Visies, manifesten, ontwerpend onderzoek, masterplannen, verwijzen naar best practices of wat maar naar hoog niveau en belangrijk klinkt, zullen niet genoeg zijn om het hoofd te bieden aan de volkshuisvestingsproblematiek. Markus Appenzeller doet voorstellen om de problemen fundamenteel aan te pakken.
Still uit stream Rondetafelgesprek Architectuurbeleid, woensdag 6 september 2023. Het gesprek ging ook over volkshuisvesting en de inrichting van een goede leefomgeving. Faissal Boulakjar (D66): “Vraag aan de heer Bouman. U bent al tien jaar in China, en ik ben altijd benieuwd wat kunnen we van andere landen leren? Wat zijn uw ervaringen in China?” (minuut 29:40)
Het maakt niet uit waar je tegenwoordig heen gaat, Amsterdam, Parijs, Berlijn of Lissabon, overal staat het gebrek aan woningen en de onbetaalbaarheid daarvan hoog op de agenda. In Nederland worden platformen, werkgroepen, taskforces, clubjes, gezelschappen, dialoogtafels opgericht – welke vorm het samenbrengen van mensen je maar kan verzinnen – om ‘oplossingen te bedenken’. Deze initiatieven schrijven beleidsadviezen, witboeken, richtlijnen, regelboeken, visies, manifesten, doen ontwerpend onderzoek, tekenen masterplannen of wat maar naar hoog niveau en belangrijk klinkt. In deze stukken wordt vaak verwezen naar voorbeelden van ‘best practices’, altijd Wenen en vaak Singapore.
In Wenen woont zestig procent van de lokale bevolking in sociale woningbouw. De stad, als een van de belangrijkste grondeigenaren, eist dat over elk nieuw project in een competitief proces wordt beslist. De stad bepaalt de opgave en ontwikkelende partijen worden uitgenodigd om ontwerpvoorstellen in te dienen gecombineerd met een economisch bod. Deze opdrachten vragen doorgaans om een groot aantal sociale huurwoningen, doorgaans vijftig procent of meer, waarbij de overige woningen in het segment middenhuur vallen waarvan de prijzen doorgaans onder het Nederlandse niveau liggen. Een deskundige jury bestaande uit mensen met economische kennis en mensen met gevoel voor esthetische kwaliteiten beslist welke partij de rechten krijgt om het project te ontwikkelen. Op zijn beurt krijgt de ontwikkelaar gesubsidieerde leningen die de projectfinancieringskosten aanzienlijk verlagen. Omdat de nieuwbouwproductie continu wordt aangepast aan de vraag loopt de ontwikkelaar geen grote risico’s bij het vinden van geschikte huurders.
Bewoners van Singapore zijn doorgaans kopers in plaats van huurders. Woningbouw is grotendeels een opgave van de staat. De grond blijft in eigendom van de overheid en is daarom geen prijsverhogende factor. Tachtig procent van de bevolking woont in gebouwen die op basis van dit model sinds de jaren zestig gerealiseerd zijn. Prijzen stijgen ook in Singapore, de overheid grijpt regelmatig in met beperkingen en heffingen om het wonen betaalbaar te houden als dit te snel gaat.
Wenen en Singapore hebben dus allebei modellen die fundamenteel verschillen van elders. In tegenstelling tot de neoliberale benaderingen en het overlaten aan de vrije markt, definiëren zij de spelregels heel anders. Dit betekent niet dat het daar allemaal socialisme is met gratis huisvesting van de staat zonder enige vorm van marktwerking, het doel van de woningmarkt is in Wenen en Singapore anders gedefinieerd. In beide steden ligt de focus op de maximalisatie van maatschappelijke winst door het beschikbaar stellen van voldoende en betaalbare huisvesting, niet op individuele economische winstmaximalisatie.
Zoals deze twee voorbeelden laten zien, is er in Nederland een herdefinitie nodig van wat de ‘huizenmarkt’ eigenlijk is. In plaats daarvan houden we ons bezig met het promoten van allerlei modellen die willen bereiken wat de twee steden doen, maar zonder de marktwerking te veranderen: coöperatieve huisvesting; het uitschakelen van de ontwikkelaar; gedeeld eigendom; proberen dingen betaalbaar te houden die dat niet meer zijn; microhuisvesting of shrinkflation; betaalbaarheid creëren door het radicaal verkleinen van woningen waardoor het prijskaartje lager uitvalt. Het zijn allemaal geen structurele oplossingen maar patches om een probleem te verhullen én te doen alsof het echt grote probleem door deze kleine, incidentele projectjes wordt opgelost.
Dat dit niet gaat werken wordt evident als je bekijkt hoe deze Nederlandse initiatieven opereren en wie erachter zitten. VPRO Tegenlicht ’Wonen buiten de box’ en meerdere reportages in verschillende dag- en weekbladen laten een duidelijk beeld zien, degenen die meestal bij dit soort collectieve DIY woonprojecten betrokken zijn, zijn mensen met een missie. Ze zijn vaak hoogopgeleid, komen uit de creatieve sector, en zijn veelal in staat hun tijd flexibel in te delen. Voor hen is het een poging om hun dromen te verwezenlijken, het communitygevoel te vinden, en daarbij ook nog een hoger doel van duurzaam leven te bereiken. Een soort collectief hedonisme spreekt uit hun verhalen. De verantwoordelijkheid voor je woonomstandigheden wordt volledig bij jezelf gelegd. De voorbeelden die getoond worden zijn ook bijna altijd woongebouwen met veel collectieve ruimten of kleine huisjes in het groen ergens aan de rand van de stad. Dit laatste is zeker geen model om honderdduizenden te huisvesten mochten wij nog wat natuurlijk groen over willen houden.
