Learning from New York

Vrijdag 10 november was het officiële persmoment waarop het definitieve en goedgekeurde ontwerp voor het Hofbogenpark in Rotterdam werd gepresenteerd, het park op een deel van de voormalige spoorlijn tussen Rotterdam Centrum en Scheveningen. Dit project past in een wereldwijde trend waar infrastructuur omgebouwd wordt tot (groene) publieke ruimte. In 1993 werd in Parijs de Coulée verte René-Dumont geopend, een lineair park op een oud spoortraject. In Utrecht werd de Catharijnebaan weer Catharijnesingel en in New York werd naar Parijs voorbeeld een oude spoorbaan getransformeerd tot de High Line, een groene loper boven het maaiveld.

Wanneer ik met betrokkenen van het Hofbogenpark spreek en de vergelijking met de High Line maak, hoor ik vaak dat de vergelijking niet opgaat, dat ik appels met peren vergelijk. Rotterdam is New York niet, andere dichtheden en andere type stakeholders. Maar je kunt appels en peren eigenlijk prima vergelijken. Het voedingscentrum maakt de vergelijking: 100 gram appels geeft 56 kcal en 10,4 g suiker, 100 gram peren 55 kcal en 9,5 g suiker. Dus misschien kunnen we toch een poging doen. Welke lessen zouden we kunnen trekken uit de ontwikkeling van de High Line, al is het maar om signalen op te vangen of blinde vlekken zichtbaar te maken?

Stadsproject Hofbogenpark

Het Hofbogenpark is een van de acht grote stadsprojecten die Rotterdam groener en leefbaarder moeten maken. Het wordt met 1,9 kilometer “het langste dakpark van Nederland” bovenop “het langste gebouw van Rotterdam”. Het viaduct is in 1908 gebouwd en sinds 2002 is het Hofpleinviaduct een Rijksmonument. In 2006 reed de laatste NS-trein over het traject, waarna vier corporaties de Hofbogen aankochten om de sociaal fragiele wijken waar het gebouw doorheen loopt te revitaliseren. Met subsidies zijn in de loop der jaren een aantal plekken op de lijn met succes gerenoveerd en geprogrammeerd, zoals de Minimall en Station Bergweg. Door Stef Bloks verregaande opdrachtbeperking van de corporaties werden de zij gedwongen het gebouw in de verkoop te zetten. Verschillende partijen deden een bod op het gebouw, waaronder een collectief van huurders van de bogen; zo zou het gebouw in handen blijven van de ondernemers uit de buurt. De Dudok Groep deed echter een bod dat twee keer zo hoog was en werd in 2019 eigenaar van het vastgoed. Hiermee werden zij verantwoordelijk voor het gebouw, met de afspraak dat de gemeente invulling zou geven aan het dak. De gemeente is daarna initiatiefnemer en opdrachtgever geworden van het Hofbogenpark. Het definitieve ontwerp van het park en de omgeving komt van De Urbanisten, DS Landschapsarchitecten, Bureau Van Eig en Tak Architecten.

Het gepresenteerde ontwerpdocument leert dat naast het dakpark ook veel aandacht is besteed aan de omgeving op maaiveld, biodiversiteit en wateropvang. Het ontwerp is daarmee al kwalitatiever dan de New Yorkse High Line, dat voornamelijk een tuin op hoogte is. Het ontwerp doet ook voorstellen voor het vergroenen van de nog te bouwen stijgpunten, de aangrenzende publieke ruimtes en straatprofielen. Kleine zoogdieren zoals egels en vossen kunnen via opgangen het dakpark beklimmen en zo bijdragen aan een gebalanceerd ecosysteem. Verder is het dakpark volledig onafhankelijk van kraanwater door de opvang en hergebruik van natuurlijk gefilterd regenwater. In de collages zijn niet enkel jonge witte mensen gephotoshopt en soms is de lucht ook fijn Nederlands grijs. De ontwerpers lijken hiermee in ieder geval bewust te zijn in welke wijk het project zich bevindt en wie er hopelijk allemaal gebruik van gaat maken.

