“Het getal van een miljoen woningen is een onzinnig getal”

Aan : het ministerie van Maak
Van : Floris Alkemade
Sint-Oedenrode, 1 oktober 2022

“Daardoor immers vechten zij voor hun slavernij als was het hun bevrijding” – Baruch Spinoza

Geacht ministerie van Maak,

het getal van een miljoen woningen is een onzinnig getal.
Het getal van een miljoen lijkt zowel noodzaak als ook een welkome daadkracht uit te stralen, maar is goedbeschouwd toch vooral een indicatie van een fundamenteel onvermogen om de complexe woningbouwmarkt goed te doorgronden. Dit onvermogen tekent zich door de enkelvoudige focus op het aantal nieuw te bouwen woningen en draagt het risico in zich dat met de bouwproductie waartoe nu opgeroepen wordt het paard achter de wagen wordt gespannen.

Betaalbaarheid

Het is voor iedereen duidelijk dat er een groot probleem op de woningmarkt bestaat. Het is tragisch om te zien hoe met name de starters buitenspel staan en er een steeds grotere kloof groeit tussen hen die maximaal profiteren van de waardevermeerdering van hun woning en degenen voor wie, door diezelfde prijsstijgingen, een eigen woning alsmaar onbereikbaarder wordt. Vanuit de politiek en vanuit de bouwsector is er weinig twijfel over de oplossingsrichting die hiervoor gekozen moet worden: ‘bouwen, bouwen, bouwen’.

Maar ook al willen sommige economen ons anders laten geloven, zeker in de woningmarkt zijn schaarste en betaalbaarheid begrippen die zorgvuldig los van elkaar gezien moeten worden. Zowel het IMF als het CBS hebben hiervoor al eerder indringend gewaarschuwd. De scheefgegroeide woningmarkt in Nederland is in hun ogen allereerst het gevolg van een uit de hand gelopen wet- en regelgeving, en een daaruit voortvloeiend financieel beleid, waardoor de woningprijzen kunstmatig hoog zijn opgestuwd. De gezamenlijke hypotheekschuld in Nederland bedraagt nu zo’n 800 miljard euro. Dat tekent de wrange sociale onrechtvaardigheid dat in Nederland een eigen huis nu onbereikbaar is geworden voor wie het opbouwen van een torenhoge schuld onmogelijk is. Een ontwikkeling die op meerdere manieren onwenselijk is maar grotendeels los van de schaarste aan woningen staat.

Schaarste

In De staat van de woningmarkt – jaarrapportage 2021 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningsrijksrelaties wordt het huidige tekort (begin 2021) op 279.000 woningen gesteld. Opmerkelijk genoeg wordt in datzelfde rapport vermeld dat er in Nederland 441.000 woningen niet permanent bewoond zijn, zoals tweede huizen, maar dat er daarvan 246.000 woningen ‘beschikbaar’ zijn en waarvan er 99.000 woningen al langer dan een jaar leeg staan. Maar belangrijker is nog dat de langjarige aannames om het tekort in te schatten gebaseerd zijn op achterhaalde vanzelfsprekendheden. Voor het verkrijgen van een juist inzicht is het beter om een duidelijker onderscheid naar woningtypes te hanteren.
Zo is het belangrijk om te beseffen dat van de 8 miljoen woningen die we in Nederland hebben er ongeveer 5 miljoen eengezinswoningen zijn en dat we maar 2,7 miljoen gezinnen met kinderen hebben, inclusief de eenoudergezinnen. De Nederlandse bevolking zelf is de afgelopen jaren niet gegroeid. De bevolking in Nederland groeit door buitenlandse migratie: studenten, arbeidsmigranten en vluchtelingen. De in- en uitstroom van deze groepen is van veel factoren afhankelijk en notoir moeilijk in te schatten.

Wat wel duidelijk is, is dat zowel bij de Nederlandse bevolking als bij de buitenlandse migratie er sprake is van veel eenpersoonshuishoudens. Een belangrijk deel van de woningvraag ligt dan ook in de enorme toename van de eenpersoonshuishoudens, nu al ongeveer 40% van alle huishoudens, in populaire stedelijke gebieden al de helft. Een ontwikkeling die met de grote vergrijzingsgolf die ons nog te wachten staat alleen nog maar verder zal gaan toenemen.
Belangrijk blijft te realiseren dat de raming van het tekort een statistische exercitie is die inhoudelijk niet goed te onderbouwen is. Terwijl het aantal eenpersoonshuishoudens explodeert wordt in de aannames van het woningtekort ervan uitgegaan dat nu en in de toekomst iedere alleenstaande volwassene van boven de 25 jaar een zelfstandige woning nodig heeft. Dat zal ook zeker voor een groot deel van die eenpersoonshuishoudens gelden maar het is ook duidelijk – zoals ook uw ministerie constateert – dat in het kader van de toenemende vergrijzing en vereenzaming voor een groeiende groep juist gedeelde woontypologieën een uitkomst kunnen bieden.