Mensen die hun tijdsbesteding niet vrij kunnen indelen omdat ze misschien twee banen hebben om rond te komen of alleenstaande ouder zijn, ouderen die moeilijk het huis uit kunnen, kortom groepen die qua achtergrond, opleiding, intellectuele capaciteit, of simpelweg gebrek aan financiële middelen niet in staat zijn zich bij wooncoöperaties, bouwgroepen of dergelijke aan te sluiten en zich daar ook niet thuis voelen, hoe komen zij aan goede en betaalbare woonruimte? De discussies die op dit moment binnen ons vakgebied gevoerd worden gaan niet over het echte probleem, maar blijven hangen op het perspectief van de eigen, elitaire kring.
Terug naar VPRO Tegenlicht. In ‘Expeditie beter Nederland’ van 26 november stelt Kurt Hofstetter, een voormalig ambtenaar van de stad Wenen dat voldoende en kwalitatief goede sociale woningbouw essentieel is om een bedreiging van de democratische samenleving te voorkomen. Mensen mogen niet het gevoel krijgen dat ze vergeten zijn, genegeerd worden, of dat hun problemen met huisvesting niet serieus worden genomen. De resultaten van de recente Tweede Kamer verkiezingen kunnen dus ook als zo’n reactie gelezen worden.
Singapore en Wenen laten zien dat het ook anders kan als er een politieke wil voor is, en in Nederland was dat trouwens nog niet zo heel lang geleden ook het geval. De voorbeelden tonen aan dat ook zonder marktliberale modellen investeringen plaatsvinden. We hoeven niet bang te zijn dat niemand meer geld wil steken in de ontwikkeling van steden, áls het systeem winst biedt tegen lagere risico’s. Singapore en Wenen staan regelmatig op de hoogste posities in leefbaarheidsindices en hebben de afgelopen decennia bovengemiddelde economische welvaart gekend, deels juist vanwege beschikbare en betaalbare woningen. Maar zolang er in Nederland op politiek niveau geen bereidheid is groot te denken en te handelen, kan het tekort aan betaalbare woningen niet op de benodigde schaal worden opgelost. We kunnen daarom onze tijd beter investeren buiten de goedbedoelde platforms, werkgroepen, taskforces, clubjes, gezelschappen en dialoogtafels en onze landelijke en lokale politieke leiders onder druk zetten om hier verandering in te brengen.
Het is nog vroeg in de formatie van een toekomstig kabinet en daarom is dit hét moment om de nodige veranderingen op de agenda te zetten. Wat er moet gebeuren:
- Wonen is van algemeen belang. Menswaardig en betaalbaar wonen moet een politiek doel zijn, niet particuliere winstmaximalisatie. Dit besef moet leidend worden bij toekomstig beleid.
- Een nationaal programma huisvesting waarin een ‘New Dutch Model’ voor tachtig procent van de te realiseren woningen toegepast wordt. Dit model zal een combinatie moeten worden van sociale huur en echt betaalbare kopen. Het zal geen simpele kopie zijn van oplossingen van elders, maar Wenen en Singapore kunnen wel als waardevolle voorbeelden dienen die, aangevuld met Nederlandse ideeën, creativiteit en ervaring, tot een spraakmakend model kunnen leiden.
- Het faciliteren van grootschalige experimenten voor sociale en betaalbare woningbouw, waarbij de overheid ook weer actief wordt als speler op de markt.
- Gesubsidieerde financieringsmogelijkheden voor ontwikkelende partijen via een ‘volkshuisvesting bank’ op voorwaarde dat de partijen zich conformeren aan bepaalde randvoorwaarden voor maatschappelijke winst.
- Steden minder afhankelijk maken van grondopbrengsten voor hun eigen begroting, en grond in eigendom van de overheid alleen beschikbaar stellen voor maatschappelijk voordelige woningbouw.
- Regelmatige herziening van woonkosten ten opzichte van de woonkwaliteit: de maandelijkse lasten voor een kwalitatief en goed bemeten woning zijn zowel in de huur- als koopsector voor veel mensen nu niet betaalbaar. Wat men kan kopen of huren hangt niet alleen af van de prijs, maar ook van rentepercentages, het algemeen prijsniveau, inflatie en bijkomende kosten.
Het is overduidelijk dat er meer beweging in dit vraagstuk moet komen dan tot nu toe het geval is. Toewerken naar een model van markt en maatschappij, waarbij eigendom niet alleen economische winst, maar ook maatschappelijke winst oplevert, lijkt mij zeer wenselijk. Dit model, dat niet zo lang geleden diep in de Nederlandse maatschappij en haar gemaakte land op alle vlakken ingesneden stond, belichaamt de logica van de polder: zonder iets voor iedereen te doen kun je ook zelf niets verdienen. Misschien is de herontdekking van deze succesformule niet alleen een van de doelen voor de volkshuisvesting van een nieuwe regering, maar ook een van onze eigen goede voornemens voor 2024. Gelukkig Nieuwjaar!