Vanaf de ideefase zijn bewoners en ondernemers uit de vier wijken uitgenodigd om mee te denken over de randvoorwaarden voor de inrichting van het park en mochten zij op een latere momenten feedback geven op het ontwerp. In gesprek met Okach Bouchtaoui, wijkmanager verantwoordelijk voor de buurtparticipatie vanuit de gemeente, werd duidelijk dat de participatie daadwerkelijk tot aanpassingen van het ontwerp heeft geleid en dat er nu gesprekken worden gevoerd over hoe de omwonenden actief betrokken kunnen worden bij het beheer van het park. Dat representatie bij participatie nog altijd lastig is, blijkt uit de oververtegenwoordiging van witte mannen op respectabele leeftijd bij participatietrajecten. En dat in een zeer multicultureel deel van Rotterdam met veel sociale huurwoningen. Bouchtaoui merkt op, na mijn vraag over beleid met betrekking tot gentrificatie, dat gentrificatie geen onderwerp was van de buurtparticipatie. Ook Dirk van Peijpe, partner bij De Urbanisten, vertelde dat gentrificatie in het gehele ontwerpproces nooit ter sprake is gekomen. Moeten we inmiddels niet beter weten? Begin 2000 werd gentrificatie onder andere door het werk Rise of the Creative Class van Richard Florida nog gezien als aanjager voor stedelijke ontwikkeling, maar nu wonen in de meeste steden voor veel mensen onbetaalbaar is geworden, is gentrificatie lang niet altijd meer het droomscenario.

Gentrificatie langs de High Line

De non-profitorganisatie Friends of the High Line, in 1999 opgezet door initiatiefnemers Joshua David en Robert Hammond, heeft in eerste instantie de sloop van het in onbruik geraakte spoor in de New Yorkse wijk Chelsea tegengehouden en een ontwerpwedstrijd georganiseerd voor de herbestemming van de infrastructuur. James Corner Field Operations, Diller Scofidio + Renfro en Piet Oudolf wonnen de wedstrijd. De High Line is vervolgens gefaseerd uitgevoerd en uiteindelijk opgeleverd in 2014. Met een lengte van 2,33 kilometer is ze een klein stukje langer dan het toekomstige Hofbogenpark. New York City had 50 miljoen dollar vrijgemaakt voor de aanleg van het park, en een extra benefietinzameling voegde daar nog 150 miljoen dollar aan toe. Nu verzorgt de nonprofit het onderhoud met een jaarlijks budget van vijf miljoen dollar, dat voornamelijk wordt gefinancierd door donateurs. In 2019 had de High Line acht miljoen bezoekers en staat daarmee op de negende plek van populairste toeristische attracties van New York.

In de begindagen dachten David en Hammond dat de High Line rond de 300.000 bezoekers zou trekken en hadden geen idee wat het park de buurt zou aandoen. De bewoners zouden gewoon wat extra groene ademruimte krijgen, maar dat pakte anders uit. De High Line heeft niet alleen een real estate boom veroorzaakt, maar ook bestaand vastgoed in waarde doen stijgen. Woningen binnen 80 meter van de High Line waren in 2020 gemiddeld 35,3% duurder dan vergelijkbare woningen 81 tot 800 meter verderop. Tussen 2009 en 2018 zijn de huurprijzen direct aan de High Line met gemiddeld 67% gestegen. Van de acht miljoen bezoekers is 80% toerist, en kwam slechts 6% uit Chelsea. Ondanks dat een derde van de inwoners van Chelsea bestaat uit mensen van kleur, is het overgrote deel van die bezoekers wit. De High Line is er dus niet ècht voor alle bewoners van Chelsea. Soms zit het ook in de kleine dingen. De High Line sluit bijvoorbeeld met verbodsborden voor balspelen, rolschaatsen en skateboarden vooral jonge mensen van kleur uit, die vaker publieke ruimtes gebruiken voor dit soort activiteiten.

