Herontwikkeling van de Oude Dokken in Gent, echt voor iedereen?

De brede kaaipromenade en het Kapitein Zeppospark vormen een onderdeel van het stadsontwikkelingsproject de Oude Dokken, waar vooral gewoond gaat worden. Hoewel het Gentse stadsontwikkelingsbedrijf benadrukt dat het gloednieuwe stadsdeel een verscheiden publiek aantrekt, tonen de vastgoedwebsites een heel ander verhaal. Wonen (aan het water) wordt op de Oude Dokken eerder benaderd als een investeringsproduct dan als een grondrecht.

Wonen is sinds 1997 als een grondrecht opgenomen in de Vlaamse wooncode. Dit recht beschikt over een aantal criteria waaronder een aangepaste en kwalitatieve woning in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met een toenemende woonzekerheid. Overheidssturing ten aanzien van private ontwikkelaars is nodig om het recht op menswaardig wonen te garanderen. In 2003 werd het stadsontwikkelingsbedrijf sogent aangesteld als projectleider om een nieuwe visie voor de ontwikkeling van de Oude Dokken te maken. Het stadsontwikkelingsbedrijf is een verzelfstandigd autonoom gemeentebedrijf dat het Gentse beleid voor stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uitvoert. Een jaar later werd een wedstrijd voor een stadsontwerp gelanceerd, waarbij het brochettemodel van OMA, met een hoogbouwwijk van ca. 3.200 woningen langs het water afgewisseld met groene, publieke ruimtes, gekozen werd als winnaar.
Sogent herwerkte dit masterplan uiteindelijk met een juridische verankering tot een mildere versie van ca. 1.200 woningen, afgewisseld met kleinere woongroenzones tussen de woongebouwen en drie wijkparken. Het Kapitein Zeppospark is één van drie wijkparken en met 3 hectare de grootste. De gronden waarop de nieuwe woningen worden gerealiseerd zijn in handen van zowel private eigenaars als sogent. Deze verdeelde eigendomssituatie verklaart waarom het merendeel van de woningen in het oude havengebied ontwikkeld wordt als luxueuze woningen.

Door de vernietiging van de sociale normen en lasten door het Grondwettelijk Hof in het Decreet Grond- en Pandenbeleid zijn ontwikkelaars op private gronden in Vlaamse steden en gemeenten niet langer verplicht om sociale woningen te realiseren in nieuwbouwprojecten.* Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan van de Oude Dokken is daarom vandaag het enige houvast om private partners op publieke gronden een sociale last op te leggen.
Voor de Oude Dokken betekent dit concreet dat voor alle niet-publieke gronden die buiten het ruimtelijk uitvoeringsplan vallen, de private markt vrij spel heeft. Sociaal dragen zij dan ook niets bij aan het gehele stadsontwikkelingsproject alsook financieel wordt nieuw ontwikkelde publieke ruimte niet door hen ondersteund. De saneringskosten van de vervuilde gronden, de renovatie van de kaaimuren, de realisatie van de kaaipromenade, de bruggen en de drie wijkparken worden daarom gedragen door de stad Gent en andere Europese en Vlaamse overheden.
Doordat sogent een verzelfstandigd autonoom gemeentebedrijf is, hoeven zij enkel hun werkingsmiddelen betalen en hoeven zij geen winst te maken. Vanuit deze ‘break even’ logica zorgt de opwaardering van het voormalig havengebied ervoor dat in plaats van de bewoners van Gent, nu voornamelijk de private ontwikkelaars hier veel profijt uithalen.