Verduurzaming

De bestaande gebouwde omgeving en de bouwproductie zijn samen verantwoordelijk voor 37% van alle CO2 uitstoot. Qua uitstoot is dat vergelijkbaar met die van de agrarische sector. En net als de boeren die nu de handschoen toegeworpen krijgen, is de bouw- en ontwerpsector toe aan een fundamentele herziening. En net als bij de boeren zal het gedwongen afscheid nemen van vertrouwde systemen met veel gevestigde belangen een uitermate pijnlijk proces zijn. Maar juist daardoor is dit geen thema dat tijdens of na het realiseren van de miljoen nieuwe woningen opgepakt kan worden. Het moet hier en nu aan de basis staan van alle denken. Dat kan alleen als het verduurzamen van de gebouwde omgeving en het toevoegen van duurzame woningen als één gecombineerde operatie gezien wordt. Materiaalgebruik is daarin belangrijk, na WOII verdween hout uit de woningbouw, dit is het moment om materialen die CO2 opslaan terug te brengen.

Maar verduurzaming gaat niet alleen over materiaalstromen, productietechnieken en onderhoud. Ook verduurzaming is allereerst een culturele en sociaal maatschappelijke vraag. Volgens antropoloog Roanne van Voorst woont in steden als Amsterdam en Rotterdam nu al bijna de helft van de inwoners alleen en heeft ook geen liefdesrelatie (NRC 14-09-2021). We kunnen alle woningen perfect isoleren maar het effect daarvan wordt volkomen tenietgedaan als in steeds meer woningen maar één persoon gaat wonen. Als het over verduurzaming van onze woonwijken gaat, hebben we niet meer woningen maar goedbeschouwd vooral meer liefde nodig. Een goede inrichting van de openbare ruimte, met meer informele ontmoetingen en sociale binding kan dus op meerdere manieren een vorm van verduurzaming zijn.

Daadkracht

Vanuit de overheid en de markt zijn de gedachtelijnen in veel gevallen kort. De daadkracht waar nu toe opgeroepen wordt lijkt toch al te vaak een vorm aan te nemen die verdacht veel lijkt op een hernieuwde Vinex-achtige operatie waarbij aan de randen van onze steden weilanden worden volgebouwd.
Op dit moment bouwen we in Nederland al iedere dag ruim 8 hectare open ruimte vol, even groot als een strook van een kilometer bij 82 meter, iedere dag weer. Als we daar mee doorgaan en het tempo zelfs nog opvoeren zal dat een funeste uitwerking op de ruimtelijke inrichting en de natuurdoelstellingen van het land hebben. Juist waar het over woningbouw gaat moet naast de verduurzaming ook inzicht in de langere termijn een wezenlijk onderdeel van de afwegingen vormen. Dat gaat over de mogelijke gevolgen van een zeespiegelstijging waarvoor we waarschijnlijk nu al waterlandschappen moeten gaan reserveren. Maar ook het besef dat het toch echt onvermijdelijk is dat de enorme vergrijzingsgolf gevolgd gaat worden door een precies even grote verstervingsgolf – leuker kunnen we het niet maken – op de iets langere termijn komen er daardoor enorme aantallen woningen op de markt vrij.

Vanuit de overheid en de markt is de korte termijngerichtheid misschien nog te begrijpen. Zij zijn om verschillende redenen strikt sectoraal georganiseerd en gevangen binnen al te korte beleidsperiodes. Vanuit hun positie zijn zij niet bij machte om effectief op de langere termijn en vanuit de integraliteit te sturen. Meer dan ooit is het daarom nu aan de ontwerpwereld om dit wel te doen. Het is aan de ontwerpwereld om aan te tonen dat de vraag niet alleen veel complexer, maar vooral ook veel rijker is dan alleen de vraag naar het zo snel mogelijk bouwen van zoveel mogelijk woningen.