In een interview in 2017 geeft Hammond toe: “We were from the community. We wanted to do it for the neighborhood, Ultimately, we failed. (…) Instead of asking what the design should look like, I wish we’d asked, ‘What can we do for you?’, Because people have bigger problems than design.” Sindsdien heeft Hammond het High Line Network opgericht, een samenwerkingsverband van ontwerpers en stedenbouwkundigen die werken aan soortgelijke reconversieprojecten, om de excessen die de High Line heeft veroorzaakt of verergert, in de toekomst te voorkomen, waarover later meer. Dus hoewel de verschillen met het Hofbogenpark groot zijn – privaat initiatief en financiering vs. publiek, New York vs. Rotterdam, grote ongelijkheid vs. minder grote ongelijkheid, siertuin op hoogte vs. ecologische verbinder tussen maaiveld en dak, veel ruimte voor mensen vs. veel ruimte voor dieren en planten – zijn er ook overeenkomsten, en is het raadzaam de geleerde lessen van de High Line mee te nemen bij de ontwikkeling van het Hofbogenpark.

Terug in Rotterdam

Laten we vooropstellen dat de vergroening een goede zaak is, zeker in de versteende wijken van Rotterdam Noord waar de Hofbogen doorheen lopen. Talloze studies tonen aan dat groene publieke ruimte goed is voor ons humeur, beweging en gemeenschapsgevoel stimuleert, de stad verkoelt en mogelijk zelfs tot vermindering van criminaliteit leidt. De buurt gaat er dus in kwalitatieve zin hoe dan ook op vooruit, maar ten koste van wat? Het langste dakpark van Nederland zal, naast onder andere de Markthal, Kubuswoningen en Het Depot, waarschijnlijk een van de vele grootschalige attracties worden van Rotterdam waar meer en meer dagjesmensen naartoe zullen komen. De huren van de commerciële ruimtes zijn al aan het stijgen en de gemeente heeft geen afspraken met Dudok gemaakt over betaalbaarheid of maatschappelijke programma’s. Integendeel, huurders die volgens Dudoks gewenste programmatische verdeling niet op de goede plek zitten, krijgen geen contractverlenging of worden verzocht in een ander boogje te gaan zitten, waar de huur soms drie of vier keer zo hoog is. Age of Average horeca en retail – die mikken op toeristen, expats en de hogere middenklasse – zullen in de komende jaren de plinten verder gaan vullen. Zo werd onlangs bekendgemaakt dat in Station Bergweg een foodhal komt met twaalf Rotterdamse culinaire en creatieve ondernemers. Dudok valt weinig kwalijk te nemen, de geïnvesteerde achttien miljoen moet op de middellange termijn toch gaan renderen.

Maar wat met de huidige bewoners in de wijk? Hoe voelt het om straks te wonen in een buurt vol voorzieningen die niet bedoeld zijn voor jou, maar voor de nieuwe bewoners, dagjesmensen en toeristen? Hoe vervreemdend moet het zijn als je straks geen kopje koffie meer te kunnen betalen in je lokale koffiebar, in een wijk waar iedereen om je heen steeds rijker en witter wordt? Voel je je dan nog thuis? Ook hier ligt een verantwoordelijkheid van de gemeenschap en de gemeente.
Een van de redenen waarom hier weinig tot geen rekening mee lijkt te worden gehouden, is het gebrek aan representatie. Terwijl grijze witte mannen – die het minste last of juist de meeste baat hebben bij de ontwikkelingen – hun weg weten te vinden naar de inspraakmomenten, geldt dat in veel mindere mate voor de rest van de bewoners. Het gebrek aan participatie bij niet-witte cis mannen heeft verschillende oorzaken. Vaak zijn zij niet bekend met de systemen van inspraak, hebben ze mogelijk taalachterstanden, is er überhaupt geen vertrouwen in de overheid en politiek, of spelen er culturele verschillen die maken dat de manier van inspraak en participatie niet aanslaat. Dat de vorm, locatie en het tijdstip grote invloed hebben, werd duidelijk tijdens de digitale inspraakmomenten tijdens de COVID-periode. Opeens was het publiek minder oud en grijs. Maar ondanks de verschillende vormen en tijdstippen van inspraak en participatie, waren de deelnemers niet representatief voor de bewoners, aldus Bouchtaoui.