De publieke gronden zijn op de markt gebracht met een vastgelegde verdeelsleutel van 20% sociale woningen, 20% budgetkoopwoningen (woningen die met 20% korting op de marktprijs verkocht worden om lagere inkomensgroepen te ondersteunen) en 60% marktconforme woningen. De verkoopsprijzen van de budgetkoopwoningen en de marktconforme woningen op de websites van de makelaars laten zien dat deze woningen hoofdzakelijk ontwikkeld worden voor het hogere segment, een segment waar geen dringende woonnood heerst.
Wat betreft het sociale woonaanbod had sogent een radicalere beleidskeuze moeten maken door op zijn eigen gronden ontwikkelaars een hoger percentage op te leggen. De 20% sociale woningen zijn niet van die orde dat ze een grote invloed gaan hebben op de huidige wachtlijsten. De gemiddelde wachtduur voor een sociale woning bedraagt zo’n 3 à 4 jaar, maar in steden zoals Gent kan dit oplopen tot 10 jaar. Bijna evenveel gezinnen wachten op een sociale woning als het aantal gezinnen dat vandaag een sociale woning huren!
Daarnaast zijn de sociale woningen op de minst aantrekkelijke locaties in het masterplan ingetekend en zullen ze pas in één van de laatste fasen van het masterplan ontwikkeld worden. (De slogan van de ontwikkelaars ‘Wonen aan ’t water, baden in ’t licht’ geldt duidelijk niet voor iedereen.) Een bijkomend effect van de herontwikkeling van de dokken: het nieuwe fraaie uitzicht en de bijhorende onbetaalbaarheid zorgt voor een vastgoed- en verhuisoperatie aan de randen van de Oude Dokken, waar woningen worden opgekocht door private partners waardoor oorspronkelijke bewoners verdrongen worden naar andere wijken.

De gekozen inrichting van de publieke ruimte draagt mede bij aan het ‘exclusief maken’ van het wonen. De Stad Gent gaat bedachtzaam en behoedzaam te werk om de historische waarde van het voormalig havengebied te behouden en te versterken. De lange promenade op de kaaien, de groenzones, de pleinen, de kranen behoren tot de ingrediënten van de oude haven en worden dan ook zorgvuldig ingeplant. De ‘hippe’ veelal commerciële voorzieningen in de plinten en het gebrek aan publieke en sociaal-culturele voorzieningen, zoals een sociale werkplaats, ruimte voor (jeugd)verenigingen, maakateliers, etc. versterken het gevoel van exclusie.
De bestaande bewonersgemeenschap eigende zich dit havengebied een lange tijd geleden toe, waardoor de buurt een eigen DNA ontwikkelde. Vandaag voelt deze groep de nood om dit eigen DNA een plaats te geven in de Oude Dokken door middel van een nieuw buurthuis. Het buurthuis, een met graffiti versierde containerschip, moet een weerspiegeling worden van de hedendaagse beeldvorming van het verlangen van de mensen die daar sinds langere tijd wonen. Voor het buurthuis is alleen geen plaats op de publieke gronden van sogent en Stad Gent.**

Het tot nu toe enige gerealiseerde publieke gebouw genaamd ‘Melopee’ van Xaveer De Geyter Architecten, huisvest een school, een crèche en een buurtsporthal. Het gebouw valt op door zijn unieke, op maat gemaakte exterieur en interieur, wat opnieuw bijdraagt aan het exclusief karakter van de buurt. De publieke functies bieden zeker mogelijkheden om meer verbinding te maken én te vinden met de buurt, maar zijn tegelijkertijd ook een bewuste beleidsstrategie om een bepaalde doelgroep (jonge, welgestelde gezinnen) aan te trekken. Dezelfde strategie geldt voor de tijdelijke invulling DOK, georganiseerd door de Stad Gent en financieel ondersteund door private ontwikkelaars, die jarenlang plaatsvond in afwachting van het stadsontwikkelingsproject. Hoewel DOK een platform werd voor creatie, een werkplek en een evenementenplek, werd deze tijdelijke invulling sterk top-down gestuurd en had het vooral de bedoeling om de nieuwe ontwikkeling ‘kenbaar’ te maken bij de juiste bezoekers.

Vandaag is er maar weinig ruimte aan de dokken voor de jonge, groeiende buurtgemeenschap die een eigen fysieke, kneedbare plek wil inrichten voor ontmoeting en interactie, om een variëteit aan – niet commerciële – stedelijke activiteiten toe te voegen zonder dat daar een bepaalde marktlogica of ‘gepaste’ uitstraling aan vasthangt. Hierdoor mist de publieke ruimte in het stadsontwikkelingsproject de buurtgebonden uitstraling waar de ‘beste publieke ruimte in Vlaanderen’ toch op zijn minst aan zou moeten voldoen.