De opgave

Het is aan de ontwerpwereld om te werken vanuit het besef dat de woningvraag allereerst een sociaal maatschappelijke vraag is. Daarbij moeten niet de nieuwbouwwoningen het uitgangspunt van het denken vormen maar de kwaliteit van leven in de acht miljoen bestaande woningen. Juist in de bestaande wijken komen alle urgente vragen van onze tijd bij elkaar zoals de verduurzaming van die woningen en een urgent geworden klimaatadaptatie, nieuwe mobiliteitsprincipes, de kwaliteit van de openbare ruimte in de woonomgeving, de sociale veiligheid – met thema’s als vergrijzing, schuldenproblematiek, maatschappelijke tweedeling en vereenzaming die een herziening van oude ontwerpprincipes alsook de ontwikkeling van nieuwe woontypologieën vragen. In de woonwijken zal ook het antwoord gevonden moeten worden op vastgelopen zorgsystemen nu steeds meer zorginstellingen gesloten worden. Daarbij zijn ook energieopwekking en natuurontwikkeling inmiddels aan de binnenstedelijke vragen toegevoegd.
De wereld is veranderd, onze levens zijn veranderd, de urgente vragen zijn veranderd. Alles is anders geworden, behalve nog onze woonwijken. Iedere nu urgent geworden verandering wordt weliswaar uit een bedreiging geboren, maar de essentie is niet de achterliggende dreiging maar het inzicht dat iedere noodzakelijke verandering ook de mogelijkheid in zich draagt tot een prachtige verbetering.

Een nieuw zelfbewustzijn

Er komen grote vragen op ons af die een integrale en lange termijn benadering vragen, die deze keer niet gevolgd, maar gestuurd moeten worden door de sociale betrokkenheid en verbeeldingskracht van de ontwerper. Nederland is geen groen biljartlaken waar we ook nu stukken van af kunnen snoepen om weer vol te bouwen. De procedures in die buitengebieden zijn dan ook inmiddels uitermate complex geworden. Er zijn geen eenvoudige bouwlocaties meer. Maar er zijn wel complexe locaties die veel mogelijkheden bieden en waar juist door de complexiteit op een prachtige manier vele doelen tegelijkertijd gediend kunnen worden.
In de bestaande woonwijken gaan al die acht miljoen woningen de komende jaren van het gas af. Als we die verduurzamingsoperatie koppelen aan een algehele wijkaanpak – met een goed georganiseerde bewonersparticipatie – kan als onderdeel daarvan een zorgvuldig ingepaste verdichting een antwoord bieden aan een sterk veranderende samenleving: het toevoegen van nieuwe woontypologieën terwijl ook de groene ruimte in de wijken toeneemt. Als we de bestaande wijken met 10% verdichten – ontwerptechnisch een vrij eenvoudige opgave – hebben we 800.000 woningen toegevoegd. Als we de bestaande wijken met 20% verdichten – ontwerptechnisch ook allerminst een onmogelijke opgave – hebben we 1.600.000 woningen toegevoegd.

Met de toenemende marktwerking van de afgelopen decennia is er een begrijpelijke, maar ook funeste onderdanigheid in de ontwerpwereld geslopen. Blij om achter ieder weggeworpen stok aan te rennen, dociel ‘bouwen, bouwen, bouwen’ echoënd als de markt daarom vraagt. Het is de rol van de ontwerpers om te midden van de heksenketel op de woningmarkt – waar de nu opgewekte daadkracht meer dan ooit een verwoestende uitwerking kan krijgen – het hoofd koel te houden. Een klimaatverandering pareer je niet met een tech-fix, een wooncrisis pareer je niet met een makers-fix. Het is tijd om een eigen agenda en eigen overtuiging op te bouwen.

Advies

Vanuit het besef dat op de woningmarkt schaarste en betaalbaarheid gescheiden begrippen zijn en dat in lijn met de adviezen van het IMF en het CBS het belangrijkste gereedschap om voor starters woningen betaalbaar te maken ligt in fiscaal en financieel ingrijpen door de overheid. Maar ook vanuit het besef dat de woningvraag allereerst een sociaal maatschappelijke vraag is, zou mijn advies zijn om de verzamelde ontwerpenergie die nu hier in de IABR getoond wordt – 100 x 10.000 woningen en met ongetwijfeld prachtige plannen ertussen – dan ook vooral te zien als een nog te ontginnen ideeënwereld van waaruit een nieuwe eigen agenda gedestilleerd kan gaan worden.

Het aanpakken van de wooncrisis begint met het verschuiven van de focus van de nieuwe woningen naar de bestaande stad. De woonopgave gaat niet over aantallen en snelheden, gaat niet over het dienen van belangen van gevestigde partijen, gaat niet over het blind vasthouden aan vastlopende systemen maar gaat over het vernuft om dit moment aan te grijpen om een totaal andere bouwcultuur op gang te brengen. Die kans is even uniek als urgent. De focus op het zo snel mogelijk bouwen van een miljoen woningen kan en mag niet het uitgangspunt van het denken vormen.
Als we kritiekloos daar in mee gaan ‘vechten we voor onze slavernij als was het onze bevrijding’. De onderliggende veronderstelde onmacht vanuit de ontwerpwereld om hierin te sturen, is geen teken van realiteitszin maar van onkunde. Reken genadeloos af met de vastlopende systemen die juist vanuit een beroep op urgentie onze bouwcultuur verlammen en die een prachtige cultuur van volkshuisvesting om zeep aan het helpen zijn.

Floris Alkemade