigenaar doe ik ook mee aan de tweedeling die is ontstaan en tegelijkertijd ben ik blij dat ik aan de ‘financieel goede’ kant ben beland. Als zelfstandig architect vind ik het alleen maar fijn om voor een ontwikkelaar te werken. Naast dat het perspectief geeft op meer werk, kan ik ook van die projecten mijn hypotheek betalen. Ben ik nu een van de “calculerende minikapitalisten die hun eigen welvaart en sociale zekerheid veilig willen stellen” die Hochstenbach omschrijft?

Omdenken van wat radicaal en realistisch is

Aangevallen, schiet ik als lezer ook in de verdediging. Ik probeer mij voor te stellen dat Uitgewoond zo een bestseller wordt dat Hochstenbach genoeg vermogen kan opbouwen om een huis te kopen. Ik vraag me af wat hij dan zou doen. Zou hij uit principe dan géén huis kopen? Aan het eind van het boek weet ik wat zijn antwoord zou zijn. Hij zou zeggen dat dit een valse vraag is, dat het kopen van een huis niet zou mogen betekenen dat je een bevoorrechte kopersklasse betreedt. Dat huisvesting een fundamenteel recht is voor ieder mens en dat je deze vraag niet aan een individu zou moeten stellen, maar aan de politiek. Wat zou de politiek moeten doen om betaalbare huisvesting voor iedereen te waarborgen?

Het omdenken van precies dit soort vraagstukken is waar Hochstenbach op uit is. We moeten omdenken van wat we radicaal en realistisch achten. Het is namelijk geen gegeven dat de “echte” prijs van een koopwoning tot stand komt door het vraag-en-aanbod mechanisme van de woningmarkt. Een markt die wordt bepaald door “wat de gek ervoor geeft” is uiterst subjectief, zo stelt hoogleraar economie Mariana Mazzucato in haar boek The Value of Everything. Het echte scheefwonen is niet dat hoge inkomens in sociale huurwoningen wonen, maar dat gezinnen te krap en te duur wonen en niet groter kunnen wonen vanwege de hoge huizenprijzen. En dakloosheid kan worden opgelost door “…vandaag nog de langdurig leegstaande panden van speculanten in beslag nemen… Dat is niet radicaal, dat is realistisch. Tienduizenden dakloze mensen in de kou laten staan, dat is pas radicaal.”

Met zijn boek Uitgewoond – Waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek wil Hochstenbach dat de lezer boos wordt op de verantwoordelijken die de huidige woningcrisis hebben veroorzaakt en in stand houden, boos worden op het politieke woonbeleid en haar sleutelfiguren van de afgelopen dertig jaar. “Kom in opstand. Protesteer. Woonwoede helpt om de wooncrisis op te lossen.”

Enkele gerelateerde artikelen