Ondanks dat we het Hofbogenpark met z’n allen bekostigen, zijn het voornamelijk de grond- en gebouweigenaren die hier de financiële vruchten van plukken. Huren kunnen straks vanwege de vergroende leefomgeving omhoog, en woningen en ander vastgoed kunnen voor hogere prijzen worden verkocht. Ook al zijn de exacte waardestijgingen en gevolgen van de groene gentrificatie niet te voorspellen – en daarom is het zo’n lastig onderwerp om over te schrijven en beleid op te maken – toch zijn er, zo leert New York ons, knoppen om aan te draaien als gemeente, naast de al bestaande maatregelen die de gemeente al tot haar beschikking heeft, zoals de opkoopbescherming (waar maar één van de vier Hofbogenparkwijken bij is ingedeeld), de campagne ‘weet wat je huurt’ en de nationale wet betaalbare huur, die waarschijnlijk vanaf 1 juli 2024 in gaat.

Learning from the High Line Network

De netwerkorganisatie van de High Line heeft hun geleerde lessen omgezet in community first toolkit en een best practices toolkit voor toekomstige ontwikkelingen. Deze toolkits bieden een raamwerk en toetsingskader waarbinnen zo veel mogelijk negatieve gevolgen kunnen worden voorkomen. Het vraagt een diepgaande kennis van zowel de geschiedenis van het gebied als over de huidige bewoners en de verschillende gemeenschappen. Het stelt vragen over hoe de ontwikkeling er zo rechtvaardig mogelijk uit zou kunnen zien, welke stappen je daarvoor moet nemen en een analyse van de reeds genomen stappen. De toolkits stellen ook vragen over de interne organisatie en het externe netwerk, het delen van verantwoordelijkheid en publieke communicatie over waarden en doelen.

De toolkits lezen als een management woordwolk dat weinig concreet is, totdat je inzoomt op de best practices met voorbeelden en actiepunten. Neem het voorbeeld in Washington D.C. (VS), waar naar ontwerp van OMA restanten van een oude brug worden hergebruikt om een nieuwe voetgangersverbinding over de Anacostia Rivier te maken. De brug gaat twee zeer verschillende buurten met elkaar verbinden: de welvarende westzijde en het armste district in Washington aan de oostzijde. Voordat het project wordt gebouwd zijn vooraf expliciete maatregelen genomen om de ontwikkeling voor de oostzijde zo rechtvaardig mogelijk te laten verlopen. Zo is er een minimumquotum opgesteld voor de inzet van bewoners uit de buurt met betrekking tot de bouw van de brug en het beheer van het park. Verder is er een strategie ontwikkeld met bijbehorend budget om lokale bedrijven te behouden en is er een land trust opgericht om de buurt toegankelijk en betaalbaar te houden. Direct na de uitslag van de prijsvraag werden de renderings van de brug gebruikt door makelaars uit het gebied, hetgeen bewijst dat eerder genoemde maatregelen echt noodzakelijk zijn. Andere voor de Nederlandse context mogelijke bruikbare tools: huursubsidies voor ondernemers, inclusieve gebiedsvisies, hogere grondwaardebelasting die de gemeente op een inclusieve manier terug investeert in de buurt en het afdwingen van hogere percentages sociale woningbouw bij nieuwbouw. Maar voor nu, buurtbewoners langs de Hofbogen: opstaan en mee doen. Het is nog niet te laat, anders woon je binnenkort, zonder dat je het wil, misschien wel ergens anders.